Рынок недвижимости в России: современное состояние и перспективы

Строители на конференциях и форумах регулярно  докладывают: мы можем по себестоимости  строить малоэтажное жильё за 20-25 тысяч рублей за метр, а "многоэтажку" в районе 30 тысяч. Все остальное, что приводит ценник к 60 тысячам, – это цена земли, цена подключения к сетям, цена банковских кредитов и стоимость строительства социальной инфраструктуры. То есть, всё то, что прямо или косвенно управляется или регулируется государством.

Теперь  обратимся к тексту Указа: "снижение стоимости … на 20 процентов путём  увеличения объёма ввода в эксплуатацию жилья экономического класса".

Чтобы застройщики  стали строить много недорогого жилья по сниженной цене, необходимо обеспечить им привычную рентабельность. В убыток себе никто строить не будет. У государства на выбор четыре опции: снижать стоимость стройматериалов и труда (1); снижать цену земли (2); снижать цену сетей и социальной инфраструктуры (3); снижать стоимость девелоперских кредитов (4).

Разберём  всё по-очереди.

1) Снижение  стоимости материалов и рабочих  рук бесперспективно по причине  инфляции. Вдобавок, это нанесёт  удар по смежным отраслям производства  – к примеру, станут нерентабельными  построенные не так давно мощности  по производству панелей, цемента,  других стройматериалов. Снижать  же зарплаты – это порождать  социальную напряженность.

2) Снижение  цены земли. Вот это уже реальный  путь. Значительная часть проектов  малоэтажного жилья, к примеру,  не может стартовать в Подмосковье  из-за высоких первоначальных  инвестиций в площадку. При нынешней  цене кредитов это топит очень  интересные идеи возведения жилья.  У государства есть огромный  резерв – простаивающие земли  федеральных ведомств. По ним  работает сейчас фонд РЖС, и  работает небезуспешно.

3) Снижение  стоимости различной инфраструктуры. Здесь все карты в руках  у государства. Намечен продуктивный  путь – государственно-частное  партнерство. Вот по нему и  надо, однозначно, идти. Застройщик  должен получать готовые сети  к площадке и совместно возводить  объекты соц.инфраструктуры. И здесь речь не идет о раздаче денег – это именно работа в одной упряжке на общую цель.

4) Снижение  стоимости кредитов. Вещь крайне  необходимая, с одним только "но": требуется механизм, жестко ограничивающий  перекредитование девелоперами других проектов. Иначе целевой кредит под эконом-класс материализуется в виде свежепостроенного элитного коттеджного поселка, а дом эконом-класса застынет на уровне фундамента. И, конечно, заниматься этим должен особый банк, которому бы государство выделяло дешевые деньги.

Словом, существуют три направления, где  государственные усилия способны дать реальную отдачу в виде значительного  числа недорогих квадратных метров. И ничего нереального в цифре "-20%" нет. Уберём из разницы между  средневзвешенной ценой и себестоимостью здания хотя бы половину, и вот мы уже вышли на уровень 45 тысяч рублей за квадратный метр. Цены упали на четверть.

В Указе  есть один внешне противоречивый момент – это требование снижения процентной ставки ипотечного кредита с одновременным  увеличением числа выдаваемых кредитов. Мы хорошо знаем, что массовая и дешевая  ипотека способствует росту цен. К примеру, то же вполне дорогостоящее  ипотечное кредитование привело  в нулевые годы в Москве к дополнительному  приросту цен на 12-14%. Можно себе представить  – к чему может привести дешевая  ипотека.

Противоречие  это может быть разрешено исключительно  массовым строительством жилья, способного полностью поглотить объёмы выдаваемых недорогих кредитов. Если такой баланс будет достигнут, то ипотека не приведёт к формированию зловещего ипотечного пузыря цен.

Одним словом, механизмы реализации цели Указа  есть. Деньги у государства есть. Желание строить у застройщиков – тоже. Желание покупать подешевевшее жильё гражданами – тут и речи нет. Осталось просто взять и сделать. Шаг за шагом, настойчиво, педантично и грамотно.

Общие тенденции рынка недвижимости в России в 2012 году

Рынок недвижимости России за последние два года продемонстрировал свою самодостаточность, и даже несмотря, на некоторое затишье в 2012 году, не теряет своей актуальности для инвестиций. В 2011 году рынок коммерческой недвижимости РФ побил все рекорды по количеству сделок. Особо следует отметить сделки по покупке пяти одних из самых лучших офисных зданий в Москве, покупку известного отеля Ritz Carlton и торгового центра «Галерея». Кроме этого, многие инвесторы получили прекрасную возможность получить дешевые кредиты в международных банках, и это тоже сыграло положительную роль в динамике российского рынка недвижимости.

На фоне динамичного прошлого года, 2012 год переживает некоторое затишье  на рынке недвижимости РФ. К сожалению, текущее положение рынка характеризуется  низким уровнем спроса на бизнес-помещения, а цены на аренду и продажу проявляют тенденцию к снижению, что не очень благоприятно для инвесторов, вложивших капитал в прошлом году.

Негативной чертой 2012 года стала  также остановка роста рынка  недвижимости России. Но тем не менее, появились и новые возможности реализации инвестиционных проектов и стало больше качественной информации об объектах недвижимости.

Независимость нынешнего рынка  недвижимости РФ подтверждают объемы инвестиций за последние три года. За период с 2009 – 2012 года общая сумма  вложений практически сравнялась с  докризисной. Часть российского капитала в ней составляет более три четверти, что уже говори в пользу российского рынка РФ. Для сравнения, в 2006 – 2008 годах российский капитал составлял лишь четверть общего объема вложений в рынок недвижимости.

Положительной тенденцией для рынка  РФ стало появление негосударственных  пенсионных фондов и страховых компаний, причем сумма накоплений в этом секторе  проявляет удвоенный рост.

Конечно, ведущими на рынке недвижимости России остались наиболее крупные зарубежные инвесторы. Однако, рост российских инвесторов дает возможность предполагать ослабление их влияния в ближайшей перспективе.

Смена расстановки сил и возросшее  количество игроков на рынке недвижимости России привело к повышению конкурентной борьбы за лидерство, за новые и оригинальные проекты. Поэтому основными чертами российского рынка на сегодня стали дифференциация и концентрация. Участники рынка недвижимости сосредоточились на усилиях защитить свои позиции в узких секторах рынка. Многие стали пытаться сделать свои предложения оригинальными.

В результате на рынке РФ появилось  комфортное жилье эконом-класса «под ключ», центры распродаж (аутлет) и ритейл-парки и тому подобные не стандартные проекты. Появились также проекты, выполненные под индивидуальные параметры заказчика.

Кроме того, на инвестиционном рынке  недвижимости произошло смещение от фондовых систем к совместным инвестициям.

На сегодняшний день российский инвестиционный рынок недвижимости характеризуется еще одной особенностью – в основном он функционирует  за счет уже начатых и, находящихся  в работе объектов. Такая ситуация сложилась из-за некоторой доли неопределенности экономической ситуации, сложившейся  после кризиса.

Немалую роль сыграл и мораторий  властей Москвы на строительство  жилых комплексов. Сегодня правительство  столицы дает разрешение на строительство  только социально-культурных объектов. И только в августе этого года появились некоторые возможности  для инвестиций в Москве. В связи  с чемпионатом  мира по футболу, который должен будет проходить в России в 2018 году, столичная власть планируют дать разрешение на строительство ряда гостиниц среднего класса. Правда сказать наверняка или спрогнозировать возможную загруженность этих объектов и их прибыльность пока сложно. Но девелоперские компании уже приступили к разработке проектов.

Таким образом, значительная рост и  активность российского рынка недвижимости в течение 2011 года послужило причиной крупного оборота и накопления средств, которые готовы для дальнейших инвестиций. Насколько этот капитал будет  реализован в новых инвестиционных проектах, зависит от общего состояния  российской экономики и ее дальнейших макроэкономических показателей.

3 Рынок недвижимости в Екатеринбурге

Опыт  последних десяти лет показал, что  рынок недвижимости достаточно быстро развивается в столицах субъектов  РФ, в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем  финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах  с неразвитой или неконкурентоспособной  экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с  плохими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго  находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются  на низком уровне. Между этими крайними типами городов находится множество  промежуточных, для которых характерны средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после  стабилизации.

Характерным признаком, разделяющим эти три  типа рынков, является степень их долларизации (использования цен в долларах), которую в наше время можно считать одним из показателей развитости рынка недвижимости.

Рынок жилых  помещений (квартир и комнат) - это  сегодня наиболее развитый сектор рынка  недвижимости. Рынок жилых домов  относительно развит только в части  коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов, для многоквартирных  зданий он лишь начинает формироваться. В различных городах России рынок  жилья развивается по аналогичным  закономерностям, но с различными скоростями.

По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости на 30 апреля 2012 г. средняя  цена предложения одного квадратного  метра общей площади квартир, выставленных на продажу в Екатеринбурге, составляла 66 857 рублей. За неделю цены в городе поднялись только +0,1 %, а  за последние четыре недели – на +0,6 %. Стоит отметить, что с начала года темпы роста цен были практически  стабильны и составляли около +0,3 % в неделю. Сегодня этот показатель постепенно уменьшается. Тем не менее, с начала года динамика средней цены квадратного метра в Екатеринбурге составила +4,7 %.

        Тенденция увеличения объема предложения на рынке жилья по-прежнему сохраняется. Темпы роста составляют сегодня около +1,3-1,4 % в неделю. С начала года количество выставляемых на продажу квартир выросло на +20 %. Сегодня только в Базе данных УПН через агентства недвижимости выставляется около 6600 лотов, тогда как в январе их было чуть более 5300. Таким образом, за это время у потенциальных приобретателей появилось около 1300 дополнительных «вариантов».

        В различных территориальных сегментах корректировки средних цен предложения в последнее время существенно различались. Так в отдаленных районах третьего и четвертого поясов положительная динамика была самой высокой – от +1,8 до +1,9 % за четыре недели. Средние показатели составили в третьем поясе 56 963 руб./кв. м, а в четвертом – 47 677 руб./кв. м. В приближенных к Центру районах второго и первого поясов рост цен не превысил уровня +0,8-1,0 % за четыре недели. Здесь цены предложения составили соответственно 60 866 руб./кв. м и 68 646 руб./кв. м. В отличие от остальных районов, в Центре в последнее время цены напротив снижались. Отрицательная корректировка составила –1,2 %, а средний показатель опустился до отметки 85 956 руб./кв. м.

       Динамика цен в сегментах квартир различных типов также не была абсолютно одинаковой. Ускоренными темпами в последнее время росли «полнометражки» и «брежневки», стоимость которых поднялась с начала месяца на +1,5-1,7 %. Средние цены предложения на такие объекты составляют сегодня 58 209 руб./кв. м и 63 306 руб./кв. м. Стоимость квартир улучшенной планировки за это время поднялась на +1,2 %, сейчас такие объекты предлагаются к продаже в среднем по 64 073 руб./кв. м. Цены на «спецпроекты» – квартиры в домах современной постройки – и «пентагоны» в последнее время наоборот, снизились. Правда отрицательная корректировка не была существенной – не более –0,1 %. Предлагаются такие квартиры теперь по 75 207 руб./кв. м и 62 076 руб./кв. м соответственно.

        Что касается размеров квартир, то наибольший рост продемонстрировали трехкомнатные квартиры. Они поднялись на +0,7 % до отметки 64 266 руб./кв. м. Многокомнатные объекты (с четырьмя и более комнатами) подорожали на +0,5 % (68 063 руб./кв. м). Меньше всего изменились цены на «однушки» и «двушки» – рост не превысил +0,2.

Также Екатеринбург занял первое место в рейтинге городов-миллионников России (за исключением Москвы и Петербурга) по объему предложения качественных офисных помещений. В столице Урала насчитывается 520,5 тысячи квадратных метров офисов класса А и В, передает «Лента.ру» со ссылкой на исследования Jones Lang LaSalle.

На второй позиции оказался Новосибирск. В  этом городе в настоящее время  объем площадей в бизнес-центрах оценивается в 418,8 тысячи квадратных метров. На третьей строчке расположилась Самара (261,9 тысячи кв. м), на четвертой — Нижний Новгород (178,3 тысячи кв. м), на пятой — Ростов-на-Дону (177 тысяч кв. м), на шестой — Казань (127,2 тысячи кв. м). Замыкают список Челябинск (106,5 тысячи кв. м), Уфа (60,5 тысячи кв. м) и Омск (46,7 тысячи кв. м).

По данным компании Jones Lang LaSalle, совокупный объем предложения офисов в российских городах-миллионниках оценивается в 2 миллиона квадратных метров. При этом 75 процентов площадей относится к классу В. Рекордно высокая доля офисов класса А зафиксирована в Самаре и Челябинске.