Оценка недвижимости

В соответствие с этим методом совокупный износ определяется как :

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И

Определение (оценка) физического  износа. На практике одним из простейших и в то же время приближенных способов оценки физического износа здания (сооружения) является его определение с использованием сопоставления фактического срока эксплуатации здания (элемента) с нормативным:

где  И_физ – износ сооружения;

t, Т – соответственно фактический и нормативный сроки эксплуатации.

Но определение физического  износа по такой формуле является не точным, дает приближенное значение.

При расчете физического износа экспертным методом, эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении (табл.6).

Таблица 6

Определение физического  износа

Элемент здания	Восстановительная стоимость, руб.	´	Износ, %	=	Накопленный износ, руб.
Фундамент Энергосистема …			…			…

 

При разделении физического износа на устранимый и неустранимый, общая величина физического износа определяется их суммированием.

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплутационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и тому далее), при этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния. Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации, т.е. сумме ремонтно-строительных работ по устранению повреждений..

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется по формуле:

Физ.И_{неустр.}=ЭВ / Ф Ж.

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта.

Устранимый функциональный износ вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
• «сверхулучшениями».

В первом случае он равен разнице  между стоимостью выполнения требуемых  добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально  при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объекта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта.

Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.

К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиции сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Понятие «сверхулучшений» тесно связано  с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут  быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом:

Функ.И = Потери в арендной плате (за месяц) ´  Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ), характерный для данного типа недвижимости.

Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ – это обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению объекта оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения, общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами:

• методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ;
• методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, внешний износ определяется по формуле:

Вн.И = Потери в арендной плате ´ ВРМ

или

Вн.И. = (ЧОД_{безВн.И} – ЧОД_{с Вн.И}) / R,

где R – норма капитализации для зданий.

Выявление и оценка всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Третий этап. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

Четвертый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения (рассматривается в следующей главе).

Пятый этап. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Итак, общий алгоритм расчета выглядит следующим образом:

V_нед.= ВС_зд – Износ_зд + V_зем.уч.

К недостаткам затратного подхода  можно отнести следующее:

• Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
• Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда оценщика.
• Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
• Проблематичность расчета стоимости воспроизводства и определения величины накопленного износа старых строений.
• Отдельная оценка земельного участка от строений и связанная с этим проблематичность оценки земельных участков в России.

Анализ ценовой ситуации на рынке недвижимости г. Иркутска (REALTY.IRK.RU)

Средняя стоимость 1 кв.м./тыс.руб. жилой недвижимости г. Иркутска на 08.05.2007г.

Кол-во комнат,  исполнение	Кировский район	Куйбышевский район	Октябрьский район	Свердловский район	Ленинский район
Вторичный рынок
1 к. кирпич	72,35	56,47	56,19	54,87	46,30
1 к. панель	65,36	50,98	62,18	55,36	48,04
1 к. кирпич	63,13	49,83	54,05	52,31	40,22
1 к. панель	61,37	48,98	56,03	49,45	40,75
1 к. кирпич	63,12	50,31	53,98	51,82	35,75
1 к. панель	53,39	45,04	52,43	47,82	37,85
Новое жилье
	48,13	33,70	43,42	40,09	29,50