Теоретически аспект инвестиций в недвижимость

• По принадлежности к резидентам:

• отечественные инвесторы (все лица – резиденты);
• иностранные инвесторы (иностранные государственные, международные финансовые организации, иностранные юридические и физические лица).

Наиболее значимых успехов Башкортостан достиг в сфере инвестиций: сегодня республика значится в первой десятке инвестиционно-привлекательных регионов России. Сегодня в республике в работе уже порядка ста инвестпроектов. По данным Башкортостанстата, за январь-октябрь 2013 года предприятия РБ, включая субъекты малого предпринимательства, использовали около 170 млрд рублей инвестиций в основной капитал, что в сопоставимых ценах на 7,2 процента превышает аналогичный показатель 2012 года.

По этому показателю Башкортостан находится на второй позиции в Приволжском федеральном округе.

По видам экономической деятельности основную долю в структуре инвестиций в основной капитал занимают обрабатывающие производства, добыча полезных ископаемых, транспорт и связь, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг.

 

1.4 Основные  формы и инструменты инвестирования  в недвижимость

 

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость

1. по правовому статусу инвестора (частные и государственные);
2. по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);
3. по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников – активная форма инвестирования, инвестиции с участием посредников – пассивная форма инвестирования).

Реальные инвестиции осуществляются в двух формах: материальные и нематериальные инвестиции.

Материальные инвестиции предполагают вложения в средства производства. Они делятся на четыре группы:

• стратегические инвестиции – они направлены на создание новых предприятий, новых производств, приобретение целостных имущественных комплексов и т.п.;
• базовые инвестиции – они направлены на расширение действующих предприятий и т.п.;
• текущие инвестиции – они связаны с вложениями по замене основных средств, проведению капитального ремонта и др.;
• новационные инвестиции – они связаны с модернизацией недвижимости.

Нематериальные (потенциальные) инвестиции, использующиеся для получения нематериальных благ. Например, проведение научно-исследовательских работ.

В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость.

Реальные инвестиции. Они осуществляются в виде долгосрочных капитальных вложений в основной капитал.

Ипотека. Это – предоставление кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя. (См.: ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ).

Опцион. Опцион на покупку (продажу) недвижимости – это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Опцион – обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных обстоятельствах. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

Гибридные формы финансирования инвестиций в недвижимость. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона

Право преимущественной аренды земли. Это права создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. Обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания.

Лизинг. Это – долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимы со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (См.: ФЗ от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге»).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Определение  рыночной стоимости оцениваемого  объекта на примере коммерческого объекта недвижимости – административное здание

 

2.1 Определение  задания на оценку и описание  объекта оценки

 

Таблица 1 – Задание на оценку

Задание на оценку
Объект оценки	Административное здание
Оцениваемые права	Право собственности
Собственники	Зарипова Д.И.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Срок проведения оценки	23.12.2013 – 20.03.2014

 

Таблица 2 – Описание объекта оценки

Описание объекта недвижимости
Местоположение	РБ, г. Уфа
Год постройки	1979
Материал стен	Кирпич
Техническое состояние объекта
Фундамент	Трещины в цокольной части здания
Стены и перегородки	Глубокие трещины, выветривание швов
Перекрытия и покрытия	Состояние удовлетворительное
Кровля	Искривление местами металлических желобов
Полы	Мелкие повреждения, сколы, потертость
Проемы	Мелкие поверхностные трещины в окнах и дверях
Отделочные работы	Состояние хорошее
ВСТ и ЭТ устройства	Волосные трещины, местами сколы, мелкие царапины

 

2.2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: 

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; 

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения; 

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

 

Таблица 3 – Корректировки по сравниваемым продажам

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
1	2	3	4	5	6	7	8
ЦП 1м2	т.р.	?	25	28,2	50	47,6	75,5
РС	т.р.	?	30000	32000	73500	100000	110000
Право соб-сти		ПС	ПС	ПС	ПС	ПС	ПС
корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		30000	32000	73500	100000	110000
Условия финансирования		Рын.	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		30000	32000	73500	100000	110000
Условия продажи		Рын.	Предл.	Предл.	Предл.	Предл.	Предл.
Корректировка	%		-3	-3	-3	-3	-3
СЦ	т.р.		29100	31040	71295	97000	106700
Время продажи		27.01.14	27.01.14	27.01.14	27.01.14	27.01.14	27.01.14
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		29100	31040	71295	97000	106700
Местоположение		г. Уфа	г. Уфа	г. Уфа	г. Уфа	г. Уфа	г. Уфа
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		29100	31040	71295	97000	106700
Физические характеристики
Материал стен		кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка	%		0	0	0	0	0

Продолжение таблицы 3

1	2	3	4	5	6	7	8
СЦ	т.р.		29100	31040	71295	97000	106700
Общая площадь	м2	1250	1200	1135	1470	2100	1458
Корректировка	%		0	0	-2	-3	-2
СЦ	т.р.		29100	31040	69869	94090	104566
Функциональное назначение		Админ. здание	Админ. здание	Админ. здание	Админ. здание	Админ. здание	Админ. здание
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		29100	31040	69869	94090	104566
Наличие ком-ий		+	+	+	+	+	+
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		29100	31040	69869	94090	104566
Состояние помещения		Удов.	Удов.	Удов.	Хор.	Отл.	Отл.
Корректировка	%		0	0	-2	-3	-3
СЦ	т.р.		29100	31040	68472	91267	101429
Транспортная доступность		+	+	+	+	+	+
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		29100	31040	68472	91267	101429
Дополнительная информация		–	парковка	парковка	Рядом остановка	парковка	–
Корректировка	%		-3	-3	-1	-3	0
СЦ	т.р.		28227	30109	67787	38529	101429
СЦ 1м2			23,5	26,5	46,1	42,2	69,6
Количество корректировок			2	2	4	4	3
Весовой коэффициент		1	0,3	0,3	0,1	0,1	0,2
РС 1м2		37,75
РС		47188