Система и порядок эксплуатации жилой недвижимости

Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

В Федеральном законе «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

Федеральный закон «О недрах», содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ЭКСПЛУАТАЦИИ

 

 

2.1. Общие сведения

По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и нежилую. Согласно ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). 

К жилым помещениям относятся: 

1) жилой дом, часть жилого  дома; 

2) квартира, часть квартиры; 

3) комната. 

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании. 

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении. 

Комнатой признается часть  жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. 

Постановлением Правительства  РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения  о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным  для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу  или реконструкции" установлены следующие требования, которым должно отвечать жилое помещение:

1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

3.Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

4. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

5. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

6. Жилые помещения, а  также помещения, входящие в  состав общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме, должны быть защищены от  проникновения дождевой, талой и  грунтовой воды и возможных  бытовых утечек воды из инженерных  систем при помощи конструктивных  средств и технических устройств.

7. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.

 

2.2 Износ объектов  недвижимости

 

С течением времени здание теряет былые  свойства, иными словами – изнашивается. Износ здания бывает двух типов –  моральный и физический.

Моральный износ здания зависит от научно-технического прогресса в промышленности и  строительстве.

Различают моральный  износ двух форм. Моральный износ  первой формы связан со снижением стоимости  здания по сравнению с его стоимостью в период строительства. Моральный износ  второй формы определяет старение здания или его элементов по отношению  к существующим  на момент оценки объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям. 

Под физическим износом (иногда его называют материальным или техническим) подразумевается  постепенная частичная или полная потеря зданием или его элементом  с течением времени первоначальных качеств в результате воздействия  природно-климатических факторов и  жизнедеятельности человека, т.е. ухудшение  эксплуатационных свойств и снижение стоимости.

Физический износ зависит от качества материала; сырья, из которого изготовлено изделие(конструкция); качества и своевременности проведения  осмотров и ремонтов; квалификации  рабочих; климатических условий и др.  
   

2.3 Оптимальный срок  службы зданий

 

Срок  службы здания –  продолжительность  его безотказного функционирования. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний  безотказный срок службы основных несущих  элементов: фундаментов, стен (он может быть в зависимости от материалонесущих конструкций 40-150 лет). При этом сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного  срока службы здания. Поэтому для  безотказного и комфортного пользования  зданием необходимо эти элементы заменять (полы - через 40 лет, деревянные перекрытия –через 60 лет, радиаторы – через 40 лет, трубопроводы – через 30 лет).

Нормативный срок службы определяется  с учетом соблюдения требований  системы технического обслуживания  и ремонта элементов здания. Если  их не выполнять, то конструкция  выйдет из строя преждевременно, периодичность  ремонтных работ  зависит от долговременности  материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окружающей среды, технологических и других факторов. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий технического  обслуживания и ремонта зданий, главное  значение в котором имеют плановые ремонты.

 

ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 

3.1.Понятие и порядок эксплуатации жилой недвижимости. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

 

 Жилое здание в процессе  использования  требует постоянного  обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных  деталей. Техническая эксплуатация  здания – комплекс мероприятий,  обеспечивающих функционирование  здания по назначению.

Система технической эксплуатации  здания - это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила взаимодействия, необходимые для эффективного использования.

Эксплуатация и ремонт жилых помещений, входящих в состав всех видов жилищных фондов, осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Требования и порядок  обслуживания и ремонта жилищного  фонда определены в Правилах и  нормах технической эксплуатации жилищного  фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила  и нормы технической эксплуатации).

Целями обслуживания и эксплуатации являются:

1) обеспечение сохранности  жилищного фонда всех форм  собственности;

2) проведение единой технической  политики в жилищной сфере,  обеспечивающей выполнение требований  действующих нормативов по содержанию  и ремонту жилых домов, их  конструктивных элементов и инженерных  систем, а также придомовых территорий;

3) обеспечение выполнения  установленных нормативов по  содержанию и ремонту собственниками  жилищного фонда или уполномоченными  управляющими и организациями  различных организационно-правовых  форм, занятых обслуживанием жилищного  фонда.

Жилищно-эксплуатационные организации  обеспечивают сохранность жилищного  фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и  придомовой территории.

Техническая эксплуатация жилищного  фонда включает в себя:

1) управление жилищным  фондом:

а) организацию эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;  

2) техническое обслуживание  и ремонт строительных конструкций  и инженерных систем зданий  предусматривает (согласно п. 1.8 Правил  и норм технической эксплуатации):

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное,

б) осмотры - их целью является установление возможных причин возникновения  дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений;

в) подготовка к сезонной эксплуатации - ее целью является обеспечение  сроков и качества выполнения работ  по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные  требования проживания жителей и  режимов функционирования инженерного  оборудования в зимний период. При  подготовке жилищного фонда к  эксплуатации в зимний период надлежит:  

- устранить неисправности  стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных  и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и  дверных заполнений, а также отопительных  печей, дымоходов, газоходов, внутренних  систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

- привести в технически  исправное состояние территорию  домовладений с обеспечением  беспрепятственного отвода атмосферных  и талых вод от отмостки, от  спусков (входов) в подвал и  их оконных приямков;