Обзор рынка офисной недвижимости в Москве

 

В IV квартале наблюдалось увеличение крупных сделок с точки зрения качественного и количественного анализа. Спрос на офисную недвижимость по сравнению с III кварталом возрос, но количество крупных сделок, совершенных в течение года, продолжает снижаться.

Напомним, что по причине срыва крупнейшей сделки года, в I квартале величина самой масштабной сделки составила 11 300 кв.м (компания «МОЭК»), во II квартале – 10 800 кв.м (компанией Publicis Groupe), а в III квартале крупнейшая сделка была совершена газетой «Коммерсантъ», арендовавшей 6 300 кв. м в БЦ «Алкон».

Местоположение офисного пространства имеет немаловажное значение для арендаторов и покупателей. По итогам 2013 года объем сделок вне деловой зоны столицы – зоны ТТК- МКАД, МКАД и Московская область, - практически сопоставим с объемом в пределах деловой зоны (СК и СК-ТТК), и составляет 42% и 58% соответственно.

Диаграмма 4.

Несмотря на высокие арендные ставки в центре города и ограниченность предложения, 58% совершенных транзакций на рынке офисной недвижимости осуществлено внутри ТТК, причем 9% пришлось на зону внутри Садового кольца, а 49% - на зону СК-ТТК.

Зона ТТК-МКАД пользуется достаточно высоким спросом среди представленных зон, так как на нее приходится 40% от объема всех сделок в 2013 году. Многие арендаторы предпочитают размещение в пределах 3-5 км от ТТК, что дает возможность, в первую очередь, экономить на арендных платежах при сопоставимом качестве офисного объекта и перечня услуг.

Доля сделок на периферии города, в зоне МКАД и Московской области, крайне мала и составляет всего 2% от объема поглощенной недвижимости офисного назначения.

Диаграмма 5.

Компании промышленного и производственного сектора экономики продемонстрировали наибольший спрос на офисную недвижимость в ушедшем году. Доля компаний данной направленности составляет 28%. Среди крупнейших сделок стоит выделить сделку по аренде компанией «Норильский никель» 15 000 кв. м в МФК «Меркурий Сити Тауэр», которая

планирует там разместить штаб-квартиру компании. Организация «Стройтрансгаз» арендовала 6 500 кв.м в БЦ SkyLight, а компания ОАО «Вертолеты России» заключила сделку по аренде 4 900 кв.м в БЦ на ул. Пресненский Вал 14.

Активность крупнейших автомобилестроительных компаний на рынке отмечена сделками Renault в БЦ Black&White (3 000 кв. м), а так же компанией KIA Motors RUS, арендовавшей 2 500 кв.м в БЦ Lighthouse.

Компании потребительского сектора и сферы услуг занимают второе место с 23%-й долей в структуре спроса. Стоит отметить, что компании-арендаторы данной направленности весьма многочисленны, но крупных сделок заключается значительно меньше, чем среди компаний энергетического и промышленного секторов экономики. Среди крупнейших сделок аренды в потребительском секторе можно выделить сделки аренды 6 300 кв.м газетой «Коммерсантъ» в БЦ «Алкон», международной корпорацией «Кимберли-Кларк» 3 000 кв.м в БЦ «Лотте» и сетью ресторанов «Яппи» 2 200 кв.м в БЦ «Северная Башня».

Доля компаний энергетического сектора примерно в два раза меньше доли лидирующих промышленных компаний, на нее приходится 13% от совокупного спроса. Ожидаемая крупнейшая сделка года компании «Газпром» так и не была заключена, что отразилось на структуре спроса. Таким образом, крупнейшими сделками для компаний данной специализации можно назвать аренду 11 000 кв.м компанией «МОЭК» в БЦ «Ефремова 10» и аренду 4 700 кв.м компанией «Росатом Оверсиз» в БЦ «Серебряный Город».

Диаграмма 6.

 

Промышленные и производственные компании демонстрируют наиболее высокий спрос на высококачественные объекты, расположенные в зоне СК-ТТК: более половины спроса на офисную недвижимость в данном деловом районе приходится на данные компании. Второй по популярности зоной для производственных компаний является зона МКАД-МО, для которой данный вид арендаторов является преобладающим. Арендаторы энергетического сектора, так же, как и компании производственной направленности, предпочитают высококачественные объекты офисной недвижимости при том, что местоположение не всегда играет ключевую роль. Спрос компаний данной категории ориентирован не только на деловой центр города - зону Садового Кольца и зону между Садовым Кольцом и Третьим Транспортным, - но и на территорию между ТТК и МКАД.

Для арендаторов потребительского сектора следует отметить равномерность размещения по трем основным зонам: внутри СК, СК-ТТК, ТТК-МКАД. В зоне внутри СК и зоне ТТК-МКАД объем сделок данной категории арендаторов приблизительно сопоставим, а в зоне СК-ТТК – на порядок меньше. В начале года большая часть сделок совершалась данными арендаторами в центральной части города, но во второй половине ушедшего года спрос оттеснился преимущественно на периферию – в зону ТТК-МКАД.

В 2013 году был совершен ряд знаковых сделок на офисном рынке. Девелоперская компания O1 Properties выкупила доли у компаний AIG/Lincoln, «ВТБ Капитал» и TPG Holdings и стала 100% владельцем БЦ «Белая Площадь». Приобретение актива было начато еще в 2012 году,

но закрытие сделки состоялось только в марте 2013 года, сумма сделки оценивается в 1 млрд. долл. США. Данная сделка является крупнейшим инвестиционным приобретением за всю историю офисного рынка.

БЦ «Белая Площадь» стала не единственным объектом офисного назначения, купленным девелопером O1 Properties в 2013 году: компания также находится в стадии приобретения БЦ «Нахимовский,58» (возможная сумма сделки - 90-115 млн. долл. США), и планирует закрыть сделку по покупке БЦ «Легенда Цветного» (сумма сделки - 500 млн. долл. США) в ближайшее время. Сообщается, что сделка будет завершена после того, как БЦ «Нахимовский, 58» (22 900 кв.м) будет на 100% заполнен арендаторами. По мнению экспертов, стоимость актива может достигать 120 млн. долл. США и существует некоторый потенциал роста его стоимости примерно до 140 млн. долл. США.

В начале года компания «Лаборатория Касперского» приобрела у O1 Properties Бориса Минца БЦ «Олимпия парк» (45 700 кв.м) за 350 млн. долл. США. Ранее компания являлась крупнейшим арендатором проекта, занимавшим 30 000 кв.м.

1.3. Ставки

Ценовая политика владельцев объектов офисного назначения не претерпела значительных изменений в 2013 году. С учетом рассмотренных трендов на ослабление спроса и увеличение нового предложения, становится понятна консервативная стратегия арендодателей.

Фундаментальных факторов, способных играть на повышение среднего уровня арендных ставок, в данный момент не наблюдается.

Установившийся еще в начале 2012 года средний уровень арендных ставок в зависимости от класса офисной недвижимости выглядит следующим образом:

• класс А: 800-12001 $/кв. м внутри зоны Садового Кольца, за пределами данной зоны – 650-850 $/кв. м.
• классы В+/В-: 750-500 $/кв. м в деловом центре города, вне центра города ставки находятся на уровне 350-500 $/кв. м.

График 2.

 

 

Арендные ставки находятся в прямой зависимости от местоположения офисного здания, обеспеченности транспортной инфраструктурой, имиджа объекта и других конкретных особенностей и характеристик недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Итоги развития рынка офисной недвижимости в Москве за 2 квартал 2014 года

Рынок качественных офисных площадей в Москве за второй квартал 2014 года увеличился на 324 тыс. кв. м, а общий объем офисного предложения в столице достиг отметки 16,2 млн. кв. м согласно данным аналитиков JLL. Всего во втором квартале было введено 11 зданий.

График 3. 

Новое предложение 2-го квартала было поровну распределено между классами А и B+, при этом Класс B- составил менее 1% от общего объема ввода. 

В классе А крупнейшими проектами стали БЦ «Президент Плаза» (офисная площадь 115 тыс. кв. м) и БЦ «Аркус III» (34 тыс. кв. м). В классе B+  самым крупным проектом стал офисный комплекс на ул. Поклонная, 3а (79,5 тыс. кв. м). 

Что касается итогов полугодия, то за этот период было введено около 0,5 млн. кв. м офисов, при этом около 63% нового предложения пришлось на районы за пределами Третьего транспортного кольца, а на класс А - более половины нового предложения полугодия. Результат первого полугодия 2014 г. в 1,5 раза превысил показатель аналогичного периода прошлого года. 

На вторую половину 2014 г. заявлен ввод 700 тыс. кв. м офисов. Таким образом, по итогам 2014 года в Москве может быть введено около 1,2 млн. кв. м., что станет лучшим результатом за последние 5 лет. Аналитики JLL прогнозируют, что общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве увеличится на 7,7% к концу 2014 года и достигнет 16,8 млн. кв. м. Крупнейшими проектами второго полугодия станут Comcity – Фаза Альфа (107 тыс. кв. м), МФК «ОКО» (110 тыс. кв. м) и МФК «Водный» (61,6 тыс. кв м).

Во 2-м квартале текущего года было арендовано и куплено около 264 тыс. кв. м офисных площадей, а совокупный спрос за полугодие достиг 523 тыс. кв. м, что оказалось на 28% ниже результата аналогичного периода прошлого года. Объем чистого поглощения в 1-й половине года снизился на 24% и составил 279 тыс. кв. м. 

Крупнейшей сделкой во 2-м квартале 2014 года оказалось продление договора аренды (включая аренду дополнительных офисных площадей) на 13,1 тыс. кв. м компанией General Electric в комплексе «Башня на Набережной». В то же время самой большой транзакцией в целом за полугодие остается сделка 1-го квартала – аренда 17,4 тыс. кв. м «Группой компаний Систематика» в Comcity – Фаза Альфа. Наиболее активными участниками рынка в первой половине года являлись компании сектора бизнес-услуг (31% всего объема сделок) и производственной сферы (30%). По итогам полугодия, доля иностранных компаний в общем объеме транзакций возросла до 49% по сравнению с 40% в 1-м квартале благодаря нескольким крупным сделкам.

Эксперты отмечают, что доля сделок объемом более 3 тыс. кв. м в общем объеме арендованных и купленных площадей  в 1-м полугодии 2014 снизилась на 20% в сравнении с тем же периодом прошлого года. 

Макроэкономиченские факторы по-прежнему остаются определяющими для динамики спроса на рынке офисной недвижимости. Согласно прогнозам JLL, объем сделок по аренде и покупке офисных площадей в 2014 году составит около 1,3 млн. кв. м (снижение на 12% к результату 2013 года). 

Доля свободных площадей в среднем по Москве выросла на 0,9 % по итогам первого квартала 2014 г. и составила 14,8%. В классе B+ уровень вакансии вырос на 0,6%, что составляет 13,5% (также за период первого квартала). 

На конец второго квартала уровень вакансии в офисах класса А вырос на 3,7% и составил 24,5%. Более существенный рост произошел благодаря значительным объемам ввода. 

Что касается арендных ставок, то в премиальном сегменте они составляют 900 – 1 100 долл. за кв. м в год, в классе А – 580 – 850 долл. за кв. м, в классе B+ – 350 – 600 долл. за кв. м. Ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне 580 – 850 долл. за кв. м. 

Эксперты отмечают, что макроэкономические факторы и нестабильная внешнеполитическая ситуация могут оказать негативное влияние на дальнейшую динамику развития офисного рынка Москвы во втором полугодии 2014 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Таким образом, можно сделать вывод, что в структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочно занимают офисные помещения.

Основной особенностью офисного рынка Московского региона в 2013 году можно назвать некоторое торможение спроса и поиск баланса между падающим спросом и увеличивающимся предложением. Объем нового предложения, вышедшего на офисный рынок региона, преобладает над уровнем поглощения на 200 000 кв.м – показатели составили 820 000 и 620 000 кв.м соответственно.

За 2 квартал 2014 года рынок качественных офисных площадей в Москве увеличился на 324 тыс. кв. м, а общий объем офисного предложения в столице достиг отметки 16,2 млн. кв. м.

Если говорить о значимости месторасположения, то для офисной недвижимости приоритетным районом размещения является Центральный административный округ и территории с выходом на 12 главных транспортных магистралей города.

На 2016-2017 гг. сейчас заявлены единичные проекты. Третья часть всех строящихся проектов класса А, планируемых к выходу до 2015 г., приходится на объекты ММДЦ «Москва-Сити».

 

 

 

 

 

 

 

Список используемых источников

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. -304 с.
2. Драпиковский А.И. Оценка недвижимости. Учебник. – Б.: «Ега-Басма», 2012. - 480 с.
3. Электронный ресурс «MSN Коммерческая недвижимость» http://cre.msn.ru/
4. Электронный ресурс «Commercial Realestate Коммерческая недвижимость» http://www.cre.ru/rus