Рента экономическая

В силу ограниченности плодородных участков земли владельцы этих участков не допускают других к использованию данных объектов. Они осуществляют монополию на землю как объект хозяйства, которая экономически реализуется в добавочной прибыли (сверхприбыли). Эта добавочная прибыль затем превращается в дифференциальную ренту, то есть достается собственнику данного земельного участка.

Итак, причиной образования  дифференциальной ренты является монополия  на землю как объект ведения хозяйства.

Дифференциальная рента  реально существует в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Дифференциальная рента I возникает при использовании земли с более высоким естественным плодородием или по местоположению. Дифференциальная рента II - в результате дополнительных вложений капитала.

Теперь заметим, что  дифференциальная рента I растет при:

- повышающейся цене земледельческого  продукта;

- при неизменной цене  продукта;

- при понижающейся  цене продукта.

Таблица 2

Механизм образования  дифференциальной ренты ООО «СТРОЙ-ТРАНС»

Спрос на продукты сельского  хозяйства вызывает необходимость использования худших земель, не приносящих дифференциальную ренту.

Используя свое право  монополии на землю как объект собственности, субъекты этого права  без уплаты ренты не станут сдавать  землю в аренду. В этом случае собственность на землю создает ренту, то есть рыночная цена продукта поднимется выше цены производства. Но решающую роль в образовании абсолютной ренты играют не законы спроса и предложения, а закон стоимости.

2.3.  Основные проблемы  управления использованием земельных        ресурсов  в ХМАО

Важнейшее значение имеет проблема уточнения полномочий органов местного самоуправления муниципальных образований в части распоряжения земельными участками.

На практике земельными участками распоряжаются те органы местного самоуправления поселений, которые имеют для этого необходимую информационную базу и практический опыт. Таким образом, эффективность распоряжения земельными участками при передаче данного полномочия органам местного самоуправления муниципальных районов снижается.

Для решения проблемы, органы местного самоуправления муниципального района вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части своих полномочий, которые осуществляются за счет субвенций, предоставляемых из бюджета муниципального района в бюджеты соответствующих поселений (на основании абз. 2 и 3 ч. 4 ст. 15 Федерального закона N 131-ФЗ). Эти соглашения должны заключаться на определенный срок, содержать положения, устанавливающие основания и порядок прекращения их действия, в том числе досрочного, порядок установления ежегодного объема субвенций, необходимых для реализации передаваемых полномочий, а также предусматривать финансовые санкции за неисполнение соглашений.

Важнейшей проблемой при оформлении права собственности на земельные участки является учет интересов граждан. При оформлении такого права в числе документов требуется предоставить кадастровый план, цена которого сейчас достаточно высока. В связи с этим важное значение имеет совершенствование правового регулирования данного вопроса, а также принятие ряда мер на уровне местной администрации с тем, чтобы оформление необходимых документов стало доступным для граждан.

Получение гражданином кадастрового плана земельного участка для оформления права собственности на него требует межевания, которое проводится коммерческими землеустроительными компаниями. Плата за эти работы взимается вышеназванными организациями в пределах, установленных законами субъектов РФ. Например, в Московской области указанная плата до недавнего времени колебалась в пределах 1-2 тыс. руб. за сотку. После принятия в 2007 г. закона Московской области «О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства» предельная цена установлена в размере 450 руб. за сотку. Введено также ограничение по максимальной стоимости подобных работ - 7 тыс. руб. независимо от площади земельного участка. Эти цены будут действовать до окончания «дачной амнистии» (до 2015 г.).

Снижение цен на проведение межевания земельных участков зависит в первую очередь от регионального законодательства. Кроме того, Комитетом Государственной Думы по вопросам местного самоуправления неоднократно вносились предложения о необходимости включения в закон о федеральном бюджете на соответствующий год средств на софинансирование расходов региональных и местных бюджетов по учету, инвентаризации, оформлению технической документации на земельные участки.

Наряду с этим федеральным законодательством для малоимущих граждан установлена возможность бесплатного оформления документов, необходимых для регистрации права собственности на земельные участки, по решению местной администрации. Так, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» органы местного самоуправления поселений, городских округов в целях оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также на созданные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества на основании заявлений указанных граждан или их доверенностей могут оказывать содействие в подготовке необходимых документов для проведения государственного кадастрового учета указанных земельных участков, технического учета (инвентаризации) имеющихся на них объектов недвижимого имущества и государственной регистрации прав.

На указанные цели, в том числе на оплату работ по проведению территориального землеустройства (разработку межевого плана) земельных участков, предусмотренных абзаце 1 ч. 2 указанной статьи, и технического учета (инвентаризации) созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, могут быть направлены средства местных бюджетов в порядке, определенном соответствующими органами местного самоуправления.

Компенсация из федерального бюджета затраченных на эти цели средств местных бюджетов была бы правомерна только в случае отнесения этой деятельности к полномочиям Российской Федерации и последующей передачи тайного полномочия органам местного самоуправления в соответствии со ст. 19 Федерального закона №131-ФЗ10.

Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки», принятым Государственной Думой 9 ноября 2007г., порядок оформления права собственности граждан на земельные участки еще более упрощается. Так в соответствии со ст. 1 указанного закона, вносящей изменения в ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение перешло к такому гражданину в порядке наследования или по иным основаниям, осуществляется по правилам настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право гражданина на данный земельный участок, в качестве основания для государственной регистрации права собственности могут быть представлены следующие документы:

• свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
• один из документов, предусмотренных п. 2 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина – любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный       земельный участок.

Представление предусмотренного абз. 2 настоящего пункта документа не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном законом порядке.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и/или сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Проблема зачисления поступлений от земельного налога и средств от продажи земельных участков в бюджеты муниципальных образований (в том числе до разграничения государственной собственности на эти земельные участки) весьма актуальна. Земельный налог – один из основных имущественных налогов, который имеет статус местного, устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. В соответствии с указанными актами он вводится в действие и прекращает действовать, а также обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований.

Главой 31 «Земельный налог» Налогового кодекса определяются налоговые вычеты для ряда категорий граждан. Налоговая база уменьшается на 10 тыс. руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования в отношении земельных участков, находящихся в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, полных кавалеров Ордена славы, инвалидов, имеющих 3-ю степень ограничения способности к трудовой деятельности, а так же лиц, которые имеют 1-ю и 2-ю группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 г. без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности, инвалидов с детства, ветеранов и инвалидов ВОВ и других социально значимых или социально уязвимых категорий населения.

При взимании земельного налога налоговый вычет применяется лишь для социально значимых категорий граждан (стандартный налоговый вычет). Представляется, что унификация механизмов предоставления налоговых вычетов при взимании налога на недвижимое имущество (в соответствии с законопроектом о недвижимости жилого назначения, принятым Государственной Думой в первом чтении) и земельного налога была эффективна в случае упразднения земельного налога при введении налога на недвижимое имущество.

Наряду с налоговыми вычетами ряд категорий организаций и физических лиц полностью освобождаются от налогообложения земельным налогом - это, в частности, организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ (в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций), организации (в отношении земельный участков, непосредственно занятых объектами мобилизационного назначения) и т.д.

Подобное расширение (по сравнению с ранее действовавшим законодательством) числа льгот привело к значительному снижению поступлений от земельного налога в местные бюджеты и не позволило обеспечить расходные обязательства поселений и городских округов, для бюджетов которых этот налог должен стать основным доходным источником. Отметим также, что представительные органы местного самоуправления вправе устанавливать дополнительные льготы в отношении отдельных категорий налогоплательщиков.

Некоторая нивелировка отрицательного воздействия на формирование доходов местных бюджетов в результате расширения льгот по земельному налогу произошла в связи с установлением коэффициентов, повышающих ставку земельного налога, для стимулирования сокращения сроков жилищного строительства.

В отношении земельного налога налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в пределах, указанных в соответствующей главе Налогового кодекса. При этом используются две предельные ставки: льготная - 0,3% и общая - 1,5%. Льготная ставка применяется в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. В отношении прочих земельных участков представительные органы местного самоуправления могут устанавливать налоговые ставки в пределах 1,5%.

Согласно ст. 61, 61.1, 61.2 Бюджетного кодекса РФ в бюджеты поселений зачисляются налоговые доходы от земельного налога по нормативу 100%, а в бюджеты муниципальных районов - налоговые доходы от земельного налога, взимаемого на межселенных территориях, также по нормативу 100%.