Рынок недвижимости в России: современное состояние и перспективы

 

Рассмотрение  рынка недвижимости невозможно без  его сегментации. Сегментация рынка  недвижимости – это разделение его  на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

- рынок  жилья;

- рынок  коммерческой недвижимости;

- рынок  земельных участков. [1]

Рынок жилья  – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного  фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов  всех его участников и конкуренции  эффективного землепользования. [3] Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

Рынок нежилых  помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в  связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным  для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие  перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается  медленно.

Рынок земельных  участков. Во многих странах земля  является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа  и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.¹

В свою очередь  каждый представленный сегмент рынка  можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок  загородного жилья, рынок нежилых  помещений – на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок  складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

 

Особенности рынка недвижимости

 

В отличие  от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

• локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
• низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);
• сезонные колебания;
• необходимость государственной регистрации сделок;
• вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.
• сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;
• низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

Существенной  особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка  капитала. Рынок недвижимости находится  в непосредственной зависимости  от развития рынка капитала, поскольку  основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.³

Существующие  особенности российского рынка  недвижимости оказывают влияние  на инвестиционную деятельность.

Основные  особенности российского рынка  недвижимости

 

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические  условия и позиции местных  органов власти различных регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных  регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части  населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка  недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты на сбор и  проверку данных при анализе эффективности  инвестиционных проектов, поступление  налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерное развитие сегментов рынка	Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости	Рынок земли практически не развит
Невозможность точных прогнозов тенденций  развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования  основной части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном  наиболее эффективном варианте использования  объектов

 

2 Анализ современного состояния и перспектив рынка недвижимости в России

 

Рынок жилья

Темпы роста на жилье в России достигли 0,8% (в среднем по 37 исследованным городам), в то время как месяцем ранее рост цен на жилье в России был зафиксирован на уровне 0,3%. Как и прогнозировали в предыдущем исследовании специалисты Аналитического центра Строй-Ордерок.РУ темпы роста цен на жилье в России усиливаются. Однако, пока рано делать однозначные выводы. С одной стороны рост цен подхлестывают высокие цены на энергоносители, высокие темпы инфляции, а также сократившиеся в последние два года объемы строительства жилья. С другой стороны, российский рынок недвижимости после кризиса в гораздо меньшей степени привлекает спекулятивный капитал, а процессы глобализации мировой экономики делают доступными вложения свободных денег на зарубежные рынки жилья для все большего числа состоятельных россиян...

Кроме того, традиционно, в  период весеннего цикла оживления  деловой активности на рынке (начинается в феврале), потенциал роста цен  увеличивается. Поэтому пока рано однозначно говорить, что речь идет о начале устойчивого долгосрочного тренда роста цен, а не о сезонном росте  ценников, как это было и в 2010 году. Впрочем, зафиксированный в феврале 2011 рост цен на уровне 0,8% все еще  не превышает уровень инфляции, а  только приблизился к нему (0,8% в  феврале). В таких условиях мы сохраняем  свой прогноз, что рост цен на жилье  в российских городах в 2011 году будет  хотя и выше, чем в 2010 году, однако, превысит уровень инфляции не более  чем на 5%.

Характерной особенностью ценовой  динамики последних месяцев являются более низкие темпы роста цен  на жилье в Москве, чем в среднем  по России, что в целом для российского  рынка жилья не характерно. В феврале  рост цен на вторичное жилье в Москве составил 0,1%, в то время как в среднем по России – 0,8%. Напротив, прописка в Москве возросла в цене очень сильно. В Санкт-Петербурге за февраль средние цены на вторичном рынке подросли на 0,3%, а в Московской области – на 0,2%.

В среднем по 12 крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) цены предложения на вторичном рынке  за февраль 2011 года стали больше на 0,6%, что превысила уровень января (0,4%).

В феврале 2011 года максимальные темпы роста цен (среди 37 исследованных  городов) зафиксированы в Красноярске (2%), Липецке (2,1%) и Смоленске (1,6%), а  снижения - в Твери (-0,2%), Кирове (-0,3%) и Нижнем Новгороде (-0,7%). Месяцем  ранее число городов, где наблюдается  снижение цен, составляло 12, а в феврале  их количество снизилось до 4, что  может служить косвенным подтверждением того, что период ценовой стагнации  близок к концу.

 

Таблица 1. Изменение цен  предложения на жилье на вторичном  рынке за февраль 2011 года по данным аналитического центра Строй-Ордерок.РУ

Город	Средняя цена предложения на вторичном  рынке на 28 февраля 2011, руб. за кв. м	Изменение за февраль 2011 года		Изменение с начала  2011 года
Брянск	32 516		1,5%		2,2%
Волгоград	43 904		0,0%		-0,7%
Воронеж	36 214		1,4%		1,4%
Екатеринбург	53 544		0,9%		1,3%
Иваново	30 719		1,4%		1,5%
Казань	40 693		1,1%		2,1%
Киров	35 135		-0,3%		1,5%
Краснодар	51 527		1,2%		1,0%
Красноярск	41 577		2,1%		2,3%
Москва	147 268		0,1%		0,4%
Московская обл.	65 433		0,2%		0,0%
Нижний Новгород	45 552		-0,7%		-0,8%
Новокузнецк	33 810		-0,1%		-0,7%
Новосибирск	46 550		0,0%		0,0%
Омск	35 309		1,2%		1,1%
Пенза	32 728		0,5%		0,0%
Пермь	42 260		1,0%		2,2%
Ростов-на-Дону	47 905		0,6%		1,3%
Рязань	36 834		0,8%		0,4%
Самара	46 257		0,9%		0,7%
Санкт-Петербург	81 882		0,3%		0,1%
Саратов	36 492		0,0%		-0,9%
Тольятти	33 721		0,8%		1,6%
Тула	40 661		1,5%		1,2%
Тюмень	45 759		0,7%		0,9%
Уфа	45 977		0,6%		2,3%
Хабаровск	50 012		0,8%		2,0%
Челябинск	41 415		0,9%		1,9%
Ярославль	41 901		0,2%		0,5%

 

Рис. 1. Динамика изменения рублевых цен предложения вторичного рынка на жилье в городах России в 2009-2011 году, %

Рис. 2. Изменение цен предложения  на жилье на вторичном рынке с  начала 2011 года, %

 

Рис. 3. Цены предложения на жилье на вторичном рынке в  конце февраля 2011 года

 

Рис. 4. Изменение цен предложения  на жилье на вторичном рынке в  феврале 2011 года

 

Путин поручил  Медведеву обеспечить постепенное  снижение стоимости жилья в стране на 20%. Благодаря чему это может  стать возможным?

"Снижение  цены жилья на 20% до 2018 года" –  именно на этот посыл, прозвучавший  в указе "О мерах по обеспечению  граждан РФ доступным и комфортным  жильем и повышению качества  жилищно-коммунальных услуг", подписанном  президентом России Владимиром  Путиным месяц назад, обратили  внимание россияне, в первую очередь.

Подобная  инициатива, впрочем как и прошлые разговоры, послания и указы о формировании сегмента доступного жилья, о развитии массового рынка ипотеки, об обуздании административных преград на пути стройки – это всё прекрасно, однако пока их на хлеб намазать не представляется возможным. Да и какая, собственно, россиянину разница – оформляются ли документы на строительство за 470 дней или за 260 (такие цифры называл председатель столичного Комитета государственных услуг), если у него просто не хватает денег даже на скромную квартиру на вторичном рынке?

А вот "минус  двадцать процентов" - это конкретика. Сейчас простая московская "однушка" стоит 5 миллионов рублей, а будет стоить через какое-то время 4 миллиона. Можно уже начинать копить деньги на квартиру, скажем, для подрастающего сына.

Однако  есть следующий ключевой вопрос –  что заставит собственника квартиры (или застройщика) с годами отказаться от лишнего миллиона рублей в условиях ежегодной инфляции 7-10%? В тексте указа прямые инструменты не названы. Ну не писать же, что те, кто не снизит ценник, поедут на новое место жительства в Сибирь.

Ответ на поставленный вопрос не сложен – только конкуренция может заставить  снизить рыночные цены. Собственник  квартиры из старого фонда никуда не денется, если вокруг него застройщики  будут торговать десятками и  сотнями квартир по 4 миллиона в  новых домах. Тогда зададимся  следующим вопросом: а реально  ли обеспечить такое развитие событий, чтобы строители начали строить  не только много, но и дешево? Взять  ту же Московскую область, где средневзвешенная цена новостроек – около 60 тысяч  рублей за квадратный метр. Как сделать  так, чтобы эта цена стала 48 тысяч  рублей?