Методы оценки недвижимости

физические:

- климатические  условия, природные ресурсы и  источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические  факторы. 

политические (административные):

- политическая  стабильность, безопасность;

- налоговая  политика, финансовая политика, предоставление  разного рода льгот; 

- зонирование:  запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные  нормы и правила: ограничительные  или либеральные; 

- услуги муниципальных  служб: дороги, благоустройство,  инженерное оборудование, общественный  транспорт, школы, противопожарная  служба;

- наличие и  совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся  следующие факторы:

местоположение:

- по отношению  к деловому центру, местам приложения  труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым  массивам, коммунальным учреждениям  (свалкам и т.п.);

- наличие и  состояние коммуникаций;

- наличие объектов  социально-культурного назначения;

- размещение  объектов в плане города (района), примыкающее окружение. 

условия продаж:

- особые условия  сделок; мотивы продавцов и покупателей 

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие  факторы:

физические  характеристики:

- физические  параметры: площадь, размеры, форма,  материал постройки, год постройки  или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства  и эксплуатации;

- наличие коммунальных  услуг; 

- функциональная  пригодность; 

- привлекательность,  комфорт. 

архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др.

финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные  расходы; 

- стоимость  строительства; 

- доходы, генерируемые  объектом недвижимости.

2. Основные  подходы к оценке стоимости  объектов недвижимости

2.1. Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

 

Рыночный (сравнительный) подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к  оценке недвижимости является наличие  развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью её предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.).

Сущность рыночного  подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Для упрощения  процедур анализа оставшиеся факторы  группируются и в этом случае в  качестве элементов сравнения можно  рассматривать упомянутые группы.

В таблице 4 приведен перечень таких групп, а также  элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

Таблица 4 Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Группа факторов	Элементы сравнения  для сделок купли-продажи
1. Качество прав	1.1. Обременение  объекта договорами аренды  1.2. Сервитуты  и общественные обременения 1.3. Качество  права на земельный участок  в составе объекта
2.Условия финансирования	2.1. Льготное  кредитование продавцом покупателя  2.2. Платеж эквивалентом  денежных средств
3. Особые условия	3.1. Наличие финансового  давления на сделку  3.2. Нерыночная  связь цены продажи с арендной  ставкой  3.3. Обещание  субсидий или льгот на развитие
4. Условия рынка	4.1. Изменение  цен во времени  4.2. Отличие цены  предложения от цены сделки
5. Местоположение	5.1. Престижность  района  5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Доступность  объекта (транспортная и пешеходная) 5.4. Качество  окружения (рекреация и экология)
6.Физические  характеристики	6.1. Характеристики земельного участка 6.2. Размеры и  материалы строений  6.3. Износ и  потребность в ремонте строений 6.4. Состояние  окружающей застройки
7.Экономические  характеристики	7.1. Возможности  ресурсосбережения  7.2. Соответствие  объекта принципу ННЭИ
8.Сервис и  дополнительные элементы	8.1. Обеспеченность  связью и коммунальными услугами 8.2. Наличие парковки  и (или) гаража  8.3. Состояние  системы безопасности  8.4. Наличие оборудования  для бизнеса

 

Выделяют  следующие единицы сравнения:

1. для  земельного участка без улучшений  используются удельные характеристики (удельные цены):

1.1. цена за единицу площади участка:

квадратный  метр – для участков под застройку  в населенном пункте;

«сотка» (сотня  кв. м) – для участков под садоводство  или индивидуальное жилищное строительство  вне населенного пункта;

гектар (десять тысяч кв. м) – для сельскохозяйственных и лесных угодий;

1.2. цена за  единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной  линии» (транспортной или пешеходной  магистрали) – для объектов торгового,  складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

1.3. цена за  участок площадью, стандартной для  данного типа функционального  использования; 

2. для  земельного участка с улучшениями  в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

2.1. цена за  единицу полезной (арендной, общей)  площади строения (кв. м);

2.2. цена за  единицу объема строения;

2.3. цена за  квартиру или комнату; 

2.4. цена за  один элемент объекта, приносящий  доход (посадочное место в ресторане  или театре, место или номер  в гостинице);

3. для  характеристики удаленности объекта  от какой-либо точки «притяжения»  целесообразно использовать промежуток  времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

 

2.2. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости  объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых  для восстановления либо замещения  объекта недвижимости, с учетом его  износа.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта  недвижимости (Соб) определяется как  суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа:

 

Применение  затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости  участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие  методы:

метод сравнения продаж;

метод распределения;

метод выделения;

метод разбивки на участки;

техника остатка  для земли;

капитализации чистой земельной ренты.

 

2.3.Доходный  подход к оценке стоимости  объектов недвижимости

 

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного  подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода.

 

 

 

 

3. Оценка  недвижимости сравнительным методом.

 Примеры

 

Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 70 ,  расположенного на земельном участке 5400 . Коттедж имеет 3 комнаты и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

Решение

Для анализа  используются данные о пяти сравниваемых объектов.

Исходные данные приведены в таблице 1.

показатели	Объект оценки	Сравниваемые  продажи
		1	2	3	4	5
Цена продажи, руб.		48600	58200	42400	51800	41400
Переданные  права на собственность	рыночное
Условия финансирования	рыночное	Нерыноч ное	Нерыноч ное	Рыноч ное	Рыноч ное	Рыноч ное
Коррекция по финансированию, руб.		-1500	-4800	0	0	0
Условия продажи	рыночное	рыночное	рыночное	рыночное	рыночное	рыночное
Срок продажи		2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Размер участка	6200	6200	8000	6200	8000	6400
Размер дома	80	80	100	80	100	80
Количество  комнат	4	4	5	4	5	4
Гараж	----	+	+	+	+	-----
Подвал	+	---	---	---	+	---