Теоретически аспект инвестиций в недвижимость

 

РС1м2 = 23,5*0,3+26,5*0,3+46,1*0,1+42,2*0,1+69,6*0,2 = 37,75 тыс. руб.

 

Обоснование корректировок

1. Право собственности

Корректировка не проводилась, т.к. не обнаружено каких-либо ограничений на право собственности, причем у оцениваемого объекта и подобранных аналогов одинаковое право собственности.

2. Условия финансирования

Учитывая аналогичные условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов, корректировка по данному фактору не проводилась.

3. Условия продажи

На основании анализа рынка недвижимости выявлено, что заявляемые цены, как правило, отличаются от реальной цены сделки на 3-5%, т.е. цена предложения всегда выше стоимости сделки. В данном случае корректировка была принята равная 3%.

4. Время продажи

Корректировка не проводилась, т.к. стоимость объектов-аналогов была взята на дату, которая соответствует дате оцениваемого объекта, т.е. все объекты-аналоги на дату оценки находятся на реализации.

5. Местоположение

Корректировка не проводилась, т.к. оцениваемый объект и объекты-аналоги располагаются в одном городе Уфа.

6. Физические характеристики

1. Материал стен

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. материал стен оцениваемого объекта и объектов-аналогов состоит из кирпича.

2. Общая площадь

В данном пункте корректировки были введены к аналогам 3, 4 и 5: по 2% к аналогам 3 и 5, и 3% к аналогу №4, т.к. разница в площади у 4 аналога больше.

3. Функциональное назначение

Оцениваемый объект и аналоги одного функционального назначения – административное здание, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не проводилась.

4. Наличие коммуникаций

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, потому что коммуникации имеются как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

5. Состояние помещения

Поскольку у аналогов № 3, 4, 5 состояние лучше, чем у оцениваемого объекта, были введены корректировки в размере 2% к аналогу №3 и по 3% к аналогам № 4 и 5.

6. Транспортная доступность

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. транспортная доступность имеет место как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

7. Дополнительная информация

В данном пункте была применена корректировка равная 3% к аналогам № 1, 2, 4, т.к. там имеется парковка; рядом с аналогом 3 находится остановка, поэтому была принята корректировка равная 1%

 

Вывод: Таким образом, рыночная стоимость административного здания, расположенного в г. Уфа, площадью = 1250м2 составила 47 200 000 руб.

 

2.3 Определение  рыночной стоимости затратным  подходом

 

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

 

Таблица 4 – Расчет ПВС оцениваемого объекта

Показатель	Источники	Цифровое значение
Объем здания	S*H	5000
Стоимость здания	Сборник УПВС №26 т.2	22,9
Группа капитальности	См. в табл. 5 группа (капитальности 2)	1
Коэффициент 69-84		44,4
Коэффициент территориальный		1,02
Коэффициент инфляции		1,16
НДС		1,18
Коэффициент прибыли подрядчика		1,2
Итого		8517456

 

 

Таблица 5 – Группа капитальности

 

Группа капитальности	Поправочный коэффициент
	1	2	3	4	5
1	1	0,98	0,92	0,77	0,71
2	1,02	1	0,94	0,78	0,73
3	1,09	1,06	1	0,84	0,78

 

 

Таблица 6 – Расчет устранимого накопленного физического износа

 

Конструктивные элементы	Удельный вес, %	Физический износ, %	Накопленный износ, %
1	2	3	4
Фундамент	12	27	3,24

Продолжение таблицы 6

1	2	3	4
Стены и перегородки	16	33	5,28
Перекрытия и покрытия	14	24	3,36
Кровля	11	27	2,97
Полы	15	14	2,1
Проемы	17	17	2,89
Отделочные работы	8	5	0,4
ВСТ и ЭТ	7	13	0,91
Итого	100		21,15

 

           (1)

 

Таблица 7 – Расчет накопленного неустранимого износа долгоживущих элементов

Конструктивные элементы	Удельный вес, %	Нормативный срок службы, лет	Фактический срок службы, лет	Накопленный неустранимый износ, %
Фундамент	12	120	35	3,5
Стены и перегородки	16	120	35	4,67
Перекрытия и покрытия	14	120	35	4,08
Итого				12,25

 

           (2)

 

Таблица 8 – Расчет неустранимого износа короткоживущих элементов

Конструктивный элемент	ПВС констр. элемента	Ост. ст-ть	Факт. срок службы	Норм. срок службы	Степень физ. износа	физ. износа	Неустр. физ. износ
Кровля	936920	281076	35	50	70	655844	196753
Полы	1277618	1098751	5	35	14	178867	153825
Проемы	1447968	173756	35	40	88	1274212	152905
Отделочные работы	681397	511048	5	20	25	170349	127762
ВСТ и ЭТ устройства	596222	530638	5	15	11	65584	58370
Итого	4940125	2595269				2344856	689615

 

            (3)

           (4)

           (5)

           (6)

           (7)

 

Таблица 9 – Расчет общего физического износа

№ п/п	Показатель	Величина
1	ПВС	8517456
2	Стоимость устранимого физического износа конструктивных элементов	8517456*21,15% = 1801442
3	Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым износом	689615
4	Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом	8517456*12,25% = 1043388
5	Общий физический износ	3534445

 

           (8)

          

           (9)

          

           (10)

          

            (11)

 

 

Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания затратным подходом с учетом округления составила 3 410 000 руб.

 

 

 

 

 

2.4 Определение  рыночной стоимости доходным  подходом

 

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. 

Используется доходный подход только для недвижимости, предназначенной для получения прибыли, в основе подхода лежат: 

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

При использовании доходного подхода оценивается текущая (сегодняшняя) стоимость возможных (в будущем) доходов, которые ожидаются от эксплуатации или продажи в недвижимости, т. е. путем капитализации дохода. 

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: 

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа: 

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

 

 

 

Таблица 10 – Расчет операционных расходов

№ п/п	Показатель	Расчеты	Цифровое значение
	Постоянные расходы
1	Аренда земли	1м2 = 150 руб	1250*150 = 187500
2	Страхование объекта	3% от ПВС	8517456*3% = 255524
3	Другие постоянные расходы	1% от ПВС	8517456*1% = 85175
4	Итого постоянные расходы	(1+2+3)	528199
	Переменные расходы
5	Расходы на управление	3% от ДВД	1980000*3% = 59400
6	ЗП управляющего	3% от ПВД	2250000*3% = 67500
7	Коммунальные услуги	1) отопление = = 1250*25*9 = = 281250 2) водоснабжение = = 11*85*12 = 11220 3) электроэнергия = = 12*4,5*450 = = 24300	316770
8	Расходы на уборку	1% от ДВД	19800
9	Расходы на текущий ремонт	2% от ПВД	45000
10	Итого переменные расходы	(5+6+7+8+9)	508470
	Расходы на замещение
11	Стоимость КЖЭ здания		2595269*(12%*5 лет) = = 2595269*0,15741 = = 408521
12	Ставка дохода инвестора	1% от КЖЭ	4085
13	Итого резерв	(11+12)	412606
14	Всего ОР	(4+10+13)	1449275