Оценка недвижимости

 

Метод укрупненных элементных показателей  стоимости характеризуется относительной погрешностью расчетов в пределах 10%.

Сущность метода заключается в  расчете стоимости строительства  как суммы стоимостей возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, инженерного  оборудования и т.д. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных стоимостях частей зданий и видов работ. Объемы работ (конструктивных элементов) определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании.

Определение стоимости первым способом – суммирование по видам работ выполняется по формуле:

,

где  И – индекс удорожания стоимости  строительства на весь комплекс работ  по зданию. Источником регулярно обновляемой  информации по текущим индексам, как  правило, являются ежемесячные бюллетени Региональных центров по ценообразованию в строительстве. Также информация об индексах цен в строительстве ежеквартально публикуется в бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ и в письмах  администрации  Иркутской области «О ценах в строительстве» (приводятся данные письма от 19 января 2007г. N 02-04-65/7);

С_i – укрупненный показатель стоимости на вид работ, определяется по сборникам УПБС ВР (укрупненные показатели базовой стоимости на виды работ);

V_i – объем вида работ;

 n – количество видов работ;

КИ’ – косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат

Определение стоимости вторым способом – суммирование по частям здания выполняется  по формуле:

,

где - С_i – укрупненный показатель стоимости на конструкцию, часть здания, вид работ на все здание, например стоимость возведения всего фундамента. Определяется по сборникам сметных норм на здания и сооружения.

m – количество частей здания.

Выполнение сметного расчета с  использование данного метода требует  от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.

Метод единичных расценок обладает наибольшей точностью расчета – до 5%. Техника применения этого метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок, или анализе и переработке оценщиком существующих смет на данное здание. Основой для применения метода являются подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Известно несколько разновидностей метода единичных расценок: ресурсный, базисно-индексный и их разновидности – базисно-компенсационный, ресурсно-индексный и др.

Ресурсный метод представляет собой калькулирование в текущих ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проектного решения. Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектных материалов, либо в результате обмерных работ, затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов находятся по нормативным данным, а стоимость единицы объема каждого ресурса принимается рыночная.

Стоимость строительства в данном случае определяется по формуле:

,

где  СС_смет –сметная стоимость строительства:  

,

где  С_СМР – стоимость строительно-монтажных работ;

С_об – затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели, инвентаря;

ПрЗ – прочие затраты (относятся  к деятельности заказчика и подрядчика).

В настоящее время разработано  достаточное количество программных  продуктов для составления смет, однако в практической оценочной  деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает скрупулезное и трудоемкое определение объемов СМР и расходов строительных материалов.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозируемых индексов в отношении к стоимости, определяемой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или технологическим элементам структуры затрат по строкам сводной сметы на действующий индекс. При этом смета преобразуется в структуру затрат по ценообразующим факторам на основе локальных смет, а стоимость строительства определяется из выражения:

,

где С_смет – сметная стоимость строительства в базисном уровне цен;

И – индекс цен к базисному  уровню на весь комплекс работ по зданию.

Этот метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен базовых лет (в России – 1969, 1984, 1991, 2001гг.) к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.

Общий индекс на весь комплекс работ  по зданию определяется из данных о  стоимости СМР, определенных с использование  индексов удорожания по элементам затрат, т.е. Смат×Имат+Сзп×Изп+Сэмм×Иэмм (пример таблица 5, где индексы рассчитаны для южных районов Иркутской области, учитывают полный комплекс строительно-монтажных работ и предназначены для укрупненных расчетов стоимости строительства базисно-индексным методом, подготовки тендерной документации и общеэкономических расчетов в инвестиционной сфере).

Базисно-индексный метод при  наличии готовых смет представляется наиболее приемлемым для практического  применения. Однако он также требует  знания некоторых тонкостей сметного дела и при его использовании  желательно привлечение соответствующих специалистов.

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления  стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих  рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости строительства являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод.

Второй этап. Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. Поэтому оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяют на три типа:

Физическое устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности, и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

 

Таблица 5

Индексы по статьям  затрат на СМР (к сметно-нормативной базе 1991 г.) без НДС и структура стоимости СМР (%)

Период	Прямые затраты			Накладные  расходы	Сметная   прибыль
	Материалы, изделия, конструкции	Оплата  труда	Эксплуатация  машин
2006 г.1 квартал	40,35	64,95	41,22	54,35	55,25
2 квартал	40,83	68,88	41,71	57,64	58,60
3 квартал	43,12	70,53	43,13	59,02	60,01
4 квартал	43,55	75,27	46,03	62,99	64,04
Структура стоимости  строительно-монтажных работ (%)
2006 г.1 квартал	63,5	10,2	6,8	12,1	7,4
2 квартал	62,7	10,6	6,7	12,4	7,6
3 квартал	63,5	10,3	6,6	12,1	7,5
4 квартал	63,2	10,4	6,6	12,2	7,6

 

 

 

 

 

          

              

 

 

 

Рис. 2. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

 

Внешнее (экономическое) устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

В практике оценки применяется несколько  методов определения износа и сооружений. Основные из них:

• метод срока жизни;
• метод разбивки.

Определение износа объекта методом срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями (рис. 2).

1. Срок экономической жизни (ЭЖ) – это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.
2. Срок физической жизни объекта (ФЖ) – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.
3. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) (ЭВ) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Этот возраст может быть меньше, чем его действительный возраст, а может быть и больше, чем реальный возраст.
4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.
5. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным  возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

,

где И - накопленный износ, (руб.)

          ВС - восстановительная стоимость, стоимость нового строительства (руб.);

Эта формула может быть записана следующим образом:

ЭВ	=	Процент износа восстановительной  стоимости
ЭЖ

 

Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

Метод разбивки заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

• устранимый физический износ;
• неустранимый физический износ;
• устранимый функциональный износ;
• неустранимый функциональный износ;
• внешний (экономический) износ (как правило неустранимый).

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включался в отчет об оценке.