Оценка рыночной стоимости квартиры

Отчет об оценке – документ, составленный в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ», федеральными стандартами оценки, стандартами НП «СМАОс» и НП «СРО АРМО», предназначенный для Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей Отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение Оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Заказчик – юридическое или физическое лицо, которое заключило договор об оценке с Оценщиком или юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 Закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Оценочная организация - юридическое лицо, соответствующее условиям, установленным ст. 15.1 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», и с которым Оценщик заключил трудовой договор.

Пользователь  Отчета об оценке – любое лицо, имеющее заинтересованность в результатах оценки.

Обременение – ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (залог, аренда, сервитут, арест имущества, доверительное управление и др.).

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Задачей оценки является предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения (совершение сделки купли-продажи, передача имущества в залог, сдача имущества в аренду, проведение торгов, отражение имущества в бухгалтерской отчетности).

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Согласно статье 5 ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. (с изменениями и дополнениями) «Об оценочной деятельности», к объектам оценки могут быть отнесены:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Аналог  объекта оценки  - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Недвижимое  имущество (недвижимость) – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Подход  к оценке ¾ представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки  является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Подходы к  оценке, в соответствии с ФСО № 1:

Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Цена объекта  оценки ¾ денежная сумма, предлагаемая или запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки ¾ расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

В настоящем Отчете определялась рыночная и ликвидационная (со сроком вынужденной  реализации 180 дней) стоимости объекта  оценки.

В соответствии с ФЗ «Об оценочной  деятельности в РФ» № 135-ФЗ рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ликвидационная  стоимость - в соответствии с ФСО № 2 - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Итоговая  стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного Оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой  определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

1.7. Перечень использованных при  проведении оценки данных и  источников информации

Правовой  статус, количественные и качественные характеристики объекта оценки в  рамках настоящего Отчета определялись на основе данных, предоставленных  Заказчиком.

Ниже  приведен перечень основных документов и источников информации, использованных Исполнителем при проведении оценки.

Таблица №  4. Документы и источники информации

2. Основная часть

2.1. Последовательность определения стоимостей

Процесс оценки рыночной и ликвидационной (со сроком вынужденной реализации 180 дней) стоимостей объекта оценки состоит  из следующих последовательно выполняемых  этапов:

Заключение  договора на проведение оценки, включающего  задание на оценку – на данном этапе было получено задание на оценку, определяющее объект оценки и имущественные права на него, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки, связанные с этим ограничения, вид стоимости, дату оценки, срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Установление  количественных и качественных характеристик  объекта  
оценки – на данном этапе был проведен сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны были быть применены при проведении оценки, в том числе:

• информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
• информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, с учетом информации о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристик<span class="Body_0020Text__Char" style=" font-family: 'Times Ne