Основные этапы ипотечного кредитования недвижимости

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

1. осуществляется прием платежей;
2. проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
3. ведется бухгалтерский учет операций;
4. рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
5. взимаются просроченные платежи;
6. ведется работа с проблемными кредитами:
7. переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
8. ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.Методологические аспекты ипотечного кредитования

2.1.Оценка кредитоспособности и  кредитный анализ

Кредитоспособность – это:

• с точки зрения заемщика – способность к совершению кредитной сделки, возможность своевременного возврата полученной ссуды;

• с позиций банка – правильное определение размера допустимого кредита.

При определении кредитоспособности заемщика необходим учет таких факторов:

• дееспособность и правоспособность заемщика для совершения кредитной сделки;

• его моральный облик, репутация;

• наличие обеспечительного материала ссуды;

• способность заемщика получать доход.

 

Основные блоки методики анализа и оценки кредитоспособности заемщика:

• анализ текущей платежеспособности (ликвидность, финансовая маневренность);

• анализ долгосрочной платежеспособности (финансовые результаты, финансовый рычаг, структура пассивов);

• анализ величины и структуры финансовых потоков реципиента;

• анализ величины и структуры финансовых потоков проекта, обеспечиваемого кредитом.

 

Анализ текущей платежеспособности производится с помощью показателей ликвидности и финансовой маневренности.

Ликвидность характеризует соотношение различных статей текущих активов и пассивов заемщика и, таким образом, наличие свободных ликвидных ресурсов, являющихся источником погашения кредита и процентов по нему.

Основные показатели ликвидности:

• коэффициент текущей ликвидности показывает, сколько рублей текущих активов приходится на один рубль текущих обязательств (нижнее критическое значение показателя – 2, рост – положительная тенденция);

• коэффициент быстрой ликвидности аналогичен коэффициенту текущей ликвидности, однако исчисляется по более узкому кругу текущих активов. Из расчета исключается наименее ликвидная их часть – производственные запасы (ориентировочное нижнее значение – 1);

• коэффициент абсолютной ликвидности (платежеспособности) – наиболее жесткий критерий, показывает, какая часть краткосрочных заемных обязательств может быть погашена немедленно (нижняя граница – 0,2);

• величина чистого оборотного капитала (разница оборотных активов и текущих обязательств).

 

Маневренность функционирующего капитала – часть собственных оборотных средств, которая находится в форме денежных средств, т. е. средств, имеющих абсолютную ликвидность (меняется в пределах от нуля до единицы, рост оценивается положительно).

Анализ долгосрочной платежеспособности начинается с построения динамического отчета о финансовых результатах с расчетом темпов роста, т. е. его горизонтального анализа. Учитывая долгосрочность потенциального кредита, в условиях инфляции целесообразно корректировать показатели.

Далее на основе последних данных квартальной отчетности и представленного технико-экономического обоснования проекта, обеспечиваемого кредитными ресурсами, моделируется изменение финансовых результатов заемщика при условии успешной реализации проекта.

Анализ прогнозных финансовых потоков фирмы-заемщика проводится на основе текущего и планового отчетов о движении денежных средств и запрашиваемых расшифровок к данным отчетам. Проведение такого анализа целесообразно по той причине, что получение доходов и момент поступления денежных средств на счет предприятия не всегда совпадают, также не все расходы могут быть облечены в денежную форму. В то же время выплата процентов и погашение основного долга практически всегда означают реальное перечисление денежных средств. Анализ финансовых потоков фирмы-заемщика проводится на основе исследования прогнозного баланса движения денежных средств.

Анализ финансовых потоков проекта, обеспечиваемого выдачей целевого кредита, показывает банку возможность погашения процентов и суммы основного долга за счет поступлений, генерируемых непосредственно финансируемым за счет кредита проектом. Также составляется анализ чувствительности финансовых потоков.

Далее осуществляется составление графика погашения кредита, поиск приемлемых как для банка, так и для заемщика условий кредитования. Источник информации – результаты оценки и анализа кредитоспособности; выбор условий кредитования производится на основе калькуляции метода погашения кредита.

 

2.2.Особенности процедуры оформления   кредитного договора

 

При оформлении ипотеки жилого помещения заключаются несколько договоров: кредитный договор, договор купли-продажи (при ипотеке в силу закона), договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), договор поручительства, договор комплексного ипотечного страхования, закладная.

 

При оформлении ипотеки жилого помещения обязательно необходимо заключать кредитный договор.

Кредитный договор — это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения, а именно:

• предмет договора,
• обеспечение исполнения обязательств по договору,
• условия страхования предмета ипотеки,
• порядок предоставления кредита,
• порядок пользования кредитом и его возврата,
• обязанности и права сторон, основания и порядок расторжения договора,
• ответственность сторон, прочие условия по соглашению кредитора и залогодателя.

К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту, при этом в кредитном договоре должно быть указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа.

 

Так как на основании кредитного договора и договора займа какие-либо права на недвижимое имущество не возникают, не ограничиваются (обременяются), а также не прекращаются и не переходят, следовательно, такие сделки не подлежат государственной регистрации.

Оформление ипотеки жилого помещения в силу закона

При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа.

 

В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой квартиры, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.

Оформление ипотеки жилого помещения в силу договора

Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке.

В договоре об ипотеке обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

 

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), ее полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Наибольшую популярность договор поручительства получил в банковской сфере при выдаче ипотечных кредитов и целевого займа.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации5 поручитель обязывается перед кредитором отвечать за другого человека, то есть заемщика. Вернее, за исполнение заемщиком своих обязательств полностью или в части.

Под поручительством Г.Ф. Шершеневич понимал присоединенное к главному обязательству дополнительное условие об исполнении его сторонним лицом, поручителем, в случае неисправности должник. Договор поручительства заключается в письменной форме в виде одного документа.

 

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Также и лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

 

 

Рассмотрим такой пример.

Судом установлено, что согласно кредитному договору от 27.11.2007 г. банком заемщику (ответчику) был выдан кредит в сумме 300 000 рублей на срок до 23 ноября 2012 года с уплатой 16% годовых, а заемщик обязался производить погашение кредита ежемесячно, согласно графику, согласованному сторонами, в срок до 23 ноября 2012 года.

В обеспечение кредита был заключены договоры поручительства с поручителями (соответчиками) на сумму 270 000 рублей.

Согласно представленной истцом истории ссудного счета судом установлено, что заемщик (ответчик) ненадлежащим образом исполнял взятые на себя обязательства, неоднократно допускал нарушения сроков внесения платежей в счет погашения кредита и процентов в соответствии с установленным графиком платежей.

Соответчики, извещенные о месте и времени судебного заседания, своих доводов и возражений по существу иска не представили, по мнению суда, молчаливо признавая исковые требования о взыскании кредитной задолженности и процентов.

Как следует из расчета истца, задолженность заемщика (ответчика) по кредитному договору с учетом процентов составляет 392 045 рублей 96 копеек. Заемщик (ответчик) в судебном заседании подтвердил факт неуплаты ежемесячных платежей, расчет истца о размере задолженности не оспорил и требования иска признал.

С учетом изложенного требования истца о досрочном взыскании суммы кредита и процентов в солидарном порядке с заемщика (ответчика), поручителей (соответчиков) в размере 270 000 рублей суд считает обоснованными, поскольку эти требования подтверждаются доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости. Оставшаяся часть задолженности в сумме 122 045 рублей 96 копеек подлежит взысканию с заемщика (ответчика).