Отчет об оценке помещения

Отчет об оценке помещения

 
 

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ....... 3

1.1. Задание на оценку................... 3

1.2. Сведения о заказчике  оценки и об оценщике......... 5

1.3. Основные факты и  выводы.......................................5

1.4. Применяемые стандарты  оценочной деятельности...... 7

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ........................ 8

2.1. Описание местоположения........................... 7

2.2. Техническое описание  объекта.................... 8

2.3. Краткий обзор рынка  недвижимости............12

3. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И  ТЕХНОЛОГИИ ОЦЕНКИ ..14

3.1. Базовые понятия оценки  недвижимости.............. 13

3.2. Технология оценки  недвижимости........................ 15

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ......... 19

4.1. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования... 19

4.2. Выбор подходов и  методов оценки................................................. 21

4.3. Сравнительный подход.................................................................... 22

4.4. Доходный подход............................................................................. 32

4.5. Определение итоговой  величины стоимости................................ 46

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ  ИСТОЧНИКОВ................................. 50

ПРИЛОЖЕНИЯ...................................................................................... 51

 

 

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. ЗАДАНИЕ НА  ОЦЕНКУ

Таблица 1. Задание  на оценку.

Объект оценки	Нежилые помещения (пом. I ком. 1-13, 15, 17а, пом. II ком. 1-12, этаж 1 ком. 2-18, пом III ком. 1-25) общей площадью 3668,9 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХ, д. Х. Условный номер объекта ХХХХХХ.
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости.
Задачи оценки (предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения)	Результаты оценки будут  использованы при передаче объекта  оценки в залог в качестве обеспечения  банковского кредита. Другое использование  результатов оценки не предусматривается.
Имущественные права на объект оценки	Право собственности на оцениваемые  помещения принадлежит «ОАО «ХХХХХХ», юридический адрес: 000000, Москва, ХХХХХХХХ, д. Х. Фактический адрес: 000000, Москва, ХХХХХХХХ, д. Х. ОГРН 00000000000000, дата присвоения ОГРН 00.00.0000.
Дата оценки	08 октября 2009 года.
Срок проведения оценки	С 08 октября 2009 по 13 октября 2009.

Допущения и ограничительные  условия, использованные оценщиком  при проведении оценки:

Отчет об оценке может использоваться лишь в полном объеме и лишь для  указанного в нем предполагаемого  использования. Ни Заказчик, ни Оценщик  не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено  договором на оценку. Использование  отчета об оценке для решения задач, отличных от сформулированных в задании на оценку и в договоре на оценку, может привести к неверным выводам.

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и  не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как  достоверная. Оценщик не может гарантировать  абсолютную точность информации, предоставленной  этими сторонами, поэтому указывает  источник информации.

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все  подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако проверка подлинности правоустанавливающих документов и заявленных в предоставленных  Заказчиком документах имущественных  прав на объект оценки выходит за пределы  профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности  за связанные с этим вопросы. Право  оцениваемой собственности считается  достоверным и достаточным для  рыночного оборота оцениваемого объекта. Объект оценки считается свободным  от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Оценщик не проводил технических  экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению  подобных фактов.

Оценщик не занимался измерениями  физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и  не несет ответственности за вопросы  соответствующего характера.

От Оценщика не требуется  появляться в суде или свидетельствовать  иным способом по поводу произведенной  оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно  только на дату оценки. Оценщик не принимает  на себя никакой ответственности  за изменение экономических, юридических  и иных факторов, которые могут  возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта  оценки. Соответственно, Оценщик не несет никаких обязательств по исправлению  данного отчета об оценке, с тем, чтобы отразить такие события  или изменяющиеся условия, происходящие после даты оценки.

Все чертежи, рисунки, фотографии, содержащиеся в настоящем отчете об оценке, призваны помочь пользователю отчета об оценке получить общее визуальное представление об объекте оценки. Пользователю не следует полагаться на эти чертежи, рисунки, фотографии в случае любого другого их использования  – это может привести к ошибочным  выводам.

Данный отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика, без каких-либо гарантий с  его стороны в отношении условий  последующей реализации объекта  оценки.

 

Сертификат оценки:

Настоящим Оценщик удостоверяет, что все факты, изложенные в Отчете, соответствуют действительности, произведенный  анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами  оговоренных в отчете допущений  и ограничений.

Оценщик не имеет ни в  настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте, являющимся предметом  Отчета, а также не имеет личной заинтересованности и предубеждения  в отношении вовлеченных сторон.

Вознаграждение оценщика не зависит от результатов оценки или от каких-либо аспектов Отчета.

Ни одно лицо, кроме указанных в отчете, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке Отчета.

Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата.

Оценщик произвел осмотр объекта.

 

1.2. СВЕДЕНИЯ О  ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Таблица 2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Заказчик	ОАО «ХХХХХХХ», юридический  адрес: 000000, Москва, ХХХХХХХХ, д. Х. Фактический  адрес: 000000, Москва, ХХХХХХХХ, д. Х. ОГРН 000000000000000, дата присвоения ОГРН 00.00.0000.
Оценщик	Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «КОРПОРАЦИЯ  «ОЦЕНКА» Место нахождения: Г. Москва, ул. Б. Татарская, д. 35. ОГРН 1037709029050, дата присвоения 01.04.2003. В оценке принимали участие  следующие оценщики: 1. ХХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХХ, член Общероссийской общественной  организации «Российское общество  оценщиков», включен в реестр  оценщиков ХХ ХХХХ 2007 года за  регистрационным номером ХХХХ, имеет  диплом о профессиональной переподготовке  ХХ № ХХХХ, выданный Московским  международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права  ХХ ХХХХ 2003 года. Стаж работы в  оценочной деятельности – с  2003 года, имеет полис обязательного страхования ответственности оценщика №00-000000-00/00 от 00.00.2008 выдан ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Срок действия полиса страхования – до 31 октября 2009 года включительно.
Основание для проведения оценки	Договор на оказание услуг  по оценке №000/00 от 00.00.2009.

 

1.3. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ  И ВЫВОДЫ

Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

В настоящей работе оценивалась  рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХ, д. Х, а именно: пом. I ком. 1-13, 15, 17а, пом. II ком. 1-12, этаж 1 ком. 2-18, пом III ком. 1-25, общей площадью 3668,9 кв.м. Условный номер объекта ХХХХХХ.

Условный номер объекта: ХХХХХХ

Индентификация объекта проводилась по данным из документов БТИ и Свидетельства о регистрации права (см. Приложения).

Состав и качество оцениваемых прав:

Оценивается право собственности. Существование права на помещения  подтверждается копией Свидетельства  о регистрации права, предоставленным  заказчиком оценки.

О каких-либо ограничениях или  обременениях оцениваемого права собственности  по состоянию на дату оценки, оценщику известно не было.

Выводы по анализу  наиболее эффективного использования:

Продолжение текущего варианта использования в качестве административных помещений представляется наиболее эффективным использованием в связи  с тем, что спрос на такие помещения  в данном районе очень высок. Рассматриваемый  объект недвижимости можно использовать как административное помещение  без сноса существующих улучшений  и без изменения целевого назначения земельного участка. Это использование  будет являться юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально  эффективным, то есть будет наилучшим  и наиболее эффективным использованием.

Результаты оценки, полученные при применении различных  подходов к оценке:

Таблица 3. Результаты оценки, полученные с применением  различных оценочных подходов.

Объект оценки	Результат оценки, полученный затратным подходом, руб.	Результат оценки, полученный доходным подходом, руб.	Результат оценки, полученный сравнительным подходом, руб.
Помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХ, д. Х	не применялся	196 000 000	206 000 000

Проделанные в рамках каждого  из примененных подходов расчеты, а  также использованная для проведения оценки информация изложены далее в  настоящем отчете.

Итоговая величина стоимости объекта оценки:

В результате согласования результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, оценщик  пришел к выводу, что рыночная стоимость  нежилых помещений (пом. I ком. 1-13, 15, 17а, пом. II ком. 1-12, этаж 1 ком. 2-18, пом III ком. 1-25) общей площадью 3668,9 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХ, д. Х, по состоянию на дату оценки составляет 203 000 000 (Двести три миллиона) рублей.

Генеральный директор ХХХХХХХХХ  Х. Х.    ___________________________	ООО «КОРПОРАЦИЯ  «ОЦЕНКА»
Оценщик: ХХХХХХХХХ Х. Х.    ___________________________	Печать

 

1.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ  СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Настоящая оценка проведена  в соответствие с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки [1].

При проведении оценки и  составлении отчета об оценке применялись  следующие стандарты оценочной  деятельности:

1. Федеральный стандарт  оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования  к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Министерства  экономического развития и торговли  Российской Федерации (Минэкономразвития  России) от 20 июля 2007 г. N 256 г.

2. Федеральный стандарт  оценки "Цель оценки и виды  стоимости (ФСО N2)", утвержденный  приказом Министерства экономического  развития и торговли Российской  Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255

3. Федеральный стандарт  оценки "Требования к отчету  об оценке (ФСО N3)", утвержденный  приказом Министерства экономического  развития и торговли Российской  Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г.

Вышеперечисленные стандарты  используются, поскольку они являются обязательными для использования  оценщиками при осуществлении оценочной  деятельности на территории Российской Федерации.

 

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Рассматриваемые помещения  находятся в здании, расположенном  по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХ, д. Х. Земельный участок под зданием, со слов заказчика оценки, принадлежит ОАО «ХХХХХХХХХХ». Участок расположен в территориально-экономической зоне №ХХ г. Москвы.

Правоустанавливающие документы  на земельный участок на дату оценки оценщику представлены не были.

Рассматриваемый земельный  участок расположен на территории квартала, ограниченного с севера улицей Академика  Комарова с востока – линией Октябрьской  железной дороги, с юга – улицей Академика Королева, с запада –  Ботанической улицей.

Подъезд к участку осуществляется по улице ХХХХХХ, граница участка  примыкает к проезжей части. Покрытие улицы – асфальтовое, автомобильное  движение может осуществляться всесезонно. Ближайшие автомагистрали – Проспект Мира и Дмитровское шоссе. Ближайшие станции метрополитена – «Тимирязевская» (около 1,7 км) и «Владыкино» (около 2,5 км).