Роль коммерческих организаций на условия жизни населения в муниципальном образовании

       Конечно, определенная часть высокодоходных семей нацелена на приближение к западным стандартам потребления - 50 кв. м на человека и более, а некоторая часть уже их достигла. А в целом основная часть домашних хозяйств, предъявляющая платежеспособный спрос на рынке жилья, ориентирована на дифференцированный рост обеспеченности, зависящий как от базовой обеспеченности, размеров сбережений и доходов, предпочтений в потреблении основного и второго жилья, значимости потребления других социальных услуг (особенно образования, здравоохранения и рекреации), типа семьи (простая или сложная), ее численности, половозрастного состава, социального статуса.

      Фактический уровень обеспеченности жильем (тип  дома и  душевая  обеспеченность), демографические параметры домашних хозяйств вместе с ожидаемыми приращениями жилищной обеспеченности в форме наследования (дарения и др.) определяют характеристики потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности.

        Обобщая вышеизложенное, можно констатировать, что доступность является многомерной категорией, в которой в сложной форме переплетаются различные социально-экономические, демографические и поведенческие взаимосвязи. С учетом их специфического влияния на доступность улучшения жилищных условий можно структурировать основные факторы по отдельным группам - блокам. Причем такая классификация в определенной степени носит условный характер: значимость тех или иных факторов на доступность проявляется сквозь призму и на фоне проводимой жилищной политики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других.  

        Количественной характеристикой доступности является индекс доступности (в векторной или скалярной форме), который определяется как отношение платежеспособного спроса к предложению на рынке жилья. Если рассматривать структуру спроса (социальное бесплатное жилье, приобретение жилья с помощью субсидий и кредитов, коммерческое жилье в разнообразных формах реализации) и объемы соответствующего предложения, тогда индекс доступности становится векторной величиной, на основе которой можно построить обобщенный индекс доступности. Тогда основная задача жилищной политики в общем виде может быть сформулирована как максимизация обобщенного индекса доступности.  

       Факторы, определяющие индекс доступности, могут быть классифицированы следующим образом:  

I. Характеристики  домашних хозяйств и платежеспособного  спроса:  

1) Демографические  показатели домашних хозяйств, тип  семьи (численность ее членов), доля сложных семей в данном  типе, доля простых семей, порождаемой  в среднем сложной семьей при  ее расселении; доля одиноких  пенсионеров, оформивших наследование (дарение);  

2) Уровень среднедушевой  жилищной обеспеченности в доходной  группе (его распределение);  

3) Среднедушевой  доход в доходной группе (его  распределение);  

4) Среднедушевые  ликвидные сбережения в доходных  группах (распределение);  

5) Распределение  характеристик проживания населения  по структуре жилищного фонда  - типам домов, районам размещения;  

6) Рыночная стоимость  жилья при оценочном распределении  населения по жилищному фонду  (ликвидность накоплений).  

II. Характеристики  предложения на рынке жилья:  

1) Объемы бесплатного  социального жилья (с учетом  приоритетов распределения);  

2) Объемы и  структура строительства социального  жилья за счет средств бюджета,  его диверсификация;  

3) Объемы муниципального  жилья, реализуемого для очередников  с помощью различных кредитных  схем (в том числе ипотеки);  

4) Объемы жилья,  предоставляемого на условиях  коммерческого найма;  

5) Планируемые  объемы сноса ветхих и аварийных  домов, пятиэтажек и жилищного  строительства по программе реконструкции  этого жилфонда;  

6) Структура  и объемы жилья, предназначенного  для коммерческой реализации  на основе единовременной оплаты;  

7) Объемы жилья,  предназначенного для продажи  по различным схемам с краткосрочной  рассрочкой, полной оплатой стоимости;  

8) Объемы жилья,  предназначенные для коммерческой  продажи по различным схемам  кредитования (в том числе ипотечного);  

III. Характеристики  бюджетно-налоговой, финансовой, ценовой  и тарифной политики на рынке  жилья и жилищно-коммунального  обслуживания:  

1) Объем бюджетных  субсидий, предназначенных для приобретения  социального жилья очередниками;  

2) Объем и  условия ипотечного кредитования  очередников;  

3) Объем консолидированных  ресурсов, привлеченных бюджетом  и финансовой системой для  коммерческого кредитования населения  и условия их предоставления;  

4) Объем бюджетных  и внебюджетных средств, привлеченных  для реконструкции пятиэтажек;  

5) Объем средств  частных инвесторов, привлеченных  для строительства и реализации  коммерческого жилья;  

6) Цены реализации  жилья и их дифференциация (по  себестоимости, коммерческим ценам);  

7) Налоги на  собственников жилья и их дифференциация  по типам жилых домов;  

8) Тарифы на  оплату жилищно-коммунальных услуг  (с дифференциацией по типам  жилья и уровню дохода).  

IV. Характеристики  потребителей и инвесторов на  рынке жилья:  

1) Степень удовлетворенности  населения жилищными условиями  (оценка и уровни дифференциации - низкая, средняя, высокая, большая);  

2) Распределение  предпочтений населения между  видами улучшения жилищных условий  - основного и второго жилья  (оценка и дифференциация);  

3) Накопительное  (сберегательное) поведение населения,  ориентированное на потребление  на рынке жилья и остальных  услуг (оценка распределения);  

4) Сберегательное  поведение, ориентированное на  выравнивание уровня благосостояния  в течение всего жизненного  цикла (оценка распределения);  

5) Степень самостоятельного  участия претендентов (очередников)  на социальное жилье в улучшении  их жилищных условий, как альтернатива  длительному пассивному ожиданию  предоставления бесплатного жилья  (оценка распределения);  

6) Политическая,  законодательная  (в том числе   налоговая) стабильность, реструктуризация  банковской и финансово-кредитной  системы и оценка их влияния  на активность операций (населения  и инвесторов) на рынке жилья.  

           Таким образом, доступность является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, их ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. 
 

1.2. Методика расчёта индекса социальной доступности улучшения жилищных условий населения.

       Обеспечение доступности улучшения жилищных условий для широких слоев населения является основной задачей жилищной политики современного этапа реформирования жилищной сферы.

Проведенный в разделе I анализ показал, что:

1) индекс  доступности является сложной  социально-экономической и общественно-политической  категорией, требующей применения  качественных и количественных  методов оценивания;

2) индекс  доступности, являясь статической  характеристикой текущего состояния  рынка жилья, должен быть динамизирован,  т.е. давать прогнозные оценки  доступности в зависимости от  основных параметров жилищной  политики и характеристик   домашних хозяйств;

3) параметры  жилищной политики образуют контур  управления, и индекс доступности  должен позволять оценивать возможности  регулирования ситуации на рынке  жилья на основе построения  алгоритма регулятора с использованием  информации, вырабатываемой в цепи  обратной связи. 

      На практике регулирование жилищного рынка на основе информации, используемой в цепи обратной связи, может быть жестким, если отклонение планируемых результатов (характеристик рынка) от фактических достаточно точно предсказуемо, а поведение населения и внешней среды стабильно или сравнительно мало и предсказуемо изменяется, т.е. рынок устойчив. В современных условиях параметры внешней среды и самого объекта - рынка жилья недостаточно точно идентифицируемы, пока значительны элементы неопределенности в оценках перспектив экономического роста. К таким неточно определенным можно отнести такие показатели, как распределение обеспеченности жильем в доходных группах; поведение потребителей на рынке жилья, причем как постоянного населения, так и внешнего; внутренние резервы населения в улучшении жилищных условий за счет операций на вторичном рынке (дарение, наследование и др.); различия в потреблении жилья населением в течение жизненного цикла; уровни насыщения и смещения приоритетов в сторону второго жилья (дачного домика, загородного благоустроенного дома), являющегося следствием становления новых представлений о благосостоянии, культурно-ценностных ориентиров населения. Поэтому важнейшими задачами для решения исследуемой проблемы становятся:

проведение  мониторинга  объекта с целью  идентификации объекта - домашних хозяйств, их основных характеристик, классификационных  признаков;

моделирование поведения домашних хозяйств в зависимости  от параметров жилищной политики;

выбор параметров регулирования, обеспечивающих желаемый (целевой) уровень доступности.

        Последняя задача в определенной степени выходит за границы данного исследования и представляет уже задачу управления процессами формирования регулирующих воздействий, обеспечивающих требуемую динамику траекторий индекса доступности и выход его в заданную область за определенный период.

        Индекс доступности является векторным показателем, в котором должны быть дифференцированы две составляющие: доступность для населения социального жилья (бесплатного или частично платного) и коммерческого, реализуемого на платной основе.

        Доступность улучшения жилищных условий является сложной категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания. Поэтому доступность будет рассчитываться как вектор   , состоящий из двух множеств компонент:

  ,

где первое множество состоит из индексов доступности  ,  

         - множество индикаторов, связанных с бесплатным или частично платным предоставлением жилья независимо от того, за счет каких средств оно построено - городских источников финансирования или федерального бюджета.  

Второе  множество состоит из индикаторов  ,   где    - множество индикаторов доступности, связанных с приобретением жилья на платной основе. Поэтому обобщенно можно назвать множеством индикаторов муниципального жилищного фонда, а    - коммерческого жилищного строительства.

        В общем случае число компонент    и     множеств   и   являются переменными во времени,  зависящими от изменений числа основных видов предложения жилья социального назначения, по отдельным городским и федеральным программам, а также способов реализации жилья коммерческого назначения. Таким образом размерности      и   во времени могут возрастать или убывать в зависимости от характера динамики видов соответствующего предложения муниципального и коммерческого жилья.