Отчет об оценке помещения

6. Аналог 6. Отдельно стоящее здание офис класса С. Площадь: 2367.5 кв. м. 5 этажей, подвал, парковка 20 м/м. Новоалексеевская ул. (15 м/п от станции метро Алексеевская). Помещение требует косметического ремонта. Цена предложения 112 514 197 рублей. Предложение представлено компанией CENTURY 21 Street Realty, контактный тел: (495) 258-52-23. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.streetrealty.ru/commercial/object_56316/

Поскольку цены предложений  содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости  покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких  цен необходимо сделать соответствующую  корректировку, называемую поправкой  на уторговывание.

При определении величины поправки на уторговывание, оценщик опирался на работу [7], в котором авторы исследовали зависимость величины этой поправки от вида продаваемой недвижимости и размеров населенного пункта, в котором эта недвижимость расположена.

Результирующая таблица  с данными о рекомендуемых  величинах поправок на уторговывание приведена в разделе настоящего отчета «Краткий обзор рынка недвижимости». При текущем состоянии рынка, для офисных/административных помещений в г. Москве эта величина составит 15%.

Расчет скорректированной  стоимости 1 кв. метра по выбранным  аналогам приведен в следующей таблице:

Таблица 8. Расчет скорректированной стоимости 1 кв. м. площади помещения по объектам –  аналогам.

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
Цена предложения, руб.	670 000 000	595 000 000	88 326 000	40 560 000	255 150 000	112 514 197
Поправка на уторговывание, %	15	15	15	15	15	15
Скорректированная цена предложения, руб.	569 500 000	505 750 000	75 077 100	34 476 000	216 877 500	95 637 067
Общая площадь, кв.м.	5 400,0	11 000,0	701,0	520,0	3 068,0	2 367,5
Стоимость 1 кв.м., руб.	105 463	45 977	107 100	66 300	70 690	40 396

Так как абсолютно одинаковых аналогов оцениваемых помещений  выявить не удалось, хотя были выбраны  близкие аналоги, необходимо вносить  корректировки на различия. Для корректировки  цен предложений объектов-аналогов оценщик использует технику качественного  сравнения цен [7].

Сравнивая объект оценки с  каждым из объектов-аналогов, стрелкой обозначается направление корректировки, которая могла бы привести цену аналога  к значению, соответствующему свойствам  объекта оценки. Результирующая поправка будет иметь направление, совпадающее  с направлением большинства корректировок. После ранжирования аналогов по направлению  корректировок определяется диапазон, в котором должна находиться величина рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемых помещений. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена (стрелка вниз), и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена (стрелка вверх).

Данная техника корректировок  выбрана оценщиком потому, что  аналоги, по своим наиболее весомым  ценообразующим факторам, близки с объектом оценки (насколько это возможно в условиях на дату оценки), а корректировка производится по менее весомым факторам и влияние этих отличий на определение стоимости объекта оценки не очень велико.

Выбранные факторы сравнений  и полученные корректировки обобщены в следующей таблице.

Таблица 9. Качественное сравнение и корректировки предложений  о продаже аналогичных помещений.

Ценообразующий фактор	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
1.Качество прав.
1.1. Вид права.	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
1.2.Обременения права.	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)	Неизвестны (предполагается отсутствие обременений права)
1.3.Функциональные обременения  (ограничение реализации разновидностей  функций).	Дополнительных ограничений  на реализацию административных/учрежденческих функций нет	Дополнительных ограничений  на реализацию административных/учрежденческих функций нет	Дополнительных ограничений  на реализацию административных/учрежденческих функций нет	Дополнительных ограничений  на реализацию административных/учрежденческих функций нет	Дополнительных ограничений  на реализацию административных/учрежденческих функций нет	Дополнительных ограничений  на реализацию административных/учрежденческих функций нет	Дополнительных ограничений  на реализацию административных/учрежденческих функций нет
2. Условия рынка.
2.1. Изменение цен во  времени.		Предложение о продаже  было действительно на дату оценки	Предложение о продаже  было действительно на дату оценки	Предложение о продаже  было действительно на дату оценки	Предложение о продаже  было действительно на дату оценки	Предложение о продаже  было действительно на дату оценки	Предложение о продаже  было действительно на дату оценки
3. Местоположение.
3.1. Близость к центрам  деловой и социальной активности  и трудовым ресурсам.	Объект находится в  районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой. Рядом  находится Главный Ботанический сад РАН	Объект находится в  районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой. Рядом  находится ВВЦ	Объект находится в  районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в  районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в  районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в  районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой. Рядом  находится ВВЦ	Объект находится в  районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.
3.2. Доступность объекта  (транспортная и пешеходная), состояние  подъездных дорог.	20 мин. пешком от ст. метро ВДНХ. Подъезд на автомобиле  хороший.	15 мин. Пешком от ст. метро ВДНХ. Подъезд на автомобиле  хороший.	15 мин. Пешком от ст. метро Алексеевская. Подъезд на автомобиле хороший.	15 мин. Пешком от ст. метро Медведково. Подъезд на автомобиле хороший.	15 мин. Пешком от ст. метро Ботанический Сад. Подъезд  на автомобиле хороший.	15 мин. Пешком от ст. метро ВДНХ. Подъезд на автомобиле  хороший.	15 мин. Пешком от ст. метро Алексеевская. Подъезд на автомобиле хороший.
3.3. Качество среды (экология).	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
3.4. Состояние окружающей  застройки.	Рядом находятся жилые  и административные здания	Рядом находятся жилые  и административные здания	Рядом находятся жилые  и административные здания	Рядом находятся жилые  и административные здания	Рядом находятся жилые  и административные здания	Рядом находятся жилые  и административные здания	Рядом находятся жилые  и административные здания
4.Физические характеристики
6.1. Характеристики  здания.
4.1.1. Тип здания (бизнес-центр,  административное, торговое, производственное, складское).	административное	Бизнес-центр класса В Корректировка v Корректировка вводится для  учета того факта, что качество администрантивных помещений в бизнес – центрах лучше, чем в административных зданиях старой постройки. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковый с объектом оценки тип здания.	административное	административное	административное	Бизнес-центр класса В Корректировка v Корректировка вводится для  учета того факта, что качество администрантивных помещений в бизнес – центрах лучше, чем в административных зданиях старой постройки. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковый с объектом оценки тип здания.	административное
4.1.2. Группа капитальности.	первая	первая	первая	первая	первая	первая	первая
4.1.3. Архитектурная привлекательность  и состояние фасадов.	Памятником архитектуры  не является	Памятником архитектуры  не является	Памятником архитектуры  не является	Памятником архитектуры  не является	Памятником архитектуры  не является	Памятником архитектуры  не является	Памятником архитектуры  не является
4.1.4. Техническое состояние  здания (новое, не требуется ремонт, требуется текущий ремонт, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое). При прочих равных, плохое техническое состояние здания снижает его стоимость.	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
4.2. Характеристики  помещения.
6.2.1. Этаж	1, 2	П, 1, 2, 3, 4, 5	1, 2	П, 1, 2, 3	3, 4	2	П, 1, 2, 3, 4, 5
4.2.3. Отдельный вход.	нет	нет	нет	нет	нет	Есть  Корректировка v Корректировка вводится для  учета того факта что помещения  с отдельным входом предпочтительнее. Для отсутствия корректировки аналог должен это показатель таким же, как у объекта оценки.	нет
4.2.4. Площадь. При прочих равных, как правило, стоимость 1 кв. м. в больших помещениях несколько меньше, чем в меньших по площади.	3668,9 кв.м.	5400 кв.м.	11 000 кв.м.  Корректировка ^ Корректировка вводится для  учета того факта, что, как правило, 1 кв. м. в больших помещениях несколько  меньше, чем в меньших по площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь показатель общей площади одного порядка с объектом оценки.	701кв.м.  Корректировка v Корректировка вводится для  учета того факта, что, как правило, 1 кв. м. в больших помещениях несколько  меньше, чем в меньших по площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь показатель общей площади одного порядка с объектом оценки.	520 кв.м.  Корректировка v Корректировка вводится для  учета того факта, что, как правило, 1 кв. м. в больших помещениях несколько  меньше, чем в меньших по площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь показатель общей площади одного порядка с объектом оценки.	3068 кв.м.	2367,5 кв.м.
4.2.5. Высота потолков. Как  превышение, так и занижение высоты  потолков относительно оптимума  приводит к снижению стоимости  (хотя превышение в меньшей  степени).	2,4-3,4 м	3-4 м  Корректировка v Корректировка вводится для  учета того факта, что оптимальное  значение высоты потолков в современных  офисных помешениях составляет 3,5-4 м. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь высоту потолка примерно такую же, как и объект оценки.	до 9 м  Корректировка ^ Корректировка вводится для  учета того факта, что, как правило, излишне высокие потолки снижают  привлекательность офисных помещений. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь высоту потолка примерно такую же, как и объект оценки.	2,65-4 м	2,5-3,5 м	4 м  Корректировка v Корректировка вводится для  учета того факта, что оптимальное  значение высоты потолков в современных  офисных помешениях составляет 3,5-4 м. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь высоту потолка примерно такую же, как и объект оценки.	2,5-3 м
4.2.6. Класс отделки (отсутствует,  простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт).	улучшенная	Высококачественная  Корректировка v Корректировка вводится для  учета того факта, что чем выше класс отделки, тем выше стоимость  помещения. Для отсутствия корректировки  аналог должен иметь такой же класс  отделки, как и объект оценки.	улучшенная	улучшенная	улучшенная	Высококачественная  Корректировка v Корректировка вводится для  учета того факта, что чем выше класс отделки, тем выше стоимость  помещения. Для отсутствия корректировки  аналог должен иметь такой же класс  отделки, как и объект оценки.	улучшенная
4.2.7. Потребность в ремонте  помещений (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению стоимости либо вследствие переориентации в иной сегмент рынка, либо с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Требуется косметический  ремонт. Корректировка ^ Если помещение требует  ремонта, то это несколько снижает его стоимость. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковое объектом оценки состояние интерьеров.
5. Сервис и дополнительные  элементы.
5.1. Обеспеченность связью  и коммунальными услугами.	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация
5.2. Наличие парковки.	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть
5.3. Состояние системы  управления и безопасности.	охрана	охрана	охрана	охрана	охрана	охрана	охрана
ИТОГОВАЯ КОРРЕКТИРОВКА		v	^	v	v	v	^

Теперь, согласно выбранной  технике качественного сравнения  цен, необходимо упорядочить аналоги  в соответствии с суммарными корректировками. После ранжирования объектов-аналогов по направлению корректировок получаем интервал, в котором должна находится величина рыночной стоимости за 1 кв. м. площади оцениваемых помещений.

Таблица 10. Ранжирование объектов-аналогов по направлению корректировок.

Объект-аналог	Цена за 1 кв.м., руб.	Направление корректировки
Аналог 3	107 100	v
Аналог 1	105 463	v
Аналог 5	70 690	v
Аналог 4	66 300	v
Объект оценки	45 977-66 300	-
Аналог 2	45 977	^
Аналог 6	40 396	^

В соответствии с примененной  техникой качественного сравнения  цен получаем, что рыночная стоимость 1 кв. метра площади оцениваемых  помещений находится в диапазоне 45 977-66 300 руб. Учитывая узость полученного  диапазона, в качестве рыночной стоимости, полученной при оценке сравнительным  подходом принимаем среднее арифметическое величин границ диапазона (45 977+66 300)/2= 56139 руб. Заметим, что любой другой способ определения итоговой величины по значениям границ диапазона даст отличие от полученного результата не более чем на 10162 рубля за 1 кв. метр.

Теперь, умножая рыночную стоимость 1 кв. метра на общую площадь  оцениваемых помещений, можно рассчитать рыночную стоимость оцениваемых  помещений: 56139 х 3668,9 = 205968377 рублей.

Таким образом, стоимость  оцениваемых помещений, определенная с помощью сравнительного подхода  к оценке, составляет, округленно, 206 000 000 рублей.

4.4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

В данном случае, для оценки помещений с позиций доходного  подхода, Оценщик использует метод  капитализации дохода. Проведение оценки методом капитализации дохода обычно состоит из следующих этапов:

1. Определение чистого  годового операционного дохода.

2. Определение ставки  капитализации.

3. Расчет величины стоимости  объекта по формуле: V=NOI / R, где:

V – стоимость объекта недвижимости;

NOI – величина чистого годового операционного дохода;

R – ставка капитализации, определенная Оценщиком.

 

4.4.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ЧИСТОГО ГОДОВОГО ОПЕРАЦИОННОГО  ДОХОДА

Сначала необходимо определить рыночную величину ставки арендной платы  за 1 кв. м. оцениваемых помещений.

При определении рыночной величины ставки арендной платы, Оценщик  использовал цены предложений по сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости, которые на дату оценки были представлены в московских агентствах недвижимости.

Для целей настоящей оценки, Оценщиком в качестве аналогов были выбраны следующие объекты, представленные для сдачи в аренду:

Аналог 1. Адрес: Полковая ул., д. 3. Офисный комплекс класса «С». Расположение: СВАО. Общая площадь земельного участка: 6.5 га. Общая площадь объекта: 55 600 м2. Инфраструктура: столовая, кафе, банкоматы. Арендаторы: Independent Media, Бурда, Эльдорадо. м. Савеловская, 15 мин. пешком. Наземная охраняемая парковка. Контроль доступа на территорию. Управление зданием осуществляет собственник. Площадь помещения: до 2383 кв.м. Предлагаемая ставка аренды: 12 300 руб/кв.м./год. Источник предложения – Интернет-сайт BIZ-ARENDA.RU. Контактный тел: /495/ 6498878. Предложение опубликовано на Интернет-странице: http://biz-arenda.ru/bc.php?id=21/

Аналог 2. Аренда офисов в деловом центре на Алексеевской. Предлагаются офисы в деловом центре рядом с м. Алексеевская по адресу: Проспект Мира д.101, м.Алексеевская. Деловой центр находится в непосредственной близости от станции м. Алексеевская (5 мин. пеш.) на первой линии домов проспекта Мира рядом с 3-м транспортным кольцом. Деловой центр представляет собой 12-ти этажное здание "сталинской" архитектуры, оснащенное 4 лифтами "KONE", с высотой потолков в офисах 3-3,5 м и высокой степенью освещенности. В здании осуществляется круглосуточная охрана (пропускной режим с 08:00 до 22:00). Для удобства арендаторов предусмотрено: кафе на первом этаже, отделение банка, банкомат, платежные терминалы, охраняемая платная парковка. Офисы предлагаются от 20 м2 коридорно-кабинетной планировки, с различной степенью ремонта, стоимостью от 500 долл. за м2 в год. В ставку аренды включены НДС, эксплуатационные и коммунальные расходы. Условия аренды: прямая аренда от собственника на 11 месяцев с пролонгацией; страховой депозит равен двум месяцам аренды. Предлагаемая ставка аренды: 14 000 руб/кв.м./год. Источник предложения – Интернет-сайт BIZ-ARENDA.RU. Контактный тел: /495/ 6498878. Предложение опубликовано на Интернет-странице: http://biz-arenda.ru/bc.php?id=3

Аналог 3. Аренда офисов в бизнес-центре BEREZOVAYA ALLEYA. Ближайшая магистраль — Проспект мира (5 мин. транспортом). Холлы и общие зоны здания имеют неповторимый стиль и эксклюзивный дизайн. При строительстве и отделке применяются высококачественные и современные материалы и технологии. Шаг колонн: 6 x 9 м. Планировка Открытая планировка, состояние помещений "Shell & Core" Вентиляция Приточно-вытяжная вентиляция с подогревом воздуха Фасад: Cочетание панорамного остекления и керамогранита. Паркинг: 100м2 - 1м/м, наземный, охраняемый Другое: Профессиональная УК , Оптико - волоконная связь Вилэнд, 8 лифтов LG по 1000 кг , Свидетельство о собственности получено. Площадь помещения: 149,5-761,1 кв.м. Предлагаемая ставка аренды: 11 000 руб/кв.м./год. Источник предложения – Интернет-сайт BIZ-ARENDA.RU. Контактный тел: /495/ 6498878. Предложение опубликовано на Интернет-странице: http://biz-arenda.ru/bc.php?id=21/

Аналог 4. Готовые к въезду офисные блоки в здании. 8 минут пешком от м. Владыкино. ул. Гостиничная –1я линия домов. Блоки 784 м? 3 этаж, 685 м? 4 этаж в административном здании. Возможна аренда офиса с мебелью. Современная офисная отделка. Высота потолка 3,5 м. Кабинетная планировка. Центральная вентиляция и кондиционирование. Пассажирские лифты марки “OTIS”. Коммерческие линии «Комстар», «Совинтел» Круглосуточная охрана и видеонаблюдение. Отделение банка и банкомат. Парковка наземная охраняемая. Прямая аренда. Срок договора обсуждается. Коммунальные платежи включены. Электричество/телефония по факту. Юридический адрес предоставляется. Предлагаемая ставка аренды: 12 000 руб/кв.м./год. Источник предложения – компания Delta Realty. Контактный тел: /495/ 9701080. Предложение опубликовано на Интернет-странице: http://www.deltarealty.ru/res/obj/908/doc.pdf

Аналог 5. Аренда офисов в бизнес-центре Silver Stone класса «В», расположенном в районе ВДНХ. Месторасположение – на пересечении Ярославского шоссе и проезда Серебрякова, 10 минут ходьбы от метро Ботанический сад и Свиблово. Silver-Stone, расположенный на огороженной и охраняемой территории площадью 4, 3 Га и состоит из нескольких корпусов. К услугам арендаторов предложено прядка 45 000 м2 офисных площадей, в которых имеются площади от 40 м2 до 1000 м2, возможно объединение и перепланировка под арендаторов. Все офисы оборудованы подвесными потолками Armstrong, керамогранитными подоконниками и полностью готовы к работе. Есть возможность неограниченного подключения телефонных номеров, Интернета и других телекоммуникационных услуг. Комплекс оборудован собственными современными инженерными коммуникациями (система приточно-вытяжной вентиляции, системы водо-, тепло-, энергоснабжения). Предлагаемая ставка аренды: 12 000 руб/кв.м./год. Источник предложения – Интернет-сайт BIZ-ARENDA.RU. Контактный тел: /495/ 6498878. Предложение опубликовано на Интернет-странице: http://biz-arenda.ru/bc.php?id=4

Аналог 6. Офисное помещение в здании по адресу: Москва, ул. Годовикова, д.9. 7 минут пешком от м. Алексеевская. НДС и коммунальные услуги включены в арендную ставку. Площадь помещения: 31-430 кв.м. Предлагаемая ставка аренды: 11 400 руб/кв.м./год. Источник предложения – компания МИЭЛЬ. Контактный тел: /495/ 7757555. Предложение опубликовано на Интернет-странице: http://cre.miel.ru/object/30621.

Так как абсолютно одинаковых аналогов оцениваемых помещений  выявить не удалось, хотя были выбраны  близкие аналоги, необходимо вносить  корректировки на различия. Для корректировки  цен предложений объектов-аналогов оценщик использует технику качественного  сравнения цен [7].

Сравнивая объект оценки с  каждым из объектов-аналогов, стрелкой обозначается направление корректировки, которая могла бы привести ставку аренды аналога к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Результирующая поправка будет иметь направление, совпадающее с направлением большинства  корректировок. После ранжирования аналогов по направлению корректировок  определяется диапазон, в котором  должна находится величина рыночной ставки арендной платы за оцениваемые помещения. При этом корректируются только арендные ставки объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его арендная ставка должна быть уменьшена (стрелка вниз), и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его ставка аренды должна быть увеличена (стрелка вверх).