Обзор рынка офисной недвижимости в Москве

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Астраханский государственный технический университет»

 

Факультет очного обучения

 

Кафедра «Экономика и управление»

 

Специальность: 080502.65

"Экономика и управление  на предприятии 

(пищевая промышленность)"

                             

 

Курсовая работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

по теме: «Обзор рынка офисной недвижимости в Москве»

	Выполнила: студентка группы ЭУП -5: _________        Иванова А.Н.
	Проверила к.э.н., профессор: _________    Алексеев А.Д.

 

 

 

 

2014

 

 

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду.

В число факторов, определяющих стоимость аренды или продажи таких помещений, входят: местоположение, способ первичной приватизации, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.

Эксперты офисного рынка выделяют 4 класса офисных помещений: А, В, С, Д, Е.

Класс "А" включает помещения, расположенные в элитных зданиях в центре города, оборудование и дизайн которых отвечает всем требованиям западных стандартов: наличие служб безопасности и обслуживания, охраняемой стоянки, евроремонт, современные средства связи и др. Основными арендаторами являются крупнейшие мировые корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

Офисные здания класса "В" также располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах центра города. Достаточно часто в этот разряд переходят офисные здания класса "А" через 5-7 лет их эксплуатации. Процесс этот неизбежен из-за постоянного повышения стандартов качества офисных помещений. Основными арендаторами помещений этого класса являются крупные и часть средних российских и зарубежных фирм и компаний.

Класс "С" формируют здания, расположенные вне центра города, к которым имеется удобный транспортный доступ из делового центра. По некоторым параметрам офисные здания этого класса схожи со зданиями класса "В" - автостоянки, минимально необходимый набор деловых и бытовых служб, средств связи и т. п. - однако степень качества и диверсификации предоставляемых услуг существенно ниже. Основными арендаторами являются небольшие фирмы и компании.

Офисные здания класса "Д" находятся вдали от центральных деловых районов города. Инженерные коммуникации подобных зданий, как правило, устарели, отсутствуют специализированные службы обслуживания зданий, имеющиеся автостоянки не обеспечивают всех арендаторов и т. п. Основными арендаторами являются небольшие фирмы, которые не в состоянии позволить себе более комфортабельные и престижные помещения.

Класс "Е" представляют помещения, не приспособленные для размещения офисов, требующие ремонта или реконструкции.

Приведенную классификацию можно сократить, объединив классы в следующие категории: западный стандарт (бизнес-центры) - А, В; российский стандарт - Д, Е; промежуточный – С.

Цель данной работы – провести обзор рынка офисной недвижимости Москвы.

  Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка источников и литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Основные тенденции рынка офисной недвижимости за 2013 года

Рынок офисной недвижимости Московского региона, по сути, претерпел некоторое преобразование или трансформацию. Основным драйвером этого преобразовательного процесса стали тенденции, начавшиеся еще 2-3 года назад. Естественное развитие рынка офисной недвижимости приблизило рынок к состоянию насыщения и некоторому смещению акцента с девелопера к арендатору.

Основной особенностью офисного рынка Московского региона в 2013 году можно назвать некоторое торможение спроса и поиск баланса между падающим спросом и увеличивающимся предложением. Преобладание спроса над предложением, наблюдаемое на протяжении последних лет, больше не характерно для рынка офисной недвижимости, и в этом отношении 2013 год стал переломным. Объем нового предложения, вышедшего на офисный рынок региона, преобладает над уровнем поглощения на 200 000 кв.м – показатели составили 820 000 и 620 000 кв.м соответственно.

Арендные ставки продолжают находиться на одном уровне с начала 2013 года. По итогам года инфляция в России составила 6,5%, что, примерно, сопоставимо с ожиданиями Минэкономразвития, прогнозировавшим инфляцию в размере 6%. Таким образом, можно говорить о некотором косвенном снижении уровня арендных ставок.

В ушедшем году главными новостями офисного рынка можно назвать изменение критериев оценки офисов Московским Исследовательским Форумом и установлением максимального налога в размере не более 1,5% (в 2014 году) от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ранее налог рассчитывался от балансовой стоимости объекта, которая на порядок ниже кадастровой. В этой связи, эксперты ожидают возрастания затрат на эксплуатацию зданий на 4-10% в зависимости от класса офисного объекта.

Обновленная классификация офисной недвижимости предполагает учитывать состояние парковки (рекомендованный парковочный коэффициент – не менее 1 машино-места на 100 кв. м) – не маловажный параметр оценки для офисной недвижимости класса А и В+, находящейся внутри Садового кольца. Наличие центральной системы управления стало

обязательным требованием, а требования к качеству инженерных систем в целом повысились. Теперь, согласно новым стандартам, при классификации объектов возможен учет международных сертификатов.

Основные показатели рынка офисной недвижимости в 2013 году:

• Объем введенной офисной недвижимости – 820 000 кв.м
• Объем сделок по аренде и продаже офисной недвижимости – более 620 000 кв.м.
• Наибольшую активность на рынке офисной недвижимости проявили компании промышленного и производственного направления (28% от совокупного спроса), потребительских товаров и сферы услуг (23%) и энергетического сектора (13%).
• Девелоперская компания O1 Properties довела свою долю до 100% в БЦ «Белая Площадь» за 1 млрд. долл. США – крупнейшая сделка в сегменте офисной недвижимости.
• Средний уровень вакантных помещений вырос в течение года с 9% до 13%.
• Уровень арендных ставок не изменился. Класс А – от 800 до 1200 $/кв. м в центре города, и 650-850 $/кв. м вне центра. Класс В+ остается на уровне 500-750 $/кв. м, а класс В- – 350-500 $/кв. м.

1.1. Предложение

В последнем квартале 2013 года объем нового предложения вышедший на рынок составил более 350 000 кв.м, что является рекордным показателем данного года.

Начало года было относительно спокойным для рынка офисной недвижимости. В I квартале года было введено всего 58 000 кв.м качественной офисной недвижимости.

Компенсация низких показателей ввода в начале года была отмечена во II квартале, когда объем нового предложения приблизился к 213 000 кв.м. В III квартале показатели ввода стабилизировались на уровне близком к предыдущему периоду, составив 195 000 кв.м.

Таким образом, совокупный прирост предложения в течение ушедшего года приблизительно равен 820 000 кв.м.

Высоких показателей нового предложения в конце года удалось достичь благодаря переносу сроков ввода большинства офисных проектов, заявленных к вводу еще в III квартале, общей площадью около 517 000 кв.м. Один из наиболее ожидаемых проектов года – МФК «Меркурий Сити Тауэр» (87 600 кв.м) был введен в IV квартале. В декабре ушедшего года была введена 1-я очередь БЦ Neo Geo – объект площадью 125 000 кв.м расположен на юго-западном направлении Москвы, в зоне между ТТК и МКАД, относится к классу В+.

Активность девелоперов на рынке офисной недвижимости региона в ушедшем году можно охарактеризовать как одну из самых высоких за последние 3 года. В 2009 году объем нового предложения превысил 1,2 млн. кв. м, но на протяжении 2010-2012 гг. ежегодные показатели ввода составляли не более 700 000 кв.м. Новые офисные проекты в предыдущем,

2012 году, насчитывали совокупную  площадь в размере 655 000 кв.м.

Диаграмма 1.

По итогам года, общий объем качественной офисной недвижимости в Московском регионе приблизился к 13,168 млн. кв. м. За 2013 год прирост объема рынка составил около 6,7% (820 000 кв.м).

Таблица 1.1

Введенные офисные объекты в IV квартале 2013 г.

№	Объект	Расположение	Класс	Офисная площадь, кв.м.
1	2	3	4	5
1	БЦ Neo Geo	ул. Бутлерова, 17	B+	125 000
2	МФК «Меркурий Сити Тауэр»	Пресненская наб., 8, стр. 1	А	87 600
3	БЦ «Лето»	проспект Вернадского, 29.	В+	36 500
4	БЦ «Хлебозаводский, 7»	Хлебозаводский проезд 7 стр. 10	В+	35 000
5	Riga Land, фаза 2 (Блок А)	МО, Новорижское ш., 7 км	В+	28 000
6	БЦ «Мельникофф Хаус»	ул. Ольховская, вл. 4	А	16 000
7	Бизнес-квартал Smart Park	Научный проезд, 14А	В+	15 600
8	Комплекс особняков «Central Street»	Спартаковская пл., д. 14, стр. 2, 3, 4.	А	13 000
Итого				231 700

 

БЦ «Лето» является составной частью проекта торгово-офисного центра компании Imagine Estate. Общая площадь офисной части приблизительно равна 36 500 кв.м. Данный объект расположен недалеко от БЦ Neo Geo на юго-западном направлении.

Конец года характеризуется не только высокими показателями ввода нового предложения, но и смещением акцента c объектов преимущественно класса А на объекты класса В+. На протяжении I-III кварталов наблюдалось преобладание офисных объектов класса А (48% нового предложения на конец III квартала), но в IV квартале большинство крупных объектов относились к классу В+. Структура нового предложения в зависимости от класса претерпела некоторые изменения:

Диаграмма 2.

Доля новой офисной недвижимости класса В+ в 2013 году составляет 55%, а доля класса А сократилась с 48% в III квартале до 41% в IV квартале года. На рынке наблюдается сокращение ввода объектов офисного назначения, относимых к классу В-. Доля проектов данного класса составляет всего 4%.

Таблица 1.2.

Введенные офисные объекты в 2013 году

№	Объект	Расположение	Класс	Офисная площадь, кв.м.
1	2	3	4	5
1	БЦ Neo Geo	ул. Бутлерова, 17	B+	125 000
2	МФК «Меркурий Сити Тауэр»	Пресненская наб., 8, стр. 1	А	87 600
3	БЦ «Лето»	проспект Вернадского, 29.	В+	36 500
4	БЦ «Хлебозаводский, 7»	Хлебозаводский проезд 7 стр. 10	В+	35 000
5	Riga Land, фаза 2 (Блок А)	МО, Новорижское ш., 7 км	В+	28 000
6	БЦ «Мельникофф Хаус»	ул. Ольховская, вл. 4	А	16 000