Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Федеральное агентство образования и науки  РФ

Казанский государственный  архитектурно-строительный

университет

 

 

                                                                   Кафедра ЭПС

 

 

 

Курсовая  работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

«Определение  рыночной стоимости

объекта недвижимости»

 

 

                                                                             

                                                                               Выполнила: ст. гр. 9ЭС401

                                                                               Яхина  Д.А.

                                                                               Проверил: Сабиров  И .С .

 

 

                                                     Казань 2013

 

                                                   Содержание

                                                                                                                          стр.

Характеристика объекта  оценки Введение…………………………………………………………………..............3

Затратный подход………………………………………………………………4

Краткий анализ соответствующего сегмента рынка  недвижимости………...9

Сравнительный подход…………………………………………………...........10

Доходный  подход………………………………………………………………14

Согласование  результатов расчета……………………………………………22

Основные  факты и выводы по объекту оценки……………………………….23

Список  использованных источников………………………………………….25

Приложения (копия технического паспорта или  др. документы, сметной документации, фотографии и т.п.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Переход нашей страны к рыночной экономике  потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических  субъектов, оперирующих на рынке, процессов  функционирования рынка, т.е. процессов  производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды  рынка).

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и  уникальный процесс, поскольку практически  невозможно найти два абсолютно  идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные  на разных земельных участках, их стоимость  может значительно различаться.

Актуальность  темы данной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в  компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью  сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости  объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении  сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать  теоретическую основу оценки  рыночной стоимости недвижимости;

2. Дать характеристику  объекту оценки и его окружению;

3. Обосновать  рыночную стоимость объекта оценки  на основе трех общепринятых  подходов;

Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования - обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости.

Добровольная  оценка недвижимого имущества дает возможность уменьшить расходы  и увеличить совокупный доход  от операции с имуществом; справедливо  возместить ущерб; отстаивать свои интересы в суде, налоговых и таможенных органах.

 

 

 

 

                                           

 

 

 

 

 

 

 

  1.Затратный подход

 

Сущность  затратного подхода заключается  в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка (С_зем), его благоустройство и строительство (С_восст) на нем оцениваемого объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценки объекта используется формула:

         С_затр=С_зем+С_восст-И_нак

где: И_нак – величина накопленного износа ОН на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний (экономический).

При выполнении курсовой работы оценка земельного участка  не производиться, условно применяется, что участок арендуется.

Полная восстановительная  стоимость определяется с помощью  метода сравнительной единицы по следующей формуле:

С_ПВ=С_ед *К_п *V_стр *(К_69-84 *К_84-91 *К_тек) *К_пп *1,18

где: С_ед – восстановительная стоимость (ВС) 1куб.м здания в базисных ценах 1969г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб.;

К_п – Суммарный поправочный коэффициент к ВС ед. измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;

V_стр – строительный объем здания (куб.м.);

К_69-84 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969г. к уровню цен 1984г.;

К_84-91 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984г. к уроню цен 1991г.

К_тек – коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991г.  к текущему уровню цен (на дату оценки);

К_пп - коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

1,18 – налог  на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать  в случае купли-продажи объекта.

 

                                                 Расчет

 

Для оцениваемого объекта принимаем аналог по сборнику № 26, Отдел I  «Жилые здания» (см. Прил.1).

Строительный  объем здания составляет 219,78 .

Произведем  расчет восстановительной стоимости  с учетом всех поправок:

1). По  группам капитальности совпадает  (см. Прил.1)

Татарстан относится к 1 территориальному поясу, значит  восстановительная стоимость 1 куб.м. здания будет равна 24,5 рублям.

Повышающие  коэффициенты:

- горячего  водоснабжения ( отсутствие в  УПВС) = 1,026

Общий повышающий коэффициент равен: К=1,026

Понижающие  коэффициенты:

- на радио: 0,996

Общий понижающий коэффициент равен: К=0,996

Полная восстановительная  стоимость  1 куб. м объекта с  учетом коэффициентов составит:

С_ед = 24,5*1,026*0,996=25,04 руб.

   Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1969 г.) составит: руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1984 г.) с учетом территориального коэффициента и индекса изменения сметной стоимости СМР составит: руб.

Где: 1,22 - индексы изменения сметной  стоимости строительно-монтажных  работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей

   -1,03 – территориальный коэффициент к индексам по РТ;

Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1991 г.) с учетом территориального коэффициента и индекса изменения сметной стоимости СМР составит: руб.

Где: 1,59 - индексы изменения сметной  стоимости строительно-монтажных  работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей

-0,97 территориальный коэффициент  к индексам по РТ;

Для раздельной индексации специальных видов работ  выделим стоимость внутренних санитарно-технических  и электротехнических работ в  ценах 1991 г., где удельный вес данных работ по сб.18 УПВС табл.36 составляет 17%. Тогда: 10030,02*0,17=1705,10 руб.

_{С91общестр = 10030,02-1705,10=8324,92 руб.}

 

_{Раздельная  индексация}

Виды работ	% к ВС ОН	Ст-ть спец.раб в ценах 1991г	Индекс удорожания к 2001г	Индекс удорожания к дате оценки (пос.№572)	Ст-ть на дату оценки
Отопление	28	477,428	14	4,97	33219,44
Водопровод	26	443,326	12	4,24	22556,43
Газоснабжение	11	187,561	11,9	3,74	8347,59
Канализация	11	187,561	14,5	3,63	9872,27
Электроосвещение	17	289,87	13,7	4,16	16520,27
Слаботочные устр-ва	7	119,357	12,4	5,19	7681,34
Сумма:	100	1705,10			98197,3

 

Общестроительные  работы на дату оценки:

 

Полная восстановительная  стоимость объекта на 3.03.2012 г.:

 

 

Полная восстановительная  стоимость объекта с учетом предпринимательской  прибыли (для жилья – 50 % и НДС в размере 18%):

 

( без НДС 743443,46 руб)

 

Оценка  физического износа

 

В рамках выполнения курсовой работы производится оценка только физического износа объекта недвижимости. Величина функционального и внешнего износа не определяется в связи с большими затруднениями их обоснования.

Существует  несколько методов оценки физического  износа объекта недвижимости. При выполнении курсовой работы целесообразно использование следующих методов.

1. Метод срока  жизни объекта и его элементов.

     Метод нормативного срока службы  основан на положении, что износ  здания в целом, его конструктивных  элементов и инженерных систем  зависит от группы капитальности  и фактического срока эксплуатации  здания, элемента или системы.

    Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности.

В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:

                                               

где: - количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-гo элемента или системы;

- нормативно установленная продолжительность  эксплуатации i-гo элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет (см. прил. 3).

    Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).

     Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных 
весов (Bj) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

                                        

2. Экспертный  метод оценки.

        Метод технической экспертизы  заключается в обследовании фактического  состояния объекта недвижимости  в целом, всех его конструктивных  элементов и систем инженерного  оборудования. Данный метод считается  наиболее точным и обоснованным. В соответствии с определением  ВСН 53-86р, физический износ  на момент его оценки выражается  соотношением стоимости объективно  необходимых ремонтных мероприятий,  устраняющих повреждения конструкции,  элемента, системы или здания  в целом, к их восстановительной  стоимости.