Оценка недвижимости

Метод Инвуда применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозируемого периода будут получены постоянные равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала по ставке доходности инвестиции:

 или  

Метод Хоскольда используют в тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке (R_f):

 или  

Метод связанных  инвестиций или техника инвестиционной группы

Так как большинство объектов недвижимости покупаются с помощью заемного и  собственного капитала, коэффициент  капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной (R_m) и рассчитывается по следующей формуле:

Rm =	Ежегодные выплаты по обслуживанию долга
	Основная сумма  ипотечной ссуды (кредита)

Коэффициент капитализации  для собственного капитала (R_е) рассчитывается по формуле

Rе =	Годовой денежный поток (ДП) до выплаты налогов
	Величина собственного капитала

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

где: M – доля заемных средств в стоимости.

Метод прямой капитализации

Существует еще один метод определения коэффициента капитализации – метод прямой капитализации. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить средний по аналогам коэффициент капитализации:

.

Определенный таким  образом, он называется «общим». Вышеприведенная формула используется в том случае, если перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также, если прогнозируется поступление равновеликих доходов. При этом существует одна сложность – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.

Шестой этап. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на коэффициент капитализации (результат пятого этапа).

 

Преимущества метода капитализации доходов заключаются  в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации  доходов состоят в том, что  применение его затруднительно, когда  отсутствует информация о рыночных сделках, и метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объекты, имеющие нестабильные потоки доходов и расходов, а также если эти потоки носят сезонный характер, объект недвижимости является крупным многофункциональным коммерческим, строится или только что введен в действие. Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов и расходов в период владения объектом недвижимости. Для России реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз – 3-5 лет, при этом необходимо тщательно проанализировать финансовую отчетность по объекту, изучить текущее состояние рынка недвижимости и динамику изменения его основных характеристик.
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке (методом кумулятивного построения или на основе мониторинга рынка недвижимости и происходящих на нем сделках).
4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом:

 

Стоимость недвижимого  имущества

=

Текущая стоимость  периодического потока дохода

+

Текущая стоимость  реверсии

 

Преимущества  метода дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости:

– учитывает  динамику рынка;

– применим в условиях нестабильного рынка;

– учитывает  неравномерную структуру доходов  и расходов;

– применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако  метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

Итак, доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Сравнительный подход в  оценке недвижимости

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из стоимости аналогичных объектов на рынке.

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

• методом сравнения продаж;
• методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения  продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Вследствие этого требования обусловлены трудности использования метода сравнения продаж, так как, во-первых, не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Во-вторых, трудность связана с закрытостью информации о реальной цене продаж сопоставимых объектов.

Этот метод требует базы данных по совершённым сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка недвижимости, для которого эти объекты типичны.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится  оцениваемый объект. Причем следует  обратить внимание на следующие моменты:

• характерный для данного сегмента срок экспозиции, позволяющий выявить нетипичные (завышенные или заниженные) цены продаж;
• независимость субъектов сделки (родственные отношения, дочерние компании, отягощение залогом, имущество умерших лиц, предстоящее отчуждение и т.д.) ;
• инвестиционная мотивация (наилучшее и наиболее эффективное использование, степень износа).

Метод сравнения продаж включает несколько  этапов:

1. Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

• единицам сравнения;
• элементам сравнения.

На практике разные сегменты рынка  недвижимости используют разные единицы сравнения.

При анализе продаж застроенных участков обычно используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 кв.м общей площади здания или сооружения (применяется часто, хотя единица сравнения достаточно неопределенна, не учитывает в достаточной степени потребительские качества собственности);
• цена за 1 кв.м чистой (полезной) площади, подлежащей сдаче в аренду (не учитывает площадь коридоров, лифтов);
• цена за 1 куб.м здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т.д.;
• цена за единицу, приносящую доход – в спортивных комплексах, ресторанах, театрах – это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках – место парковки одного автомобиля.

После выбора единиц сравнения необходимо определить основные показатели (элементы) сравнения, используя которые, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.

Исходя из этого формулируется  основное правило корректировок  при реализации метода сравнения продаж:

Корректируется цена продажи сравнимого объекта. Оцениваемый объект никогда  не подвергается корректировкам.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться  в обязательном порядке (табл.4).

К необязательным элементам можно  отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу, экологические  условия и т.д.

 

 

 

Таблица 4

Характеристика основных элементов сравнения объектов недвижимости

 

Элемент сравнения	Цель сравнения	Результат сравнения
Переданные  права собственности	Определение юрисдикции объекта, наличия или  отсутствия дополнительных прав собственности	Положительная  (отрицательная) корректировка рыночной стоимости объекта на величину стоимости  дополнительных прав
Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости	Установление  варианта расчетов: на дату продажи собственными средствами покупателя привлечение покупателем кредитных ресурсов ипотечный кредит, т.е. финансирование сделки продавцом под залог недвижимости	Корректировка отсутствует, так как расчет произведен по текущей стоимости денег на дату продажи Корректировка цены продажи на величину платы за кредит Корректировка цены продажи на дисконтирование  денежных потоков ипотечного кредита  при рыночной норме процента
Условия продажи  («чистота сделки»)	Выявление нетипичной,  исключительной мотивации продавца (скрытый дефект объекта,  неблагоприятный прогноз по недвижимости или месту расположения, отрасли, срочная потребность в деньгах) и покупателя (монопольные, аффилированные, родственные интересы)	Корректировка рыночной стоимости с учетом мотивации
Динамика  сделок на рынке (дата продажи)	Анализ влияния  фактора времени на динамику уровня цен по объектам	Корректировка рыночной стоимости на фактор времени через индексы инфляции, дефляции и хронологию цен на объекты, строительные материалы, конструкции и строительно-монтажные работы
Местоположение	Определение пространственно-территориальных координат  размещения	Изменение стоимости  на ренту (внешние природно-климатические условия, мощность месторождений полезных ископаемых, плодородие почв, близость к транспортным магистралям, коммуникациям, экология)
Физические  характеристики	Исследование  полезности, внутренних характеристик и свойств	Учет возраста, физического состояния, архитектуры, дизайна, строительных материалов и конструкций
Экономические характеристики	Изучение  доходности	Корректировка стоимости на условия и сроки  аренды, арендный доход, дополнительные расходы на оплату отопления, электроэнергии, водоснабжения
Отклонение  от целевого использования	Характеристика  существа и величины отклонения (переоборудование, изменение профиля)	Корректировка на положительные или отрицательные  результаты отклонения
Наличие движимого имущества	Выявление в  составе объекта самостоятельного движимого имущества, не являющегося его неотъемлемой  частью	Уменьшение  стоимости объекта на стоимость  отторгаемого движимого имущества