Роль коммерческих организаций на условия жизни населения в муниципальном образовании

ВВЕДЕНИЕ.

       Для удовлетворения спроса населения на приобретение жилья администрацией города планомерно проводится работа по привлечению инвестиций в жилищное строительство. В настоящее время в городе возводится около 40 жилых домов, администрацией города разработаны и реализуются программы по строительству жилья, которые обеспечивают привлекательность и защищенность вкладываемых финансовых ресурсов. Всего в городе в 2005 году введено в эксплуатацию 141,4 тысяч кв.м, в том числе муниципальными предприятиями 34,8 тысяч кв., что составляет почти 25% от ввода жилья в целом по городу.

      В строительном комплексе края насчитывается больше 900 монтажно-строительных организаций, примерно 200 промышленных предприятий по строительным материалам , где работает более  40 000 человек.

      В прошлом году, несмотря даже на действие финансово-экономического кризиса строительными компаниями выполнено подрядных работ объемом в 38,7 млрд. рублей, или 94,3 % , что выше, чем в 2008 году.

        В настоящее время преимущественным направлением строительной отрасли Хабаровска остается жилищное строительство.

       Строительные  компании  в  Хабаровске  делятся на  обширные  разновидности, это  строительно-архитектурные,  инвестиционно-строительные,  проектно-строительные,  а  так  же  крупные  строительные  компании,  которые предоставляют  огромное  количество  услуг  в  сфере  строительства: от разработки  проекта  будущего  здания  до воплощения  проекта  в  жизнь, а также  последующие  дизайнерские  и  ремонтные работы.  Наиболее известными строительными компаниями в Хабаровске являются:

ООО «СтройМонтаж»

ООО «Инвесторг»

ООО «Индра»

ООО «Актив»

ООО «Спектр-Гранул»

ООО «Актино  — Тур»

ООО «Региональные  технологии»

ООО «Саньтэ»

          Некоторые из этих вышеперечисленных фирм руководствуются Государственной программой по социально — экономическому развитию регионов, и делают все возможное для достижения поставленных целей. Так же многие из них обладают собственными строительными мощностями, подготовленными кадрами и технической базой. Вследствие индивидуального подхода к каждому проекту, неординарного архитектурного решения всех участников, составляющих строительный комплекс Хабаровска, город преображается с каждым годом и становится неповторимо красивым. Тем самым строительные компании в Хабаровске практически ничем не уступают аналогичным компаниям в крупных мегаполисах России.

          Объектом моей дипломной работы выступает ООО «СтройМонтаж» г.Хабаровск,  предметом – система оценки влияния организации на условия жизни населения в муниципальном образовании.

      Практическая  значимость данной работы заключается  в анализе деятельности ООО «СтройМонтаж»  и влиянии на жизнь населения в городском округе г.Хабаровск.

          Целью дипломной работы является изучение влияния организации ООО «СтройМонтаж» на условия жизни населения в муниципальном образовании, практических рекомендаций и выводов.

Исходя  из цели, в дипломном исследовании поставлены и решены следующие задачи:

• Изучена основная деятельность компании как информационная база для анализа;
• Исследованы основные показатели и темпы роста жилищного строительства организации;
• Определены основные направления и задачи предприятия на ближайшие годы.

      Структурно  дипломная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и приложений.

      В первой части данной ВКР рассматриваются характеристики доступности улучшения жилищных условий населения.

      Во  второй части ВКР проведён анализ изучению основной деятельности предприятия ООО «СтройМонтаж», которая включает анализ показателей финансовой устойчивости, ликвидности, рентабельности и деловой активности.     

      В третьей части дипломной работы рассмотрены проблемы совершенствования предлагаются проекты организации и мероприятия по улучшению условий жизни населения в городском округе г.Хабаровск.

      Список  литературы дает перечень использованных в работе источников и авторов. 
 
 
 

ГЛАВА 1. МЕТОДЫ ИЗМЕРЕНИЯ И МОДЕЛИРОВАНИЯ ПРОЦЕССОВ РАСШИРЕНИЯ СОЦИАЛЬНОЙ ДОСТУПНОСТИ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ В ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ  Г.ХАБАРОВСК 

1.1 Основные характеристики доступности улучшения жилищных условий населения.

         Рыночная трансформация жилищно-коммунального сектора - одна из наиболее острых и социально значимых проблем экономики переходного периода. Переход от почти тотальной социализации, замена социальных форм жилищного строительства и реализации жилья на их современные рыночные формы протекают болезненно и неустойчиво, что является отражением результатов общего хода рыночного реформирования российской экономики. И хотя очевидны серьезные сдвиги в направлении создания рынка жилья и услуг, диверсификации источников финансирования и структуры жилищного строительства, улучшения качества типовых домов и квартир, разнообразия их размеров и планировок, тем не менее становление рыночных отношений в жилищном секторе испытывает ряд заметных затруднений. К ним относятся:

        Низкая доступность и узость спроса на коммерческое жилье при современных условиях и способах его реализации, доходах и сбережениях населения;

неразвитость  кредитных механизмов в данной сфере, особенно ипотечных;

наличие дисбалансов между спросом и  предложением на рынке жилья, недостаточность  существующих методов их согласования.  

         Решение этих задач в условиях современного рынка жилищного строительства и его финансирования, формирования и распределения муниципального жилья, реализации   коммерческого   жилья  требует  максимально   точного прогнозирования спроса на жилье, причем как по объемным показателям, так и в структурном разрезе в зависимости от тех или иных параметров объемов привлечения финансовых ресурсов - бюджетных и внебюджетных, кредитных ресурсов, себестоимости жилищного строительства и ценовой политики его реализации.  

           В посткризисных условиях в Хабаровске, как в городе с достаточно высокой концентрацией финансового капитала, последствия августовского кризиса на рынке жилья отразились в двойственной форме. Несомненно, они сократили общую массу налоговых и неналоговых поступлений в консолидированный бюджет города, вызвали отток иностранного капитала, подорвали доверие инвесторов, в особенности населения. С другой стороны, произошло падение реальных доходов всех слоев населения россиян в среднем на 25%, а потребление (в том числе жилья) сократилось примерно на 10-15%. Такое замедленное сокращение потребления от уровня реальных доходов население компенсировало за счет собственных сбережений, о чем свидетельствуют данные по операциям на валютном рынке: положительное сальдо между продажей валюты населению и покупкой составило в посткризисном периоде примерно $1.5 млрд. Последствия этого процесса сказались на ценовой ситуации на рынке жилья. Сужение платежеспособного спроса вызвало заметное последовательное снижение цен реализации как на первичном, так и на вторичном рынках в течение всего посткризисного года вплоть до 1999 г. Далее произошла стабилизация цен реализации с некоторой тенденцией ее повышения. Ожидаемое и наблюдаемое некоторое повышение цен до конца 2000 г. обусловлено временными границами возможностей легализовать доходы до введения в 2001 г. системы контроля за соответствием расходов такого масштаба, как приобретение жилья, декла­рированным доходам. Таким образом, определенный рост числа сделок на рынке недвижимости, особенно дорогой, связан с необходимостью эффективного вложения сбережений такого рода, не имеющих соответствующих подтверждений относительно легальности их происхождения.  

          Доступность  приобретения  жилья   по  свободным  ценам  с единовременным (разовым) погашением стоимости зависит от размеров сбережений домашних хозяйств, цен реализации. Для повышения ликвидности построенного (или строящегося) жилья инвесторы используют различные схемы реализации, которые в некоторой степени повышают доступность приобретения относительно разовой оплаты. Например, с фиксированной оплатой части стоимости (например, 50%) с последующим погашением в течение определенного срока (например, одного года). Для строящегося жилья - начальный взнос (10% стоимости), фиксированная стоимость 1 кв. м  и последующие взносы в ходе строительства с различными вариантами полного погашения стоимости приобретаемой квартиры.  

         Эти схемы используются в строительстве жилья предприятий и организаций, которое составляет следующую, четвертую по значимости и объему составляющую жилищной строительной программы, финансируемую за счет средств  предприятий и организаций, инвесторов, граждан. Если расположить все введенные составляющие жилищной программы города в рассмотренном порядке, то их доля в этой программе описывается следующим вектором: (12.56%, 31.72%, 44.94%, 10.78%).  

           Строительство жилых домов для реализации программы ипотечного кредитования предусматривается в рамках четвертой составляющей жилищной программы города Хабаровска и составляет порядка 408 тыс. кв.м. Выше описывались трудности в масштабном разворачивании процесса ипотечного кредитования. Основными ограничителями этого процесса являются: величина начального взноса от стоимости приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, процентная ставка за кредит, механизм погашения основного долга и процентной задолженности.  

          В условиях взаимного недоверия между гражданами, банковской системой и государством всем сторонам свойственно (на основании прошлого опыта) преувеличение возможных рисков. Население не доверяет свои средства банкам, предпочитая "домашнюю" форму хранения сбережений (в валюте), их порядка 60 млрд. долларов США, из которых по оценкам порядка 35 - 40% находится в Москве. Банки испытывают определенные трудности, связанные с проверкой платежеспособности заемщиков. Западная практика кредитования, основанная на полном декларировании доходов, как источников погашения кредитной задолженности, пока не может служить индикатором платежеспособности российского населения.  

       Согласно Федеральному закону о налогообложении недвижимости, находящейся в собственности физических лиц, это право предоставлено субъектам Федерации. От размера налога и метода его исчисления также будет зависеть платежеспособный спрос на определенные квартиры, ибо домашним хозяйствам придется сопоставлять эту новую (дополнительную) составляющую постоянных платежей со своими текущими и потенциальными доходами. Причем оценивать влияние налоговых платежей на доступность улучшения жилищных условий, размер приобретаемой квартиры придется всем: как тем, кто приобретает жилье на основе единовременной оплаты, так и тем, кто станет собственником при поддержке ипотечных кредитов.  

          Правительство Москвы (постановление № 561 от 23 июня 1999 г.) установило коэффициент пересчета восстановительной стоимости строений, помещений и сооружений, принадлежащих по праву собственности, для их налогообложения в текущем периоде. Он  составляет 1480 к уровню цен на 1.01.1991 г. Бюро технической инвентаризации для целей налогообложения обязано определять инвентаризационную стоимость жилых домов, принадлежащих гражданам на правах собственности с учетом их износа, определяемого строго индивидуально по основным (порядка 9) элементам состояния несущих конструкций (при отсутствии данных износ зданий оценивается на базе сроков их службы).  

          Таким образом, в поведении населения на рынке потребления жилья должны проявляться и учитываться новые элементы оценки доступности - сопоставление своих будущих возможностей (ожидаемых доходов), платежеспособности с ожидаемыми платежами, включая услуги ЖКХ. Такие оценки придется делать и нынешним собственникам: семьи с так называемыми "излишками" жилья будут вынуждены оценивать и пересматривать свои возможности по дальнейшему владению жильем данного размера.  

       Влияние цен на доступность приобретения жилья сказывается при всех формах приобретения жилья: как при единовременной оплате, так и при разных формах кредитования и субсидирования. Очевидно, что влияние этих форм существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения жилищных условий. Льготные и разнообразные  формы  кредитования  (особенно  долгосрочного)  и субсидирования оказывают наибольшее влияние на динамику доступности. 

        Еще один аспект, связанный с потребительскими предпочтениями, - это потребность населения в улучшении их жилищных условий, степень их удовлетворенности текущей обеспеченностью. Здесь возникают проблемы оценки альтернативного поведения домашних хозяйств на рынке жилья. Жители г.Хабаровск связаны (прямо или косвенно) с дачами и дачными участками, требующими серьезных вложений, связанных с освоением земельных участков, строительством, расширением, модернизацией или ремонтом дачных строений и коммуникаций (для многих владельцев дач подсобное хозяйство является важным подспорьем в обеспечении семьи продовольственными товарами). Эти затраты оттягивают часть, порой немалую сбережений населения, предпочитающих делать вложения во второе жилье, вместо того, чтобы увеличивать уровень обеспеченности и качество городского жилья. Такая диверсификация структуры потребления жилья и жилищных услуг является специфичной, свойственной российским потребителям, и, в целом, снижает доступность улучшения основного жилья, его количественных и качественных характеристик. Например, средний потребитель жилья при ограниченных сбережениях вместо повышения обеспеченности до 30-35 кв. м на человека может предпочесть вариант с фактической обеспеченностью в 20-25 кв. м в основном жилье и 25-30 кв. м на человека во втором (загородном) жилье.