Методы оценки недвижимости

 

Как видно из исходных данных, объекты сравнения  отличаются от оцениваемого условиями  финансирования, временем продажи и  физическими характеристиками.

Величина корректировки  по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с  рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке.

В данном случае величина корректировки определены в размере 1500 руб. для первого объекта и 4800 для второго объекта.

Так как у  всех сравниваемых объектов условия  продажи рыночные, то корректировки  на условие продажи не требуется

Для корректировки  на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере объекты 1 и 3 отличаются только условиями финансирования и временем продаж. Скорректировав цену продажи объекта 1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи

((48600 – 1500) - 42400)/42400 = 0,11 или на 11%

То есть цены за год на рынке увеличились на 11%.

Таким образом, все сравниваемые объекты приведены  в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт  единую базу для проведения корректировок на физические различия.

Сравнивая объекты 1 и 2 , определяем корректировку на размер

(58200– 4800) – (48600 – 1500) = 6300 руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  гаража необходимо произвести сравнение  объектов 3 и 5, так как они различаются лишь наличием гаража:

42400 - 41400 = 1000 руб.

Для определения  величины корректировки на наличие  законченного подвала необходимо произвести сравнения объектов 2 и 4, так как  они различаются лишь этим показателем.

58200 – 4800 - 51800 = 1600 руб.

Результаты  выполненных корректировок приведены  в таблице.

Для каждого  объекта сравнения получена скорректированная  цена.

Таблица 2.

показатели	Объект оценки	Сравниваемые  продажи
		1	2	3	4	5
Цена продажи, руб.		48600	58200	42400	51800	41400
Коррекция по переданным правам на собственность	рыночное	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по переданным правам на собственность		48600	58200	42400	51800	41400
Коррекция по финансированию, руб.		-1500	-4800	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования		47100	53400	42400	51800	41400
Коррекция по условиям продажи		0	0	0	0	0
Скорректированная цена по условиям продажи		47100	53400	42400	51800	41400
Коррекция по условиям рынка		0	0	+11%	+11%	+11%
Скорректированная цена по условиям рынка		47100	53400	47064	57498	45954
Коррекция по месторасположению		0	0	0	0	0
Коррекция по размеру		0	-6200	0	-6200	0
Коррекция для  гаража	----	-1000	-1000	-1000	-1000	0
Коррекция для  подвала	+	+1600	+1600	+1600	0	+1600
Скорректированная цена		47700	47800	47664	50298	47554

В соответствии с условиями задачи требуется  на основании данного ряда скорректированных  цен продаж вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости  заключается в придании каждому члена ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок, определённый как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в таблицу 3.

Таблица 3. Анализ полученных данных.

Исходные данные приведены в таблице 1.

Показатели  анализа	Сравниваемые  продажи
	1	2	3	4	5
Количество  корректировок	3	4	3	3	2
Общая чистая коррекция, руб.	600	-5600	600	-7200	1600
Общая чистая коррекция, % от продажи	0	9,6	0	14	3,9
Общая валовая  коррекция, руб.	12000	25400	15410	17860	12810
Общая валовая  коррекция, % от продажи	16	29	25	24	22

 

Ответ:

В рассматриваемом  примере имеем следующий  диапазон цен продаж – от 47554 до 50298 руб. продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для объекта 5 общее число корректировок равно 2.

Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи  объекта 5 -  47554 руб.

 

Заключение

 

Одним из главных  преимуществ, при продаже недвижимости является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть  в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит  в том, чтобы показать реальную стоимость  объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в  зависимости от различных условий  и обстоятельств рынка.

Оценщик может  оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Список  литературы

 

1.  Интернет-сайт  Российского общество оценщиков  - www.mrsa.ru

2. Левадная Н.  Рынок недвижимости в Российской Федерации  Инвест курьер.  2006 г.

3. Лозебо А.  О правах собственности на недвижимое имущество  Экономическая газета. № 4. 2007г.

4. Паттури Я.  В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Великий Новгород. 2002 г

5. Хамин Д., Юрков  Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов  Экономика и жизнь . № 3. 2008г.