Обзор рынка офисной недвижимости в Москве

Продолжение таблицы 1.2

Распределение нового предложения по территории Москвы и Московской области достаточно неоднородно. Несмотря на множество разговоров о децентрализации деловой зоны столицы, количество объектов офисного назначения на периферии города не столь велико.

Зона в пределах ТТК остается одной из самых популярных локаций для объектов офисного назначения – 10 из 25 наиболее крупных офисных проектов года были реализованы именно в этой зоне. В основном в центре города реализуются проекты класса А, что является очевидным при высоких затратах на приобретение земельного участка для девелоперского проекта и наличии высокого спроса на офисы в центре города со стороны арендаторов.

Высокая концентрация новых объектов офисной недвижимости наблюдается на юго-западном направлении, вдоль Ленинского проспекта и Профсоюзной улицы. Данные объекты относятся преимущественно к классу В+. Реализация проектов в данной локации связана не только с направлением развития столицы, программами развития инфраструктурных проектов для удобного доступа к присоединенным территориям, но и с высоким текущим

спросом компаний на офисную недвижимость в данном районе города.

За пределами МКАД в течение года были реализованы всего три проекта, два из которых являются следующими очередями уже существующих на рынке объектов. Компания BPS ввела в эксплуатацию 3-ю очередь «Кантри Парка» (21 000 кв.м) - одного из самых успешных проектов на территории Московской области, расположенного на берегу Химкинского водохранилища, начатого еще в 2004 году. На территории бизнес парка Riga Land состоялся ввод 2-ой фазы площадью 28 000 кв.м. Объект класса В+ расположен в Красногорском районе в 7 км по Новорижскому шоссе. БЦ Premium West – новый деловой центр класса А, расположенный в Одинцовском районе вблизи Можайского шоссе и МКАД. Общая площадь проекта – 18 200 кв.м.

1.2. Спрос

С начала прошлого года наблюдается плавный рост уровня вакантных площадей – за 12 месяцев данный показатель увеличился с 9% до 13%. Аналогичный уровень вакантности был зафиксирован в середине 2011 года. В 2012 году данный показатель колебался в диапазоне 8-10%.

Рост количества вакантной офисной недвижимости в 2013 году связан, в первую очередь, с увеличением объема нового предложения и слабым спросом на офисную недвижимость.

Остановки уровня вакантности в пределах 12% к концу года не произошло из-за сохранения относительно низких темпов поглощения, проявившихся на рынке еще в III квартале 2013 года.

Как отмечалось ранее, сложившаяся экономическая ситуация в стране стимулирует компании на выбор консервативной политики ведения бизнеса, что влияет на сокращение спроса на офисную недвижимость.

График 1.

Повышение активности арендаторов под конец года произошло в меньшей степени, чем изначально ожидалось, после некоторого затишья на рынке, произошедшего в III квартале (период отпусков). Объем сделок аренды/покупки в сегменте офисной недвижимости за IV квартал 2013 года составил всего 155 000 кв.м, что почти эквивалентно аналогичному показателю во II квартале. Таким образом, в III квартале наблюдался самый низкий спрос на офисную недвижимость за последние несколько лет – объем поглощения офисной недвижимости за период составил чуть более 110 000 кв.м.

Совокупный объем сделок в 2013 году составил более 620 000 кв.м, что является самым низким показателем спроса на офисную недвижимость за последние 3 года. Для сравнения, в 2011 году было заключено сделок на 1 125 000 кв.м, в 2012 году – 900 000 кв.м.

Очевидно, что на рынке офисной недвижимости закрепился тренд на снижение спроса. Подкрепление данного негативного тренда происходило в течение года на фоне ухудшения макроэкономической ситуации в стране и ухудшения прогнозов относительно плановых показателей роста российской экономики в 2014 году.

При сопоставлении годовых показателей ввода (более 820 000 кв.м) и объема поглощения (620 000 кв.м) становится очевиден перекос в сторону предложения на данном субрынке.

Подобная ситуация может быть названа «рынком арендатора», в котором основной акцент ставится на конечного потребителя и девелоперам приходится активно приспосабливаться, чтобы в наибольшей мере угодить потребностям потенциальных арендаторов. В перспективе это может означать снижение инвестиционной привлекательности данного сегмента, ужесточением конкуренции среди девелоперских проектов и тенденцией к сокращению среднего уровня арендных ставок. Как отмечалось ранее, в ушедшем году офисный рынок Московского региона испытывал некоторый перелом в ходе которого большую значимость и вес на рынке сместился с производителя (девелопера) к потребителю (арендатору/покупателю). При этом подобный переход является вполне логичным, который, в первую очередь, является индикатором развития данного рынка, некоторым сигналом о локальном перенасыщении рынка.

Диаграмма 3.

Крупнейшей сделкой IV квартала 2013 года стала сделка по аренде 15 000 кв.м в недавно введенном в эксплуатацию МФК «Меркурий Сити Тауэр», расположенном на территории ММДЦ. Арендатором выступила крупная российская промышленная компания – ГМК «Норильский никель». Переговоры по совершению данной сделки были закончены под самый конец года. Аренда 15 000 кв.м «Норильским никелем» может стать крупнейшей сделкой года, так как совсем недавно подтвердилась информация о срыве переговоров компании «Газпром». В I квартале 2013 года «Газпром» намеревался арендовать 24 600 кв.м в БЦ «Варшавка SKY». Также одной из крупнейших сделок года стала аренда холдингом WPP Group, оказывающим услуги в сфере маркетинга и рекламы, 3 500 кв. м в БЦ Lesnaya Plaza – офисном объекте класса А.

Таблица 1.3

Примеры наиболее крупных сделок по аренде/покупке офисов, IV квартал 2013

Продолжение таблицы 1.3