Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

Задачи оценщиков связаны  с определением стоимости, имеющей большое значение для покупателя или продавца, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба.

      По российскому ГОСТу: - оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

      Единая система оценки имущества (ЕСОИ) действует в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм и правил государственной системы стандартизации.

       Основной сферой деятельности государственных оценщиков является оценка имущества (недвижимости) для целей налогообложения, оценка земель для целей налогообложения, оценка для целей определения (согласования) тарифов для естественных монополий. В основном при проведении таких оценок используются методы массовой оценки.

          Массовая оценка, являясь одним из разделов общей теории оценки, представляет собой метод получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы объектов с использованием методов статистической обработки реальной рыночной информации.

Массовая оценка отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам  и технике оценки одних и тех  же показателей стоимости собственности.

В общем случае цель оценки определяется Заказчиком работ по оценке. Заказчиком индивидуальной оценки может быть любое физическое или юридическое лицо, включая государство. Заказчиком массовой оценки является, как правило, государство.

Индивидуальная оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, находящихся в составе физически или юридически обособленного комплекса, при котором для достижения конечного результата анализируется вся возможная совокупность ценообразующих факторов, присущих объекту оценки.

Субъектами оценочной  деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Профессиональный оценщик - физическое лицо, признанное в порядке, установленном нормативными правовыми актами, успешно прошедшим процедуру официальной (государственной) аттестации профессиональных оценщиков.

Данные о профессиональном оценщике вносятся в соответствующий Реестр. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности утверждаются постановлением Правительства РФ (от 6 июля 2001 г. N 519) и являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов и методов оценки, а также при проведении оценки.

         Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договор должен содержать точное описание объекта оценки и вид определяемой стоимости объекта.        

         При составлении отчета об  оценке оценщик обязан использовать  информацию, обеспечивающую достоверность  отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

       Назначение оценки - это её конкретная цель, т.е. определяемый вид стоимости, при чем для одного и того же объекта стоимость, определенная для разных целей будет различной.

Например: стоимость для целей налогообложения будет отличаться от стоимости для инвестиций. 

                Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

 

10.2.  Виды  стоимости оцениваемых объектов недвижимости

1. Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

2. Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки (точной копии), с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Наиболее точно характеризует настоящую стоимость объекта, однако на практике часто невозможно определение (изменение технологий, материалов и т.д.) стоимости воспроизводства и ее заменяют стоимостью замещения.

3. Стоимость объекта оценки при существующем использовании стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

4. Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость, определяемая исходя из его инвестиционного вклада в реализацию конкретного проекта. В отличии о рыночной – более конкретна, связана с инвестиционными условиями проекта.

5. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

6. Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

7. Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

8. Страховая стоимость – стоимость определяемая для целей страхования, отражаемая в договоре, необходима для страхового возмещения.

9. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке объектов;

10. Потребительная стоимость – стоимость в использовании, отражает стоимость или важность объекта для конкретного лица.

11. Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

           Принципы оценки объектов недвижимости:

1) пользователя, т.е. связан с представлением владельца о своем имуществе;

2) эксплуатации объектов  недвижимости;

3)  рыночной среды;

4) наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта  недвижимости и земельного участка.

Все перечисленные принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо стремиться к учету всех или основных принципов оценки. Это необходимо, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

 

10.3.Основные требования, алгоритм и технология  проведения оценки объекта недвижимости

         Оценка объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.      

        При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

       Оценщик осуществляет сбор и обработку:

-  правоустанавливающих  документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского  учета и отчетности, относящихся  к объекту оценки;

- информации  о технических и эксплуатационных  характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой  для установления количественных  и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

       Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

       Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

       Оценщик при проведении оценки  обязан использовать (или обосновать  отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

       Оценщик на основе полученных  в рамках каждого из подходов  к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

         Итоговая величина стоимости  объекта оценки должна быть  выражена в рублях в виде  единой величины, если в договоре  об оценке не предусмотрено  иное.

      Итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

           На федеральном уровне в качестве методических документов действуют два государственных стандарта Российской Федерации: "Единая система оценки имущества" (ЕСОИ); "Основные положения. Термины и определения".

        Алгоритм и технология оценки объектов недвижимости

         Методы оценки - последовательность теоретических, расчетных и экспертных действий направленных на определение стоимости объектов недвижимости.  

       Алгоритм оценки недвижимости - последовательность применения экономических,  технологических и расчетных этапов.                  

Этап 1. Определение  цели и задачи оценки (цель оценки - вид стоимости - установление имущественных  прав - дата оценки).

Заключается в выборе вида стоимости, необходимого для принятия решения. Для этого необходима информация о детальной характеристике (технической, экономической, правовой) оцениваемого объекта недвижимости на момент начала оценки и соответствие данной информации действительности.

        Если цель оценки - определение  восстановительной стоимости объекта, то применяются методы затратного подхода: сметный или индексный. Если цель оценки - определение стоимости замещения, также применяют методы затратного подхода: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта, чаще используют методы доходного и сравнительного подходов.

  Этап 2. План  и договор оценки (график работ  - источники информации - выбор методов  - затраты на проведение оценки - денежное вознаграждение за  оценку - составление договора).

а) Анализ и определение сегмента рынка. Для целей анализа выявляются аналогичные объекты, возможные покупатели или пользователи оцениваемой собственности, собирается информация об условиях сделки.

б) Определение  целесообразности метода определения  стоимости. Метод капитализации дохода - наиболее применим при оценки недвижимости приносящей доход. При освоении новой территории, в условиях пассивного рынка (школы, вокзалы церкви и т.д.), для определения страховой стоимости целесообразны методы затратного подхода. В условиях активного, развитого рынка типичных объектов - методы сравнительного подхода (рыночных продаж). В случаях достаточной информации применимы расчеты методами всех трех подходов.

  в) Разработка  графика работ и бюджета оценки  объекта недвижимости. В соответствии с собранной информацией оцениваются ожидаемые затраты в зависимости от сложности объекта, гонорары привлекаемых специалистов и экспертов (инженеров, архитекторов, адвокатов и т.д.), учитываются возможные прочие расходы (командировочные, использование компьютерных баз данных и т.д.).

        Собираются сведения от заказчика: 1.договор купли-продажи, 2.свидетельство  о праве собственности, 3.свидетельство  о внесении в реестр собственности, 4. государственный акт пользования землей или договор аренды, 5. паспорт БТИ с поэтажным планом, 6. техническая документация, 7. смета, 8. инвентарные карточки, 9. сведения по балансу (полная, остаточная, восстановительная стоимость за последние годы).

           Подготовка письменного запроса о гонораре с расшифровкой работ и их стоимости. Не допускается установление гонорара в виде процента от стоимости объекта. Мировая практика дает сумму оплаты в размере 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.

 Этап 3. Сбор и подтверждение информации (осмотр объекта - юридические документы - технические характеристики - экономические показатели - проверка достоверности информации - анализ и обработка информации).

 Надежность выводов во многом зависит от уровня достоверности получаемой информации.

А. Вся ли собранная  информация необходима, избыточная не повышает достоверности.

Б. Достоверна ли полученная информация (личный детальный осмотр, подтверждение аналогичных продаж, определение сопоставимости финансовых показателей).

В. Выявить и устранить  возможные искажения с учетом всех информационных источников (финансово-экономические издания, интернет, данные местных властей и т.д.).