Разработка мероприятий по повышению эффективности работы челябинского филиала Внешторгбанка

Оформление выдачи ссуды производится кредитным работником, ведение лицевых счетов ссудозаемщиков - работниками бухгалтерии, а операции непосредственно по выдаче денежных средств - работниками операционного отдела банка.

При использовании  полученной ссуды заемщик должен соблюдать установленные сроки освоения кредита. Индивидуальные заемщики представляют в банк документы, подтверждающие расходы и целевое использование ссуд.

Для учета  выданного кредита банк открывает  ссудный счет. Ссудный счет – это не счет заемщика, а внутрибалансовый счет банка. По нему отражаются суммы уже выданного заемщику кредита. Как правило, банк предоставляет заемщику кредит путем выдачи денег из кассы или в безналичной порядке путем: перечисления на его счет до востребования, открытый в данном банке, зачисления на счет пластиковой карты заемщика, оплаты счетов торговых и других организаций, перечисления на счета гражданам-предпринимателям.

После выплаты клиенту  предусмотренной условиями кредитного договора суммы наступает этап погашения долга и уплаты процентов за пользование ссудой. Обычно погашение долгосрочного кредита и уплата процентов по нему осуществляется со следующего после получения ссуды квартала и в дальнейшем производятся ежеквартальными платежами. Исключением являются кредиты, выданные на строительство индивидуального жилого дома для постоянного проживания, и кредиты фермерским хозяйствам. Их погашение начинается с третьего года после получения ссуды.

После выдачи кредита банк продолжает вести с  клиентом работу с целью обеспечения возвратности кредита. В период действия кредитного договора банк:

- контролирует исполнение  заемщиком условий договора;

- осуществляет проверку  отчетов об израсходовании средств  и других документов, предусмотренных  договором;

- осуществляет проверку  на месте;

- принимает меры к  погашению просроченной задолженности;

- оформляет изменение  условий кредитного и других  договоров. А также в случае  нарушения заемщиком условий  кредитного договора может решить  вопрос о расторжении договора  в одностороннем порядке;

- вносит необходимую  информацию в базу данных индивидуальных  заемщиков;

- осуществляет операции  по оформлению резерва на возможные  потери по ссудам.

При не поступлении от заемщиков платежей в установленные  сроки суммы не внесенных в  срок платежей перечисляются на счет просроченных ссуд с уплатой повышенных процентов. В случае невозможности погашения заемщиком ссуды в срок ее сумма взыскивается с поручителя.

К поручителю, исполнившему обязательство, переходят  права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.

При невозможности  погашения ссуды непосредственно  заемщиком и поручителем возникает ситуация, когда ссуду следует погасить банку. Для этих целей в банках создаются специальные страховые фонды на покрытие кредитных рисков. ЦБ РФ рекомендовал коммерческим банкам проводить оценку качества кредитного портфеля банка с учетом обеспеченности ссуд и длительности просроченной задолженности. В результате кредитный портфель банка разбивают на группы кредитов (стандартные, нестандартные, сомнительные, опасные, безнадежные), ранжированных по их качеству в зависимости от степени кредитного  риска.   Резервы  на  покрытие  убытков  по  кредитным  операциям создаются в размере страхового возмещения, необходимого для покрытия рисков по каждой группе кредитов. Таким образом, чем более рисковую кредитную политику проводит банк, тем больший страховой резерв он должен создать, использовать для этого средства из прибыли.

Конфликтные ситуации при кредитовании населения  разрешаются через суд, куда может обратиться как заемщик, так и его кредитор при возникновении спорной ситуации. К числу последних можно отнести невозможность для банка по разным причинам реализовать залог по ссуде для погашения задолженности клиента (резкое обесценение ценных бумаг, принятых банком  обеспечение ссуды, гибель имущества клиента в результате стихийного бедствия и т.д.), мошенничество со стороны заемщика, выбытие последнего с постоянного места жительства в неизвестном направлении, смерть заемщика и т.п.

Методы обеспечения возвратности кредита

 

Поручительства

Залог

 

Граждан

Предприятий и  организаций

Имущества

Ценных бумаг

Недвижимость

Транспортные средства

Прочие имущества

 

Рис.2. Методы обеспечения  возврата кредита

В случае если заемщик  в течение одного месяца от даты заключения кредитного договора не воспользовался своим правом на получение кредита, банк направляет ему извещение о расторжении договора в одностороннем порядке.

Суммы, вносимые заемщиком  в счет погашения задолженности  по кредитному договору, направляются, вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

- на уплату неустойки;

- на уплату просроченных  процентов;

- на уплату срочных  процентов;

- на погашение просроченной  задолженности по ссуде;

- на погашение срочной  задолженности по ссуде.

Кроме того, банк всегда оставляет за собой право на досрочное  взыскание кредита.

Процентная политика российских банков строится сегодня  с учетом рентабельности банка, а  также интересов развития экономики страны в целом. Ориентируясь на эти две задачи, банк рассчитывает факторы, влияющие на уровень ссудного процента, и устанавливает ставку по каждой конкретной ссуде.

Ставки процента по активным операциям банка определяются с  учетом официальной учетной ставки Центрального банка, кредитной маржи по различным категориям клиентов, вида и срока предоставления ссуды. Современные коммерческие банки при кредитовании  своих клиентов подходят к каждому из них индивидуально. В частности, ставки процента определяются в процессе переговоров между заемщиком и банком. Факторы, которые учитываются при определении величины платы за кредит, включают:

- издержки привлечения  средств (уровень средней процентной  ставки по депозитам);

- степень риска, присущий  данной ссуде (включая состояние обеспечения);

- срок погашения ссуды;

- расходы по оформлению  ссуды и контролю за ее погашением. (интересно отметить, что в западных  банках величина этих расходов  исчисляется в процентах к  сумме ссуды и складывается  из объема работ по анализу  кредитоспособности, затрат, связанных с получением и периодической проверкой залога, инкассацией платежей. В российских банках, как правило, величина расходов по ссудам не рассчитывается, а определяется приблизительно.);⁴

- ставки банков –  конкурентов;

- характер отношений между банком и заемщиком (в том числе доходы от средств на депозитном счете заемщика и расходы по оказанию ему услуг – оплате его счетов и т. п.);

- норма прибыли, которая  может быть получена при инвестировании  средств в другие активы.

 

1.3. Жилищные ипотечные кредиты

 

Одним из видов потребительского кредитования является жилищный ипотечный  кредит. Ипотечный кредит – это  форма кредитования под залог  недвижимости различного вида.⁵ В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:

- краткосрочный или  долгосрочный кредит, предоставляемый  заемщикам на приобретение и  обустройство земли под предстоящее  жилищное строительство, - земельный кредит;

- краткосрочный кредит  на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ, - строительный кредит;

- долгосрочный кредит  для приобретения жилья – кредит  на приобретение жилья.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности. Суммы выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов предприятий) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.

Основными документами, определяющими взаимоотношения  банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Кредитные условия жилищного  кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При  этом возможно использование плавающей  процентной ставки, индексирование суммы  основного долга, отсрочка платежей заемщика.

Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости – ипотеки:

- залог готового индивидуального  жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;

- залог земельного  участка под строительство жилого  объекта;

- зоолог объекта незавершенного  жилищного строительства вместе с земельным участком;

- залог приватизационной  квартиры в многоквартирном доме.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать  землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также  его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операции с недвижимостью и землей. В Конституции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализующих частную собственность на землю и операции по ее купли-продажи, залогу, сдаче в аренду и т.п. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и т.п. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.

Предметом залога могут  быть перечисленные выше объекты  недвижимого имущества при условии  предоставления заемщиком документов, подтверждающих его право собственности на эти объекты.

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками  жилищных кредитов для физических лиц  предусматривается использование  поручительств одного или более  граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Заложенное имущество  подлежит обязательному страхованию  от рисков утраты и повреждения в  размерах, покрывающих возможные  убытки банка при наступлении  страхового случая и неисполнения заемщиком  обязательств перед банком. Страховой полис должен содержать специальное заявление страховой компании, в котором признаются интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страховой суммы в соответствии с условиями договора залога. В страховом полисе должна быть статья, устанавливающая изменение условий страхования в связи с увеличением цены застрахованного имущества в соответствии с учетом инфляции.

В настоящее время  Правительство России все больше внимания уделяет жилищной проблеме. С этой целью 11 января 2000 г. Указом Президента РФ утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Суть предлагаемой концепции ипотечного кредитования  сводится к созданию рыночной системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенного, продаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности) рынке жилья.

Концепция предполагает создание двухуровневой системы  ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном рынке – банки-кредиторы и институциональные инвесторы – операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).