Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

                                 3.Сравнительный подход

           

         Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Главный принцип сравнительного подхода – принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

           Наиболее часто используется  метод анализа продаж, который  основывается на внесении поправок  в цены сопоставимых объектов.

 

Таблица 2

Местонахождение, наименование и назначение имущества	Год постройки	Общая площадь, м2	Начальная цена, руб. (без НДС)	Средняя стоимость 1м2, руб	Дата торгов	Примечание
А.Жилой дом РТ г. Альметьевск, микрорайон Урсала, ул. Бахорина	2001	170	3 700 000	21 765	08.12.12	ЗУ площадью 350 кв.м
Б. Жилой дом РТ Альметьевск, микрорайон Урсала, ул. Колхозная	2008	175	3 300 000	18 857	03.02.13	ЗУ площадью 230 кв.м
В. Жилой дом РТ Альметьевск, микрорайон Урсала, ул. Луговая	2011	100	1 900 000	19 000	01.03.13	ЗУ площадью 250 кв.м
Г. Жилой дом РТ Альметьевск, микрорайон Урсала, ул.Центральная	2012	200	4 000 000	20 000	21.02.13	ЗУ площадью 400 кв.м
Д.Жилой дом РТ Альметьевск, микрорайон Урсала, ул.Саттарова	2012	120	3 500 000	29 167	27.02.13	ЗУ площадью 330 кв.м

Данные предоставлены с сайтов www.avito.ru, www.slando.ru Недвижимости.

          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                                Таблица 3

Расчет стоимости жилого здания  на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения

№	Наименование показателя		Ед.изм.	Объект оценки	Сопоставимые объекты
					А	Б		В	Г	Д
1	Характеристика объектов и условий  сделки купли-продажи
1.1	Общая площадь помещений		кв.м	99,9	170		175	100	200	120
	Площадь ЗУ			216,1	350		230	250	400	330
1.2	Наличие дополнительных элементов благоустройства (ограждение)		-	есть	есть		есть	есть	есть	есть
1.3	Переданное право собственности		-	полное	полное		полное	полное	полное	полное
1.4	Условия финансирования		-	рыночные	рыночные		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
1.5	Условия продажи		-	рыночные	рыночные		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
1.6	Условия рынка (дата продажи)		-	продажа	предложение		предложение	предложение	предложение	предложение
1.7	Месторасположение
	Кадастров ст-ть 1 кв.м		Руб.	707	710		750	780	770	750
1.8	Год ввода в эксплуатацию			1995	2001		2008	2011	2012	2012
1.9	Цена продажи		тыс.р.	???	3 700		3 300	1 900	4 000	3 500
2	Корректировка цен продаж, тыс.руб.
2.1	Уторгование (-5%)				-185 000		-165 000	-95 000	-200 000	-175 000
	Скорректированная цена	руб.			3 515 000		3 135 000	1 805 000	3 800 000	3 325 000
2.2	Условия финансирования	-		-	-		-	-	-	-
	Скорректированная цена	руб.		-	3 515 000		3 135 000	1 805 000	3 800 000	3 325 000
2.3	Условия продажи	-		-	-		-	-	-	-
	Скорректированная цена	-		-	3 515 000		3 135 000	1 805 000	3 800 000	3 325 000
2.4	Дата продажи	-		-	-		-	-	-	-
	Скоррект. цена	-		-	3 515 000		3 135 000	1 805 000	3 800 000	3 325 000
2.5	Доп.эл-ты благоустр.	-		-	-		-	-	-	-
	Скорректированная цена	-		-	3 515 000		3 135 000	1 805 000	3 800 000	3 325 000
2.6	На стоим.земел.уч-ка	-		-	- 248 500		-172 000	-195 000	-308 000	-247 500
	Скорректированная цена	-		-	3 266 500		- 2 962 500	1 610 000	3 492 000	3 077 500
3	Ст-ть 1 кв.м площ.зд	руб		-
2.7	Ограждение	-		-
	Скорректированная цена	-		-
2.8	Площадь помещений	-		-
	Скорректированная цена(окончат.)	-		-
3	Абсолютная(валовая) сумма коррекции  цен(алгебраическая сумма всех коррекций)	-		-
4	Ранги (экспертная оценка)	%		-
5	Вклад (удельные веса результатов)	-		-

 

 

 

Пояснения к таблице:

П.2.1 Учтем уторгование объектов:

К_А=3 700 000*0,05 = 185 000 руб.

          К _Б=3 300 000*0,05 = 165 000 руб.

К_В = 1 900 000*0,05 = 95 000 руб.

К_Г = 4 000 000*0,05 = 200 000 руб.

К_Д = 3 500 000*0,05 = 175 000 руб.

 

П. 2.6. Все объекты-аналоги предлагаются к продаже с учетом стоимости земельных участков под ними. Для выделения чистой стоимости здания необходимо вычесть стоимость земельных участков, занимаемых объектами-аналогами.

К_А= С_зу =710*350 = 248 500 руб.

СЦ_А = 3 515 000-248 500 = 3 266 500 руб.

К_Б = С_зу = 750*230 = 172 000 руб.

СЦ_Б = 3 135 000-172 500 = 2 962 000 руб.

К_В= С_зу =780*250 =195 000 руб.

СЦ_В = 1 805 000-195 000=1 610 000 руб.

К_Г =С_зу = 770*400 = 308 000 руб.

СЦ_Г = 3 800 000-308 000 = 3 492 000 руб.

К_Д = 750*330 = 247 500 руб.

СЦ_Д = 3 325 000-247 500 = 3 077 500 руб.

 

П. 3. В завершении учета первой группы общих поправок рассчитаем среднюю стоимость 1кв.м общей площади зданий объектов-аналогов.

С_кв.м=3 266 500 /170 = 19 215 руб.

С_кв.м=2 962 000 /175= 16 926 руб.

С_кв.м= 1 610 000 /100 = 16 100 руб.

С_кв.м=3 492 000 /200 = 14634 руб

С_кв.м=3 077 500 /120 = 29193 руб

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                               4.Доходный подход

 

    Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели  рассматривают приносящую доход  недвижимость с точки зрения  инвестиционной привлекательности,  то есть как объект вложения  с целью получения в будущем  соответствующего дохода.

    Основополагающим принципом доходного  подхода является принцип ожидания, который заключается в предложении,  какой доход от использования  объекта недвижимости, включая выручку  от последующей перепродажи, ожидает  потенциальный собственник.

    При применении данного подхода  анализируется возможность недвижимости  генерировать определенный доход,  который обычно выражается в  форме дохода от эксплуатации  и дохода от продаж.

   Расчет стоимости объекта недвижимости  в рамках доходного подхода  может производиться одним из  двух, наиболее распространенных  на практике, методов:

Метод прямой капитализации дохода (МПК).

Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП).

   Метод прямой капитализации доходов  используется в случае оценки  имущества при сохранении стабильных  условий использования имущества,  постоянной величине дохода в  течение длительного периода  времени.

   Как правило, метод прямой капитализации  дохода используется, если потоки  доходов стабильны длительный  период времени, возрастают устойчивыми,  умеренными темпами и представляют  собой значительную положительную  величину.

   Метод дисконтированных денежных  потоков применяется при изменяющихся  и неравномерно поступающих денежных  потоках  в разные периоды  времени.

   Метод дисконтированных будущих  денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие  уровни денежных потоков существенно  отличаются от текущих, прогнозируемые  будущие денежные потоки являются  положительными величинами для  большинства прогнозных лет.

Оценка стоимости методом прямой капитализации дохода

  При использовании метода капитализации  доходов в стоимость недвижимости  преобразуется доход за один  временный период (год). Базовая формула  расчета имеет вид:

               ,

где: С – стоимость объекта оценки;

            ЧОД – чистый операционный доход;

            Ккап  - коэффициент капитализации;  

    Таким образом, метод прямой  капитализации дохода основан  на прямом преобразовании наиболее  типичного годового (среднегодового) чистого операционного дохода  в текущую стоимость.

 

Определение ожидаемого годового дохода

1этап. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании, без учета возможных потерь и расходов.

ПВД = S*Ca

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2

       Ca – арендная ставка за 1м2.

2этап. Рассчитывается действительный валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей с учетом прочих доходов от использовании объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

3этап. Определяется чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов (ОР) за год:

ЧОД = ДВД – ОР

  Операционные расходы делятся  на:

           - условно- постоянные;

           - условно- переменные, или эксплуатационные;

           - расходы на замещение или  резервы.

 

Определение коэффициента капитализации

  Коэффициент капитализации, в  общем виде, отражает текущую  доходность вложений в объект  недвижимости и состоит из  двух составляющих – ставки  дисконтирования и ставки возврата  капитала.

Ккап = Ставка дисконтирования + Ставка возврата капитала

   Существует несколько методов  определения ставки дисконтирования.  Наиболее распространенным является  метод кумулятивного построения.

   В рамках данного метода ставка  дисконтирования определяется путем  последовательного наращивания  к безрисковой ставке надбавок  на различные виды риска.

Сд = БС +

где БС – безрисковая ставка

       – риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

 

    Ставка возврата капитала –  это та ставка, которая компенсирует  возврат суммы  вложенных инвестиций  при перепродаже объектов недвижимости.

СВК =  , %

где Тоэк – оставшийся срок  экономической  жизни  представляет собой отрезок  времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

 

Расчет

Метод прямой капитализации

1. Определение величины потенциального валового дохода

 

1). Определение величины потенциального валового дохода

Рассчитаем  рыночную стоимость оцениваемого объекта  доходным подходом. Для этого нужно:

1) определить  величину потенциального валового  дохода. По данным из сайтов Slando, Avito в среднем жилой дом сдается  за 30 тыс.руб./мес. Таким образом, потенциальный валовый доход будет:

ПВД=30000*99,9*12=35964000 руб.

2) Потери  от простоя дома составляют  в среднем 2-3 месяца (зависит от  времени года, месторасположения  и т.д.). В данном случае, примем, что дом не сдавался 2 месяца, тогда  потери будут составлять: П=35964000*0,25=899100.

 

Операционные расходы:
	Условно-переменные, в т.ч:	20349,19
1	Коммунальные услуги	20349,19
	Условно-постоянные, в т.ч:	698384,39
2	Ставка земельного налога	0,3
3	Площадь земельного участка	216,1
4	Земельный налог	64,83
5	Налог на имущество	148741,3
6	Остаточная стоимость объекта (без НДС)	67609,678
7	Расходы на страхование(0,5%)	86823,11
8	Резерв на замещение	462755,15
	Всего операционных расходов	718733,58