Отчет об оценке рыночной стоимости полного права собственности на ноутбук

Скорректированная цена имущества — цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Согласование результатов оценки - получение итоговой стоимости объекта оценки на основании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними.

Срок экспозиции объекта оценки – это период, который рассчитывается с даты представления объекта оценки на открытый рынок (публичная оферта) до даты совершения сделки с ним.

 Ставка капитализации - это коэффициент, который применяется для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход предполагается неизменным на протяжении определенного периода в будущем. Ставка капитализации характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возвращения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Укрупненные показатели стоимости строительства - данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.

Физический износ — износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Чистый операционный доход - доход, который определяется как разность между валовым доходом и операционными затратами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Анализ объекта оценки.

Объект оценки: Ноутбук 15.5" SONY VAIO SVE1512R1RW, Intel Core i5 3210M, 2.5ГГц, 4Гб, 640Гб, AMD Radeon HD 7650M — 1024 Мб, DVD-RW, Windows 8, белый

 

Таблица 6

 

 

 

 

 

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Под наилучшим и наиболее эффективным использованием машин и оборудования понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1) законодательно разрешенное использование;

2) физически возможные варианты использования;

3) финансово осуществимые варианты использования;

4) вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Поскольку в данном случае объектом оценки Ноутбук 15.5" SONY VAIO SVE1512R1RW, Intel Core i5 3210M, 2.5ГГц, 4Гб, 640Гб, AMD Radeon HD 7650M — 1024 Мб, DVD-RW, Windows 8, белый, возможные варианты ННЭИ является персональное пользование (личное пользование) и использование в качестве основных средств на предприятии. В связи с тем, что значительно сложно в полной мере оценить степень полезности персонального использования  объекта оценки и сложностью оценки его вклада в качестве основных средств производства, а так же то, что на предприятии в данном вычислительном средстве не будет необходимости так как оно имеет "игровые характеристики". Поэтому следует придти к выводу, что  основным назначением объекта оценки будет персональное пользование, то есть по назначению, без рассмотрения других вариантов.

 

 

6. Определение стоимости объекта оценки

Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости:

1. затратный;
2. доходный;
3. сравнительный.

В при определении стоимости доходным подходом могут возникнуть значительные трудности. Использование объекта оценки в качестве основных средств (вычислительной техники) способно внести свой вклад в прибыль предприятия, но его сложно рассчитать и определить потенциальный денежный поток от его использования. Поэтому следует сделать вывод, что использование доходного подхода невозможно. 

В настоящем Отчете при оценке стоимости квартиры Оценщиком были использованы подходы: затратный и сравнительный подходы.

 

6.1. Оценка стоимости машин и оборудования затратным подходом

Основу затратного подхода составляет определение восстановительной стоимости объекта оценки. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

В затратном подходе будет использоваться метод поэлементного расчета.

В соответствии с методом поэлементного расчета необходимо:

1. Составить перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта(так же представлены данные о стоимости изделий и источник информации).

Процессор Intel Core i5 3210M http://www.citilink.ru/catalog/computers_and_notebooks/notebooks/737955/ (10250)

Оперативная память: http://www.citilink.ru/catalog/parts/memory/558644/   (2500 руб.)

Монитор http://www.eldorado.ru/cat/2301099/ (4110руб.)

Жесткий диск объемом 640 Гб. http://www.mvideo.ru/price/kompyuternye-aksessuary/vneshnie-zhestkie-diski/ (2230руб.)

Видеокарта: http://market.yandex.ru/model45855 = (6320 руб.)

Прочие комплектующие элементы обойдутся в 6000-8000 руб. (экспертное мнение), для расчетов необходимо точное значение стоимости, поэтому стоимость прочих элементов будет около 7000 руб.

2. При определении полной себестоимости методом поэтапного расчета необходимо знать собственные затраты изготовителя. К ним относятся затраты на сборку ноутбука и они составляют, в среднем, 1000 руб.

Сп=∑Цэ+В, где

Сп- полная себестоимость;

Цэ- цена элемента (комплектующего узла);

В- собственные затраты изготовителя.

В соответствии с представленной формулой полная себестоимость равна:

Сп=10250+2500+4110+2230+6320+7000+1000= 33410руб.

3. Расчет востановительной стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа.

ВС= Сп - И

И - износ.

Строение ноутбука имеет большое количество деталей и их удельный вес сложно оценить, но можно предположить, что все детали изношенны с одним и тем же уровнем.

Как известно, амортизация это процесс перенесения стоимости основных фондов по мере их износа т.е. по сути амортизация это денежное выражение износа т.е. износ будет равен амортизации (И=А). В связи с этим проведен расчет износа при помощи линейного способа начисления амортизации (пункт 1 статьи 259 НК РФ).

При линейном способе годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.

А = Сп * На

Сп - первоначальная (восстановительная) стоимость объекта

На - норма амортизации

При линейном способе начисления амортизации, норма амортизации (На) находится по формуле:

На = 1/П, где

П - срок полезного использования.

Срок полезного использования можно определить из классификатора основных средств.

В соответствии с КОС 2013-2014 оцениваемый объект имеет код: 14 3154000 и относится ко второй группе т.е. имеет срок полезного использования 3 года.

Зная нормативный срок службы, можно определить норму амортизации:

На = 1/3=0,33

Зная норму амортизации и тот факт, что объект оценки эксплуатируется 2 года, можно рассчитать амортизацию.

А(И)= 33410 * 0,33*2= 22050,6руб.

В соответствии с проведенными вычислениями износ объекта оценки равен 22050 или 69%.

 

Зная полную себестоимость объекта оценки и его износ, можно определить стоимость объекта оценки затратным подходом.

Сзп = Сп - И = 33410 - 22050 = 11360руб.

Стоимость ноутбука затратным подходом с учетом разумного округления равна 11300 руб.

 

 

6.2. Оценка стоимости машин и оборудования сравнительным подходом.

Математическая модель оценки объекта оценки с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

Сo = СУММА (Wi *Coi)

где k - количество аналогов, Сo - оценка рыночной стоимости объекта оценки, Coi - оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога, Wi - вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога может быть записана следующим образом:

Coi = Цi + СУММАΔцij

где Цi - цена i-го аналога; n - количество ценообразующих факторов; Δцij - корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора  в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

После проведения анализа рынка отберем аналоги, сопоставимые с объектом оценки, и данные сведем в табл. 7.

Таблица7

Описание объектов - аналогов 

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Назначение	Ноутбук	Ноутбук	Ноутбук
Условия продажи/предложения	Продажа	Продажа	Продажа
Время продажи/предложения	Апрель 2014	Апрель 2014	Апрель 2014
Условия финансирования	Рыночные (наличные)	Рыночные (наличные)	Рыночные (наличные)
Привлекательность местоположения	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Дата введения в эксплуатацию	2013	2012	2012
Процессор, частота:	intel Core i5 2.5G Hz	Intel core i3  1.4 Hz	Intel Core i52.5 Hz
Оперативная память:	5	5	3
Графический контроллер:	Graphics - NVIDIA CeForce GT (2Г)	GeForce (1Г)	nVidia GeForce (1Г)
Объем HDD:	500	500	500
Диагональ экрана в дюймах	15,6	15,6	15,6
Цена (руб.)	19000	17000	15000
Источник информации	http://www.avito.ru/volgograd/noutbuki/prodam_noutbuk_323660819	http://www.avito.ru/volgograd/noutbuki/noutbuk_acer_5520g_po_zapchastyam_82750498	http://www.avito.ru/volgograd/noutbuki/noutbuk_hp_compaq_presario_v2000_323748297
Контактный телефон	9177856362	9158415377	89053302136

 

 

Внесем корректировки по принципу «лучше/хуже», уредльный вес каждого показателя варьируется в пределах 10%, результаты корректировки сведем в табл. 8

 

 

 

 

 

Таблица8

Внесение корректировок цен аналогов

Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1. Цена руб.	19000	17000	15000
2. Перевод цены предложения в цену сделки(торг), коэфф.	-5% коф 0,95	-5% коф 0,95	-5% коф 0,95
3. Скорректированная цена, руб.	18050	16150	14250
4. Время прод./предл., коэф.	1	1	1
5. Скорректированная цена, руб.	18050	16150	14250
6. Дата введения в эксплуотацию коэф.	Лучше 5% коф 0,95	Так же коф. 1	Так же коф. 1
7. Скорректированная цена, руб.	17147	16150	13537
8. Процессор, частота:	Лучше 5% коф 0,95	Так же коф 1	Лучше 3% коф 0,97
9. Скорректированная цена, руб.	16289	16150	13130
10. Оперативная память:	Так же коф 1	Так же коф 1	Хуже 4% коф 1,04
11. Скорректированная цена, руб.	16287	16150	13655
12. Графический контроллер:	Лучше 5% коф 0,95	Так же коф 1	Так же коф 1
13. Скорректированная цена, руб.	15472	16150	13655
14. Объем HDD:	Хуже 2% коф 1,02	Хуже 2% коф 1,02	Хуже 2% коф 1,02
15. Скорректированная цена, руб.	15781	16473	13928
16. Диагональ экрана в дюймах	Так же коф 1	Так же коф 1	Так же коф 1
17. Скорректированная цена, руб.	15781	16473	13928
36. Суммарная корректировка [17/01]	0,83	0,96	0,92
37. Вес (от 1 до 3)	3	1	2
38. Средневзвешенная стоимость руб.	(15781*3+13928*2+16473*1)/3+2+1=15278