Основные этапы ипотечного кредитования недвижимости

 

При таких обстоятельствах суд находит иск подлежащим удовлетворению. Суд решил иск ОАО Акционерный коммерческий банк «Ак Барс» удовлетворить. Взыскать с заемщика (ответчика) в пользу ОАО Акционерный коммерческий банк «Ак Барс» задолженность по кредитному договору — 122 045 рублей 96 копеек. Взыскать солидарно с заемщика (ответчика), поручителей (соответчиков) в пользу ОАО Акционерный коммерческий банк «Ак Барс» задолженность по кредитному договору — 270 000 рублей .

 

Поручитель, исполнивший обязательство за должника, имеет право взыскать с должника все денежные средства, которые он был вынужден отдать банку. К поручителю переходят права кредитора. Он также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения прочих убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника. Вот только если должник не смог расплатиться с банком, то откуда он найдет деньги, чтобы расплатиться с поручителем?

 

Сторонами договора поручительства традиционно являются, с одной стороны, поручитель, с другой — кредитор, который имеет или будет иметь требование к должнику. Должника в классической конструкции договора нет, несмотря на то что он инициирует заключение договора в большинстве случаев .

 

«Должник в этом договоре не участвует, хотя заключение договора поручительства (по требованию кредитора), как правило, организует именно он. 6

 

О том же говорил классик российской цивилистики Г.Ф. Шершеневич: «Поручительство основывается на договоре, заключаемом по обоюдному соглашению... между поручителем и кредитором, даже без участия должника, так как на его положение поручительство не оказывает влияния».

 

Интересно высказывание по этому поводу О.С. Иоффе: «Роль должника заключается в том, что должник обычно подготавливает заключение этого договора, подыскивая поручителя и получая его согласие на поручительство, но участником договора не становится, ибо и без того несет обязанность по уплате долга как субъект основного обязательства».

 

На возможность существования обратной ситуации указал И.М Тютрюмов: «Можно принять на себя поручительство и без предложения со стороны того, за кого поручительство дается, и даже без его ведома» .

 

Заключение договора комплексного ипотечного страхования — одно из обязательных условий при покупке квартиры в кредит.

 

В договоре страхования должны быть указаны все существенные условия, а именно: предмет договора, объекты страхования, страховые случаи, страховая сумма, страховая премия, исключения из страховой ответственности, срок действия договора, досрочное прекращение договора, права и обязанности сторон договора, порядок выплаты страхового возмещения (обеспечения), ответственность сторон.

 

2.3.Кредитный мониторинг7

   

Кредиты служат основным источником доходов банка и одновременно главной причиной риска. Поэтому все коммерческие банки, отвечающие современным требованиям или стремящиеся им соответствовать, осуществляют кредитный мониторинг.

 

Кредитный мониторинг включает в себя систему наблюдения за погашением кредита, а также разработку и принятие мер по погашению кредита.

 

В банковской практике используются различные способы кредитного мониторинга, но все они основаны на следующих принципах:

 

1. Периодическая  проверка погашения кредитов.

 

Обычно каждые 30, 60 и 90 дней проверяются все крупные кредиты и выборочно — мелкие.

 

2. Подробная  разработка этапов кредитного  контроля с тем, чтобы проверить  выполнение условий по каждому  кредиту, в том числе оценка  изменений финансового положения  заемщика.

 

3. Использование  внутреннего аудита кредитования.

 

Внутренний аудит кредитования осуществляется отделом банка (как негласно, так и открыто). Контролер находится в непосредственном подчинении председателя (президента) банка либо лица, его заменяющего.

 

Аудиторская проверка имеет целью определить:

 

• состояние остатков средств по просроченным кредитам;

 •  реальную ситуацию с обеспечением  возвратности кредитов и сокращением  кредитного риска;

 •  правильность отражения выдачи  ссуд в учетных документах, возврата  их процентов.

 

Аудитор проверяет правильность оформления и ведения кредитного досье, в котором должны быть копия кредитного договора, копии балансов и отчетов о прибылях и убытках, материалы о кредитоспособности и др.. В случае погашения кредита составляется справка о закрытии дела и передаче его в архив.

 

В случае непогашения кредита дело передается в юридический отдел банка с целью предъявления иска о не возврате ссуды и передаче дела в арбитражный или народный суд.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Особенности ипотечного кредитования  на примере Сбербанка8.

3.1.Общая характеристика кредитной  политики

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют четверть банковской системы страны, а доля в банковском капитале находится на уровне 30%.1 июля 2009 г. Сбербанк занимал 38 место по размеру основного капитала (капитала 1-го уровня) среди крупнейших банков мира.

 Основанный  в 1841 г. Сбербанк России сегодня - современный универсальный банк, удовлетворяющий потребности различных  групп клиентов в широком спектре  банковских услуг. Сбербанк занимает  крупнейшую долю на рынке вкладов  и является основным кредитором  российской экономики. По состоянию  на 1 июня 2009 г., доля Сбербанка России  на рынке частных вкладов составляла 50,5%, а его кредитный портфель  соответствовал более 30% всех выданных  в стране займов.

 Сбербанк  России обладает уникальной филиальной  сетью и в настоящее время  в нее входят 18 территориальных  банков и более 19 050 подразделений  по всей стране. Дочерние банки  Сбербанка России работают в  Республике Казахстан и на  Украине. Также планируется создание  дочерней структуры на территории  Республики Беларусь. Сбербанк нацелен  занять 5% долю на рынке банковских  услуг этих стран. В соответствии  с новой стратегией, Сбербанк  России планирует расширить свое  международное присутствие, выйдя  на рынках Китая и Индии. В  целом планируется увеличить  долю чистой прибыли, полученной  за пределами России, до 5% к 2014 г.

 Рассматривая  международный вектор как важнейшую  составляющую стратегии своего  развития, Сбербанк России осуществляет  казначейские операции на международном  рынке и операции торгового  финансирования, поддерживает корреспондентские  отношения с более чем 220 ведущими  банками мира и участвует в  деятельности ряда авторитетных  международных организаций, представляющих  интересы мирового банковского  сообщества. Активная позиция и  международный авторитет позволяют  Сбербанку России наиболее полно  удовлетворять внешнеэкономические  запросы своих клиентов, привлекать  на выгодных условиях ресурсы  с мировых финансовых рынков  и соответствовать лучшей практике, принятой в международном банковском  сообществе.

 Акции  Сбербанка России котируются  на российских биржевых площадках  ММВБ и РТС с 1996 г. В марте 2007 г. Банк разместил дополнительный выпуск обыкновенных акций, в результате чего, уставный капитал увеличился на 12%, и было привлечено 230,2 млрд. рублей. Средний дневной объем торгов акциями Сбербанка составляет 40% объема торгов на ММВБ.

 Учредитель  и основной акционер Банка - Центральный  банк Российской Федерации (Банк  России). По состоянию на 8 мая 2009 г., ему принадлежит 60,25% голосующих  акций и 57,58% в уставном капитале  Банка. Остальными акционерами Сбербанка  России являются более 273 тысяч  юридических и физических лиц. Высокая доля иностранных инвесторов  в структуре капитала Сбербанка  России (более 24%) свидетельствует о  его инвестиционной привлекательности.

 В октябре 2008 г. Сбербанком была принята  новая стратегия развития на  период до 2014 г., в рамках которой  Банк нацелен на дальнейшее  развитие своих конкурентных  преимуществ и создание новых  областей роста. Совершенствование  системы управления рисками, оптимизация  расходов и реализация инициатив, направленных на повышение эффективности  деятельности, позволят Сбербанку  России доказать свою устойчивость  в текущих условиях нестабильности  на глобальных финансовых рынках, сохранить лидерство в российской  финансовой системе и стать  одной из лучших мировых кредитных  организаций.

19 ноября 2008 года - Сбербанк России как самый  крупный банк России, работающий  для 70 миллионов вкладчиков и 240 тысяч  акционеров, в полной мере осознает  свою роль в экономике и  понимает необходимость соблюдения  баланса между интересами акционеров  и клиентов, с одной стороны, и  интересами страны в целом, с  другой стороны.

 Сбербанк  России, несмотря на сложные условия  и существенно возросшую нагрузку  на Банк, его сотрудников и  инфраструктуру, продолжает свою  деятельность в полном объеме, предоставляя все виды услуг постоянным и новым клиентам, физическим и юридическим лицам, предприятиям крупного, малого и среднего бизнеса, работающим во всех отраслях экономики.

 Сложные  экономические условия вызывают  необходимость изменения кредитной  политики Банка. Эти условия характеризуются  следующими факторами: недостаток  ликвидности в экономике, как  у банков, так и у предприятий; кризис доверия в экономических  отношениях (компании, банки, физические  лица); низкая доступность кредитов  и их повышенная стоимость  из-за возросших рисков ("кредитное  сжатие"); снижение платежеспособного  спроса как со стороны физических, так и со стороны юридических  лиц; значительное падение цен  как на товары, сырье и материалы, так и на активы (недвижимость, ценные бумаги, предприятия); повышенные  колебания курсов всех валют.

 По оценкам  экспертов Сбербанка России, этот  период будет длиться до полутора-двух  лет.

 Исходя  из этого, Сбербанк особо рекомендует  клиентам использовать консервативный  подход к прогнозированию и  долгосрочным планам развития  бизнеса. Мы также призываем клиентов, испытывающих или предвидящих  финансовые трудности, обсудить  их с нами как можно раньше - вместе нам будет гораздо  легче найти их решение, не  доводя ситуацию до критической. Если же критическая ситуация все же возникнет, Сбербанк России сделает все для того, чтобы и клиент, и банк вышли из нее с наименьшими потерями.

 Кредитования юридических лиц Сбербанк России будет придерживаться следующих приоритетов. Поддержка следующих отраслей и секторов экономики:

• отрасли, гарантирующие удовлетворение ежедневных и самых необходимых жизненных потребностей населения (розничные сети, аптеки и т.д.);
• отрасли, выполняющие жизнеобеспечивающие функции (электро- и водоснабжение, транспорт и т.д.); оборонно-промышленный комплекс; малый бизнес;
• сельское хозяйство; поддержка существующих клиентов.

Сбербанка России и выполнение Банком уже взятых на себя юридических обязательств по кредитованию в рамках заключенных договоров, поддержка заемщиков Банка, непрерывность деятельности которых является критичной для других заемщиков Сбербанка России; кредитование оборотных средств и текущих потребностей бизнеса клиентов.

 Осознавая  особую ответственность перед  акционерами и вкладчиками в  это сложное время, Сбербанк России  вводит дополнительные меры по  эффективному управлению рисками:

 изменение  критериев устойчивости бизнеса  клиентов применительно к деятельности  в сложных условиях; усиление  обеспеченности кредитов: достаточными  и своевременными денежными потоками  от операционной деятельности  заемщика; операционной доходностью  бизнеса; залогами ликвидных активов; гарантиями/поручительствами государства  или собственников бизнеса;

 повышение  уровня и качества контроля  со стороны Сбербанка России  за ответственным поведением  собственников и менеджмента  путем введения дополнительных  условий и ограничений на деятельность  заемщика, в том числе: снижение  лимита максимальной долговой  нагрузки;

 введение  дополнительных ограничений по  смене контроля над бизнесом; расширение перечня событий, влекущих  досрочное истребование задолженности  Банком; более четкое определение  критериев кросс-дефолта по обязательствам клиента перед другими кредиторами.

 Для этого  Сбербанк России усиливает внимание: к источникам погашения и их  надежности; к уровню текущей  ликвидности клиента; к уровню  долговой нагрузки; к качеству  и ликвидности обеспечения; к  адекватности финансовых планов  и действий заемщиков относительно резко изменившихся внешних условий; к консервативности подходов в прогнозах платежеспособности клиентов; к мониторингу ссудной задолженности для ранней диагностики потенциальных проблем у заемщиков. Кредитование физических лиц.