Система и порядок эксплуатации жилой недвижимости

- обеспечить надлежащую  гидроизоляцию фундаментов, стен  подвала и цоколя и их сопряжения  со смежными конструкциями, лестничных  клеток, подвальных и чердачных  помещений, машинных отделений  лифтов, исправность пожарных гидрантов;

г) текущий ремонт - это  ремонт занимаемых жилых комнат и  вспомогательных помещений, он выражается в производстве, например, таких  работ, как: побелка потолков, окраска  стен или оклейка обоями, окраска  подоконников, вставка стекол и т.д. Текущий ремонт нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма производится на условиях и  в порядке, определяемых договором  и ЖК РФ. 
   Он включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Работы по текущему ремонту подразделяются на:

- планируемые - к ним относятся периодические осмотры и профилактический ремонт;

- непредвиденные - устранение мелких повреждений и неисправностей по заявкам жильцов, устранение последствий аварий и стихийных бедствий, проведение внеочередных осмотров после стихийных бедствий и аварий. 
   Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда;

д) капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома.

В результате капитального ремонта происходит ликвидация или  уменьшение физического износа конструкций  и инженерного оборудования жилого дома. При его проведении следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

3) санитарное содержание:

 а) уборка мест общего  пользования (содержание лестничных  клеток, чердаков, подвалов и технических  подполий); 

б) уборка мест придомовой территории (площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий);

в) уход за зелеными насаждениями, озеленение - оно выполняется после  очистки территории от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных  коммуникаций и сооружений, прокладки  дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.

В целом, техническая эксплуатация объекта недвижимости состоит из обслуживания:

- помещений здания;

- строительных конструкций  объекта;

- систем водоснабжения  и водоотведения; 

- систем электроснабжения  и освещения; 

- систем тепло- и газоснабжения;

- систем вентиляции и  кондиционирования; 

- систем пожарной и  охранной сигнализации, включая  автоматические системы пожаротушения; 

- систем инженерной защиты  помещений и территорий (системы  видеонаблюдения, системы контроля  доступа и пр.); 

- слаботочных устройств; 

- систем структурированных  кабельных линий; 

- систем учета расхода  электрической и тепловой энергии; 

- систем учета водопотребления;

- систем автоматического  управления (САУ); 

- лифтов и лифтового  оборудования.  
  

3.2 Способы управления многоквартирным домом

 

Согласно ЖК РФ Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном  доме; 

2) управление товариществом  собственников жилья либо жилищным  кооперативом или иным специализированным  потребительским кооперативом; 

3) управление управляющей  организацией. 

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир  в доме, насколько платёжеспособны  и дисциплинированы жители, какие  управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с  ресурсоснабжающими организациями, установлены  ли общедомовые и поквартирные приборы  учета и т.д.

Основным преимуществом  непосредственного управления многоквартирным  домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом – тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Товариществом собственников  жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений  в многоквартирном доме для совместного  управления комплексом недвижимого  имущества в многоквартирном  доме, обеспечения эксплуатации этого  комплекса, владения, пользования и  в установленных законодательством  пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей  организацией, собственники помещений  в многоквартирном доме заключают  с выбранным управляющим договоры управления сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет - минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

Управляющая компания является самостоятельным хозяйствующим  субъектом со статусом юридического лица.

Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью  получает вознаграждение, размер и  форма которого указываются в договоре. Компания самостоятельно определяет направления его использования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. Управляющая компания несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации  «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» от 13.08.2006 N 491. После заключения договора, на управляющую компанию ложится обязанность круглосуточно отвечать за снабжение горячей и холодной воды, подачу электричества систему водоотведения. Также управляющая компания обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений. Контроль за качеством управления объектом остается за собственником.

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом  достаточно полно отражает реалии сложившихся  отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет  собственникам возможность выбрать  наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

 

4. РАССЧЕТНАЯ ЧАСТЬ. ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Вариант - 8

Таблица 1

Определение стоимости общей  площади квартиры

Общая площадь  квартиры,м2	Стоимость 1м2 площади, руб.	Стоимость общей  площади, руб.
68	40880	2779840

 

Таблица 2

 Расчет общей скорректированной  стоимости, общей площади рассматриваемой  квартиры

№	Наименование  коэффициента	Контрольный вариант
1	Патогенная зона	1,05
2	Социальная инфраструктура	1,9
3	Удаленность от центра	0,58
4	Транспортная доступность	1,00
5	Расстояние до остановки, м	1,03
6	Экологическая обстановка	1,08
7	Близость опорного пункта полиции, км	1,01
8	Шумовой мешок	1,01
9	Ориентированность на стороны  света	1,04
10	Год постройки, лет	0,85
11	Материал стен	1,03
12	Серия дома	1,00
13	Отопление	1,00
14	Водоснабжение	1,04
15	Горячее водоснабжение	1,03
16	Канализация	1,00
17	Газ	1,01
18	Этаж	-
19	Планировка комнат	1,06
20	Высота потолка, м	1,00
21	Площадь кухни, м	1,07
22	Санузел	1,05
23	Ванная	1,02
24	Балкон/ Лоджия	1,16
Продолжение таблицы 2
1	2	3
25	Входные двери	1,00
26	Вспомогательные помещения	1,02
27	Освещенность, %	1,03
28	Наличие телефона	1,08
29	Вид из окна	1,03
30	Пол	1,00
31	Состояние квартиры	1,02
32	Престижность	1,6
33	Итоговый коэффициент	1,06

 

Таблица 3

 Состав использованных строительных материалов

Наименование  материалов	Количе-ство, шт	Площадь, м2	Стоим-ость, ед.руб.	Полная стоим-ость, руб.	Доля установленных  работ %, от стоимости материалов	Стоим-ость материал-ов, руб.
Ручки дверные	7	-	186,2	1303,4	651,7	1955,1
Ручки дверные поворотные	8	-	265	2120	1060	3180
Выключатели	9	-	24	216	108	324
Звонок электрический	-	-	160	160	80	240
Обои потолочные, м	39,4	229,4	164	37621,6	18810,8	56432,4
Обои стеновые, м	33,9	205,6	291,5	59932,4	29966,2	89898,6
Клей обойный	10	-	47	470	235	705
Двери межкомнатные	6	8,1	2215	13290	6645	19935
Двери входные	1	1,6	5750	5750	2875	8625
Покраска, м	2	18,0	345	690	345	1035
Унитаз	1	-	795	795	397,5	1192,5
Ванная	1	-	2790	2790	1395	4185
Смеситель	1	-	731	731	365,5	1096,5
Смеситель на кухню	1	-	876	876	438	1314
Линолеум, м	-	10	197	1970	985	2955
Плитка керамическая, м	-	33,0	102	3366	1683	5049
Клей для плитки	4,5	-	83	373,5	186,75	560,25
Мойка	1	-	587	587	293,5	880,5
Продолжение таблицы 3
1	2	3	4	5	6	7
Ковролин, м	-	50,0	190	9500	4750	14250
Глазок	-	-	146	146	73	219
Замок	1	-	465	465	232,5	697,5
Бачок	-	-	640	640	320	960
Раковина	1	-	862	862	431	1293
Плинтус, м	82,6	31	95	2945	1472,5	4417,5
Блоки оконные	-	-	1780	1780	890	2670
Остекление блоков оконных	-	-	165	165	82,5	247,5
Стоимость материалов с учетом установки						224317,35