Основные направления развития и совершенствования кредитования реального сектора экономики

На основании данных Анкеты - Паспорта Заемщика//Поручителя, а также  других документов кредитный работник Банка делает отметку - заключение за своей подписью о возможности  выдачи кредита и согласовывает данное решение с сотрудниками службы безопасности, при необходимости с сотрудниками юридической службы. Сотрудник службы безопасности и юридической службы анализирует пакет документов потенциального Заемщика/Поручителя/Залогодателя и подготавливает заключение о целесообразности/нецелесообразности предоставления кредита, заверяет своей подписью и проставляет дату. 

При положительном решении  вопроса о кредитовании граждан, ведущих ЛПХ, работник Банка вместе с Заемщиками, Поручителями и Залогодателями - третьими лицами оформляет необходимые договора: кредитные договора, договор банковского счета, договора поручительств, договора о залоге, если таковые принимаются в обеспечение кредита.

Кредитный работник при оформлении документов по кредитной сделке (договора поручительства, договора залога) обеспечивает выполнение следующих требований:

- в текстах документов все денежные суммы должны быть обозначены цифрами и прописью;

- фамилии, имена, отчества, адреса, любые наименования в текстах документов должны быть написаны полностью;

- договор должен быть подписан теми лицами, которые упомянуты в преамбуле к нему;

- каждый лист договоров должен быть завизирован со стороны Заемщика (поручителя, залогодателя) лицом, подписавшим договор; со стороны Банка – ответственным за  его подготовку;

- условия, изложенные в кредитной и обеспечительной документации, должны строго соответствовать решениям, принятым коллегиальным органом.

 Кредит предоставляется  Заемщику на основании его  письменного заявления в безналичном  порядке, путем единовременного  зачисления всей суммы кредита  на банковский счет Заемщика. Использование средств кредита осуществляется путем выдачи наличных денежных средств или безналичных переводов с банковского счета Заемщика, осуществляемых в общеустановленном для таких операций порядке.

Погашение основного долга  осуществляется равными долями, размер которых определяется как первоначальная сумма кредита, деленная на количество планируемых погашений основного  долга.

По кредитам, предоставляемым физическим лицам на потребительские цели, Банк формирует портфель однородных ссуд. Оценка кредитного риска по соответствующему портфелю однородных ссуд и размер резерва по нему определяется в соответствии с Положением.

Допускается предоставление Заемщику пролонгации окончательного срока возврата кредита и/или  одного или нескольких промежуточных  сроков, предусмотренных графиком возврата (погашения) кредита (основного долга) в пределах до 90 календарных дней с оформлением дополнительных соглашений к договорам по кредитной сделке и при наличии  аргументированных  оснований.

Решение о пролонгации  окончательного срока возврата кредита  принимается Коллегиальным органом  на основании: 

- заявления Заемщика;

- документов, подтверждающих факты наступления обстоятельств, которые могут привести либо привели к ухудшению финансового состояния Заемщика;

- заключений кредитного подразделения, службы безопасности и юридической службы.

Контроль за правильностью  начисления и уплаты процентов, своевременностью поступлений денежных средств на ссудный счет для погашения основного  долга и на счет по учету процентов осуществляется Бухгалтерской службой Банка. Условиями кредитования допускается полное или частичное досрочное исполнение Заемщиком обязательств по погашению основного долга по кредиту. Такое досрочное погашение производится по инициативе Заемщика при выполнении следующих условий и в следующем порядке.

Банк должен следить за финансовым состоянием заемщика и при его  ухудшении продать залог, потребовать  оплаты долга гарантом и т.д.

В целях создания системы  ипотечного жилищного кредитования сельских граждан и реализации Федеральной  целевой программы «Социальное  развитие села до 2012 года», а также  в целях поддержки индивидуального  жилищного строительства на селе, решения жилищной проблемы и улучшения  демографической ситуации в сельской местности, создания условий для  повышения уровня обеспеченности жильем молодых семей. Банк осуществляет ипотечное  кредитование жителей сельской местности.

Выдача, сопровождение и  погашение ипотечного кредита осуществляются в соответствии с положением об организации  в ОАО «Россельхозбанк» ипотечного жилищного кредитования по программе  ОАО «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» №111-П (приказ Банка  от 24.06.2005 № 115-ОД, далее положение  №111-П).

Ипотечные жилищные кредиты  предоставляются заемщикам, попадающим под следующие категории:

- граждане, зарегистрированные по месту жительства в установленном законодательством порядке на территории сельских населенных пунктов субъекта Российской Федерации (а также граждане, ведущие личное подсобное хозяйство);

- граждане, занятые в агропромышленном комплексе вне зависимости от места регистрации;

- молодые специалисты, занятые в агропромышленном комплексе;

- граждане, занятые в областной или муниципальной бюджетной организации, государственной или муниципальной службе (учителя, врачи, зоотехники, ветеринары и др.) на территории сельского населенного пункта, вне зависимости от места регистрации.

Заемщиков по кредитному договору может быть несколько, в том числе  не состоящих в родственных отношениях.

Заемщик может состоять в  браке, при этом супруг (супруга) должен являться солидарным созаемщиком (предпочтительно) или поручителем по кредитному договору.

Максимальная сумма кредита  определяется исходя из оценки платежеспособности заемщика (созаемщика), предоставленного обеспечения – покупной (сметной) стоимости жилого помещения. При  этом в расчет максимальной суммы  кредита принимаются совокупные доходы всех заемщиков (созаемщиков), которые  должны позволять заемщику оплачивать кредит и проценты за пользование  кредитом

Расчет максимальной суммы  кредита производится только на основании:

Основного дохода, подтвержденного  документально (форма 2-НДФЛ или справка, утвержденная Банком);

Дополнительных доходов, подтвержденных документально (доходы отведения ЛПХ подтверждаются паспортом по установленной форме).

Источниками получения дохода, которые учитываются Банком при расчете максимально допустимой суммы кредита, являются:

- заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

- доходы от ведения личного подсобного хозяйства;

- доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

- доход в виде дивидендов;

- доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных, стабильных страховых выплат;

- пенсионные выплаты и стипендии;

- чистый доход в форме арендной платы;

- алименты и пособия на детей;

- другие виды доходов.

Предельный срок, на который  выдается кредит, определяется с учетом возраста всех Заемщиков/Созаемщиков, если при расчете суммы кредита учитывалась доля доходов одного из них, составляющая более 80% от совокупного дохода всех Заемщиков, то предельный срок возврата кредита рассчитывается с учетом возраста только этого Заемщика.

Оценка вероятности погашения  кредита осуществляется на основании  анализа собранной и документально  подтвержденной (при наличии) информации о Заемщике, включая:

- оценку платежеспособности Заемщика (его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов);

- оценку кредитоспособности Заемщика (его возможность выполнять принимаемые финансовые обязательства);

- оценку достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный Заемщик для выплаты первоначального взноса на приобретение (строительство) жилого помещения и оплаты всех других необходимых расходов по сделке.

В совокупный доход Заемщика включаются доходы только тех лиц, которые  являются солидарными Заемщиками по кредитному договору.

Денежные средства, которыми должен обладать Заемщик на момент предоставления ему ипотечного кредита, должны покрывать следующие расходы  Заемщика:

- первоначальный взнос на покупку и/или строительство жилого помещения/объекта незавершенного строительства/земельного участка;

- расходы по страхованию – в соответствии с тарифами страховщика;

- расходы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимые денежные средства должны подтверждаться выпиской по счету  из банка, сберегательной книжкой, свидетельствующей  о внесении им на счет по вкладу, открытому  в банке, либо иными документами.

Оценка уровня доходов  поручителей (физических лиц) производится в том же порядке, как и доходы заемщика.

Банк проводит оценку платежеспособности заемщика (созаемщика) на основе общего среднемесячного размера его  доходов за последние шесть месяцев (до подачи заявки на предоставление ипотечного кредита).

Для получения ипотечного кредита  заемщик предоставляет в Банк паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. Также заемщик должен заполнить и предоставить в Банк следующие документы:

- заявление-Анкету на получение ипотечного кредита;

- справку по форме, утвержденной Банком  или 2 -НДФЛ;

- др.документы.

Заемщиками, ведущими личное подсобное хозяйство, также представляется Анкета - Паспорт Заемщика/Созаемщика/Поручителя.

Кредитный работник принимает  документы, снимает ксерокопии с  оригиналов и заверяет каждый лист своей подписью.

Кредитный работник должен на основании сведений, полученных от заемщика, рассчитать с использованием «Расчетного листа предварительной  квалификации Заемщика», следующие  предварительные параметры:

- максимально доступную сумму кредита;

- предельный срок кредитования;

- ежемесячные платежи заемщика в счет погашения кредита и     процентов по нему;

- минимальную сумму денежных средств, которыми должен        располагать заемщик для внесения первоначального взноса.

А также сообщить заемщику об ориентировочном размере сумм, необходимых для оплаты:

- страховой премии – диапазон типовых тарифных ставок, применяемых в регионе (на основе опыта Кредитного работника);

- расходов по оценке жилого помещения, приобретаемого (строящегося) за счет кредитных средств и передаваемого в обеспечение по ипотечному кредиту недвижимого имущества (в случае если ипотека возникает в силу закона);

- расходов по оценке земельного участка, приобретаемого за счет кредитных средств и передаваемого в обеспечение по ипотечному кредиту недвижимого имущества (в случае если ипотека возникает в силу закона);

- расходов по оценке незавершенного строительством жилого помещения, приобретаемого (строящегося) за счет кредитных средств и передаваемого в обеспечение по ипотечному кредиту недвижимого имущества (в случае если ипотека возникает в силу закона);

- расходов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В день приема документов  от заемщика делается отметка об этом в описи заемщиком и кредитным  работником, их принявшим. Кредитный работник оценивает их полноту в соответствии с инструкцией, в течение двух рабочих дней формирует кредитное досье заемщика и направляет пакет документов для дальнейшего рассмотрения в следующие подразделения:

• в юридическую службу регионального филиала - для дачи заключения в отношении правоспособности  заемщика и возможности приятия в обеспечение по кредиту залога недвижимого имущества;  
• в службу безопасности регионального филиала в целях проверки репутации заемщика.

Работники подразделений  в 5-дневный срок проводят анализ представленных документов по соответствующим направлениям деятельности своих служб, после  чего направляют в кредитное подразделение  письменные заключения за подписью руководителей.

При положительных результатах  предварительной квалификации кредитный работник проводит:

- оценку вероятности погашения кредита заемщиком в порядке;

- оценку жилого помещения.

По результатам указанной  проверки и полученных заключений от вышеуказанных служб Банка кредитный  работник готовит заключение по вопросу  о возможности и условиях предоставления кредита ,в которое при необходимости  включается заключение о возможности  и целесообразности работы с  застройщиком по строительству жилого помещения, и передает его на рассмотрение Коллегиальным  органом Банка.