Сделки. Виды сделок с недвижимостью

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный  способ сохранения и увеличения стоимости  капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция  проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективны стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Субъекты рынка недвижимости

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости является российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые  могут выражаться в различных  формах, в том числе:

законодательное установление правил и ограничений

учет и регистрация  прав на недвижимость и сделок с нею;

распределение природных  ресурсов, государственных зданий и  сооружений и предоставление их в  собственность, аренду или пользование;

контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и  др.);

стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство  жилья, дорог, энергетику) и др.

В зависимости от особенностей вида недвижимого имущества функции  государства, субъектов РФ и муниципальных  органов дифференцируются.

Недра, лесной и водный фонд находятся в ведении Российской Федерации и ее субъектов. Владеть  и пользоваться ими могут физические и юридические лица на основании  специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода.

В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной  и муниципальной исполнительной власти: бюро технической инвентаризации, органы Роскомзема, учреждения Министерства юстиции РФ, Комитеты по управлению государственным имуществом. Комитеты муниципального жилья и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.

Функционирование рынка  недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риэлторы, оценщик дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риэлтор - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Коммерческие организации  могут заниматься любы видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациям Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного, фирмой клиенту на рынке жилых помещений.

Некоммерческие организации  имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного  рынка недвижимости важное место  занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полугоры тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Российская и региональные гильдии риэлторов созданы с  целью формирования профессионального  рынка недвижимости. И самокоординации  деятельности его участников на современной  правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:

организуют обучение и сертификацию специалистов - риэлторов  фирм;

гарантируют профессионализм  своих членов и правовую защиту сторон в сделках;

дают рекомендации фирмам - членам гильдии по организации  сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;

разрабатывают аналитические  обзоры различных секторов рынка  недвижимости и прогнозы тенденции  его развития;

формируют банки данных и организуют информационное обеспечение  риэлторов -- членов ассоциации;

участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые  функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;

оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.

В зависимости от позиции на рынке  недвижимости всех его участников можно  условно объединить в три группы:

а) продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды  государственного имущества иностранные лица);

б) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

в) обслуживающие - инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Активные участники рынка недвижимости - инвесторы, которые могут выступать  в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные  функции

Субъектами инвестиционной деятельности на рынке движимости являются Физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

По статусу всех инвесторов можно  подразделить на три группы: индивидуальные(физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.

Уполномоченные государством органы инвестирую в основном объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование науку и экологию.

В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько

продавцами государственных и  муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.

Любой инвестор имеет право:

самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;

передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным  и муниципальным органам, юридическим лицам;

контролировать целевое назначение инвестиций;

владеть, пользоваться и распоряжаться  объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь  принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее, чем через год с момента опубликования;

не допускается вмешательство  в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных  законом;

безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.

Прекращение или приостановление  инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

признания инвестора  банкротом;

стихийных бедствий, катастроф;

введения чрезвычайного  положения;

если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных  законом экологических, санитарно-гигиенических  и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы  могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

долевого участия в  предприятиях, создаваемых совместно  с субъектами предпринимательства  РФ;

приобретения предприятий;

создания фирм, полностью  принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных  юридических лиц;

приобретения имущественных  комплексов, зданий и сооружений;

приобретения прав пользования  землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;

приобретения долей  участия в предприятиях, паев, акции  и других ценных бумаг;

предоставления займов кредитов, имущества и имущественных прав.

Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру и его  можно дифференцировать по различным  признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному ;назначению и другим показателям (таблица 1)

Таблица 1.

Классификация рынков недвижимости фацетным способом

№ п/п	Признак классификации	Виды рынков недвижимости
1	Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.
2	Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
3	Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
4	Степень готовности к  эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
5	Тип участников	1. Индивидуальных продавцов  и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций.
6	Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав. 5). Рента; 6. Обмен. 7. Страхование. 8. Приватизация. 9. Деприватизация. 10. Долевой взнос. 11. Лизинг. 12. Траст. 13. Управление и др.
7	Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
8	Форма собственности	1. Государственных и  муниципальных объектов. 2. Частных.
9	Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный.

Первичный рынок в  России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных  предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.