Сделки. Виды сделок с недвижимостью

Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством  с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует  юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок - это  купля-продажа объектов в бирже  недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.,

Внебиржевой рынок - это  совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлтерских агентств.

По основному признаку - виду объектов недвижимости выделяется не менее 8 специфических рынков (см. таблицу 1), среди которых всеобщее значение имеют наиболее развиты рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. Поскольку земля входит необходимой составной частью практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков; его сегментирование и основные параметры.

Земельный участок как  сложный самостоятельный вид  рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды  или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.).

Следующий компонент  земельного рынка - сегмент рынка - особым образом выделенная часть данного  вида его, группа элементов, имеющих  определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров  и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

высоким уровнем текущих  или ожидаемых продаж;

высокими темпами прироста продаж участков;

быстрым оборотом средств  и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование  рынка - один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе.

Существует целый ряд  критериев и признаков, по которым  можно проводить сегментирование  рынка земли.

Объектами сегментирования  являются покупатели, сам товар - земля  и участники рынка - коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей  сегментирования в качестве признаков  могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риэлтерские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка  по категориям покупателей проводится в основном по четырем признакам: демографическому; психографическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков.

Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается  обоснованность выбора того или иного  сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных кoнкypeнтoв, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка  по товару - по земле - позволяет выявить, какие именно параметры того или  иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве - от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.

Большое влияние на стоимость  оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом ("стоимость времени" на освоение участка).

Рынок жилья сегментируется по качеству домов (пятиэтажки - панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки - 9, 12, 16, 22-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные), по количеству комнат (1-комнатные, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры), по планировке (типовые, улучшенной планировки), по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества России, а с учетом жилы строений на садовых и дачных участках - около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет пример' но четверть их общего объема, в сфере строительства эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения. Почти 10 млн. семей и одиночек живут в "коммуналках" , общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, свыше 2 млн. человек проживают в ветхих и аварийных домах, 5-6 млн. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, миллионы людей живут стесненно - на. площади 5 кв. м на человека. Но только 1,5-2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома. По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12 - 15 годовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов на погашение банковского кредита с процентами, то выкуп квартиры займет более 30 лет.

На первичном и вторичном  рынках нежилых помещений по функциональному  назначению выделяется четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.

2. Основные виды сделок с недвижимостью. Купля-продажа предприятий

2.1 Понятие сделок с недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность к выбору и внутренним усилиям - дает ответ на вопрос: "Чего я хочу?", а волеизъявление - "Что я для этого делаю?". Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех её сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Каждой сделке соответствует  своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов (таблица 2).

Таблица 2.

Классификация сделок с  земельными участками и другими  объектами недвижимости.

Признаки классификации	Виды сделок
1. Законность содержания	Действительные - как  юридический факт Недействительные - не соответствующие  требованиям закона
2. Число сторон	Односторонние - по воле одного лица Двух- и многосторонние
3. Форма совершения	Письменные, нотариально  удостоверенные в установленных  случаях и зарегистрированные в Государственном реестре В простой письменной форме, зарегистрированные в государственном  реестре
4. Момент возникновения  прав	Реальные - после передачи объекта и государственной регистрации  сделки Формальные - заключенные  в установленной форме
5. Обязанности сторон	Возмездные - при встречном  удовлетворении Безвозмездные - без встречного удовлетворения
6. Определенность взаимных  обязательств сторон при заключении  сделки	Коммуникативные - объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены Условные - возникновение  и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее  не известно (алеаторные) а) с отменительным, б) с отлагательным  условием
7. Место совершения	На организованном рынке - на аукционах, конкурсах и т.д. На неорганизованном рынке
8. Способ заключения	Лично Представителем по доверенности

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

волеизъявление лиц  соответствует их действительной воле;

форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных  законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения  создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Основаниями для признания  недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.

Последствия недействительных сделок:

- двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

- односторонняя реституция - все исполненное обрат' но  получает только добросовестная  сторона, а вторая передает в доход государства;

- никакой реституции - все, что исполнено, передается  в доход государства, если обе  стороны действовали умышленно.  При применении двусторонней  реституции продавец получает  обратно земельный участок или  другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход  государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель - соответствующий объект недвижимости.

2.2 Виды сделок с недвижимостью

Операция (сделка) - это  действия физических и юридических  лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в первую очередь - права собственности или права пользования имуществом.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

По распоряжению земельными участками:

купля-продажа участка, а также права его аренды;

сдача в аренду;

залог земельного участка  и права на землю;

передача в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  обществ;

передача в пользование;

предоставление участка  в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

выкуп для государственных  и муниципальных нужд;

приватизация.

По распоряжению жильем:

приватизация комнат и квартир;

купля-продажа жилья;

расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;

обмен;

сдача жилья в аренду;

имущественный наем;

кредитование под залог (ипотека);

участие в долевом  строительстве;

признание прав собственности  по решению суда.

По распоряжению нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями:

купля-продажа;

сдача в аренду;

купля-продажа имущественных  комплексов;

сдача в аренду имущественных  комплексов;

передача нежилых помещений, зданий, сооружений в качестве вклада в уставный капитал;

кредитование под залог (ипотека);

мена;

признание права собственности  или других прав по решению суда.