Система и порядок эксплуатации жилой недвижимости

 

Таблица 4

 Расчет физического  износа здания

Наименование  конструкций	Удельный вес  в общей стоимости, %	Фактический износ  физического элемента, %	Доля физического  износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	4,00	5	0,2
Стены и перегородки	25,00	9	2,25
Перекрытия	14,21	5	0,71
Кровля	6,09	5	0,3
Пол	11,98	12	1,44
Окна и двери	13,01	11	1,43
Отделка внутренняя	6,02	13	0,78
Прочие работы	10,01	5	0,50
Санитарно-технические и  электротехнические устройства	10,60	24	2,54
Итого	100,92	89	10,02

 

 

 

Таблица 5 

Экономическая эффективность  расчета затратного метода

Показатели	Контрольный вариант
Общая площадь квартиры, м2	68
Стоимость 1м2 жилья, руб.	40880
Стоимость общей площади, руб.	2779840
Восстановительная стоимость 1м общей площади квартиры, руб.	2779840
Скорректированная стоимость 1м общей площади квартиры, руб.	43332,8
Стоимость квартиры, руб.	2946630,4
Стоимость квартиры с учетом затрат на производство, руб.	3170947,8
Стоимость квартиры затратным  методом, руб.	2853218,8

Скорректированная стоимость = стоимость 1м² * на итоговый коэффициент (1,03);

Стоимость квартиры в рублях = скорректированная стоимость * на общую площадь квартиры;

Стоимость квартиры с учетом затрат на производство = стоимость  квартиры в рублях + сумма стоимости  всех материалов;

Стоимость квартиры затратным  методом = стоимость квартиры с учетом затрат на производство * (1 – доля физического  износа/100).

Таблица 6 

Использование подходов в  определении итоговой стоимости

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход
Достоверность и полнота  информации	72	74
Допущения принятые в расчетах	40	71
Способность учитывать действительный намерения покупателя и продавца	43	88
Способность учитывать конъюнктуру  рынка	51	61
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	50	84
Итого	0,512	0,756

Обоснованная рыночная стоимость  объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле:

V = V1*Q1 + V2*Q2, где

V1 и V2 – стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

Q1 и Q2 – средне взвешенное значение достоверных подходов соответственно, %.

V = 2853218,8*0,512+723145*0,756=2007545,6

Таким образом, на основе имеющейся  информации и данных, полученных в  результате проведения настоящего анализа  с применением метода оценки, можно  сделать следующие заключения:

Рыночная стоимость объекта  оценки, включает в себя двухкомнатную  квартиру по адресу: г. Тюмень, ул. Интернациональная,140, кв. 78 по состоянию на 24.10.2013г. составляет 2007545,6 рублей.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Каждое здание или сооружение представляет собой сложный объект, состоящий из многих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, выполняющих определенные функции и обладающих установленными эксплуатационными качествами. В связи с этим, техническая эксплуатация объектов является важным процессом, связанным с поддержанием зданий и сооружений в исправном состоянии.

В процессе выполнения курсовой работы был проведен анализ нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в сфере недвижимости, рассмотрена характеристика жилой недвижимости как объекта эксплуатации, а также изучена система и порядок эксплуатации жилой недвижимости.

В целом, техническая эксплуатация – это комплекс мероприятий, который  обеспечивает безотказную работу всех элементов и систем зданий в течение  нормативного срока службы функционирования здания по назначению. В техническую эксплуатацию объекта входят следующие мероприятия: техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем здания; техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями.

В курсовой работе были рассмотрены  различные схемы управления объектами  и их отличия: непосредственно собственником, с помощью ТСЖ или управляющих  компаний. Жилищно-эксплуатационные организации обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

Настоящее жилищное законодательство предоставляет собственникам возможность  выбрать наиболее приемлемый способ управления недвижимостью, как инструмент реализации права распоряжения своей  собственностью.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Нормативные акты

1. Гражданский кодекс  Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Информ.-поисковая система:  Консультант Плюс: Версия Проф.;

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.;

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.;

4.  Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.;

5.  Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.;

6. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения"  // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.

2.Специальная литература

1. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости.-Спб.: МКС, 2006.-840с.;

2. Якушин Е.В. Эксплуатация недвижимости. Часть1.-М.: УК Система, 2007.-192с.;

3. Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах // ЖКХ. – 2010. – №7, с. 45–50;

4. Матеров Л.Н. Организация ТСЖ: советы практика // ЖКХ. – 2010. – №3, с. 52–69.