Сделки. Виды сделок с недвижимостью

Письменная форма сделки заключается в составлении документа (договора), отражающего содержание сделки и подписанного лицами, ее совершающими.

2.3 Операции  с недвижимостью в составе  предприятия

Рынок недвижимости принято  разделять на первичный и вторичный. На первичном рынке объектом деятельности является федеральная и государственная (муниципальная) собственность. Главная отличительная особенность первичного рынка состоит в том, что смена собственника происходит на основании законодательства о приватизации. Положения Гражданского кодекса применяются, если они не противоречат законодательству о приватизации.

Вторичный рынок формируется  из объектов собственности физических, юридических лиц, общественных организаций.

Документами, подтверждающими право собственности являются технический паспорт, формируемый в Бюро технической инвентаризации, свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав.

Объектами рынка нежилых  помещений могут быть:

офисные помещения;

торговые площади и  складские помещения;

социальные, культурные, бытовые объекты;

промышленные объекты, предприятия;

объекты незавершенного строительства;

памятники архитектуры.

При распоряжении недвижимостью  государственной собственности, независимо от того, на чьем балансе она учитывается и на каких правах, недвижимость может быть (первичный рынок):

продана юридическим  или физическим лицам;

передана в качестве вклада в уставный капитал.

Смена собственника осуществляется в соответствии с процедурам и, установленными законодательством о приватизации, государственной и местными программами приватизации. Завершается процесс заключением соответствующего договора с обязательной его регистрацией.

Субъектами вторичного рынка недвижимости являются физические, юридические лица, общественные организации - собственники объектов недвижимости. В отличие от первичного рынка активная роль принадлежит рыночным профессиональным посредникам, другим лицам, оказывающим услуги на рынке. Они помогают продавцам и покупателям найти друг друга, берут на себя оформление документов, определение рыночной стоимости объектов и пр.

При оформлении купли-продажи  необходимы следующие документы:

свидетельство о праве  собственности, свидетельство о  внесении в Единый реестр прав на недвижимость, другие документы, подтверждающие право собственности;

технический паспорт  БТИ с приложениями, в том числе:

информация о принадлежности к залогу и обязательствах перед  третьими лицами;

принадлежность к памятникам архитектуры и ветхим строениям;

данные по износу;

уставные документы;

договор аренды или пользования  на землю.

Оформляется сделка договором  купли-продажи, регистрацией договора и выдачей соответствующего свидетельства.

Все большее распространение  получают сделки купли-продажи действующих  предприятий.

Смена собственника может  произойти через залоговое обязательство. В обязательном порядке заключается  и нотариально удостоверяется договор  о залоге.

Смену собственника путем  замены учредителей можно рассматривать  как способ осуществления купли-продажи. При этом официально производится замена учредителей фирмы - продавца недвижимости на учредителей фирмы - покупателя.

Предприятие, с точки  зрения гражданского законодательства, это обособленный имущественный  комплекс, а в рамках рыночного  оборота предприятие - самостоятельный товар. В его состав часто входят отдельные объекты недвижимости. Зачастую на практике операции с недвижимым имуществом предприятия осуществляются как сделки с самим предприятием. Например, продажа земельного участка сопряжена с тратами значительного времени и средств, которых можно избежать, приобретая не земельный участок, а предприятие в целом.

При этом предприятие  является самостоятельным объектом гражданских прав и в то же время  недвижимым имуществом. Это означает, что операции с недвижимостью, принадлежащей предприятию, регулируются двумя правовыми институтами: законодательством об операциях с недвижимостью и законодательством о данном конкретном виде предприятия (хозяйственного объединения) - акционерных обществах, товариществах и др.

Список использованной литературы

1. Горемыкин В.А. Экономика  недвижимости: Учебник. - М.: ТК Велби,  Изд-во Проспект, 2008. - 848 с.

2. Игнатов Л.Л. Экономика  недвижимости: Учебно-методическое  пособие, 3-е изд., исправл. и дополн. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2003. -168 с.

3. Марченко А.В. Экономика  и управление недвижимостью: Учебное  пособие - Ростов н/Д: Феникс, 2006. - 352 с.