Управление муниципальной собственностью

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ  ИМУЩЕСТВОМ 
1.1 Особенности недвижимости как экономической категории

1.2 Особенности управления  объектами недвижимого имущества

1.3 Институциональная основа  управления муниципальной недвижимостью  в РФ

Заключение

Библиографический список

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Становление рынка недвижимости, как особой сферы рыночных отношений, является одним из основных направлений  формирования в России экономической  системы, базирующейся на рыночных механизмах регулирования, функционирования и  развития экономики.

В настоящее время развитие рыночной экономики в нашей стране способствует росту значимости земельных и  имущественных отношений. Особенно это актуально для муниципального недвижимого имущества, которое  представляет собой не только объект налогообложения и инвестирования, но и средство социально-экономического развития, а также важную часть  богатства муниципального образования.

собое внимание уделяется  понятию недвижимого имущества, как объекту муниципальной собственности.

Объектом исследования курсового проекта является недвижимое имущество, как объекту муниципальной собственности.

Предмет исследования дипломного проекта – механизм управления муниципальным недвижимым имуществом.

Целью курсового проекта является изучение теоретических аспектов управления муниципальным имуществом. Для выполнения указанной цели дипломного проекта необходимо решить следующие задачи:

рассмотреть особенности недвижимости как экономической категории выявить особенности управления объектами недвижимого имущества

проанализировать институциональную основу управления муниципальной недвижимостью в РФ.

Курсовой проект представляет собой теоретическую  главу дипломного проекта, в нем рассмотрена теоретическая основа понятия муниципальной недвижимости, глубокое определение понятию системы управления муниципальной недвижимостью с точек зрения нескольких авторов – ведущих специалистов данного сектора.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

1.1 Особенности  недвижимости как экономической  категории

 

Впервые термин «недвижимое и движимое имущество» появился в России в начале XVII века и был законодательно закреплен  Указом Петра I от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

В данном акте к недвижимому имуществу относились земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском  праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922г.) было установлено, что в связи с  отменой частной собственности  на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и  недвижимое. С 1994г., согласно ст.130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» [2; с.89.]. К недвижимости относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Законом к недвижимости может  быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в  целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности, признается недвижимостью»¹ ( см.табл.1.1).

 

Таблица 1.1

Виды недвижимого имущества

Отдельные объекты	Сложные объекты
Земельные участки	Предприятие в целом как  имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - права на обозначения,  индивидуализирующие предприятие,  его продукцию, работы и услуги; - нематериальные активы; - информацию; - другие исключительные  права
Участки недр
Обособленные водные объекты
Все, что прочно связано  с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения)
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты и иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону)

 

 

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере  содержится в ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»², которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (см. рис. 1.1).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

 

Из всех существующих товаров  недвижимое имущество является наиболее фундаментальным и основательным. Оно обладает специфическими характеристиками и свойствами, основные из которых  следующее:

1. Долговечность. По сравнению  с абсолютным большинством других  товаров, здания и сооружения  относительно долговечны. Долговечность  объектов недвижимости позволяет  выделять из права собственности  на объект другие имущественные  права (аренда, безвозмездное пользование  и т.д.), обеспечивая одновременное  существование целого ряда различных  интересов в одном и том  же объекте. Другим преимуществом  долговечности является возможность  использования недвижимости в  качестве объекта вложения капитала, поскольку стоимость недвижимости  может возрастать с течением  времени.

2. Стационарность. Стационарность  объектов недвижимости исходит  из сущности недвижимости. Фиксированность  местоположения влияет на экономические  характеристики данного товара  и срок его реализации. При  отсутствии возможности перемещения  недвижимости повлиять на срок  реализации можно путём изменения способа её использования.

3. Уникальность. Каждый объект  недвижимости уникален. Его уникальность  связана, во – первых, со стационарностью  объектов. Во – вторых, – с  разнообразием потребительских  предпочтений, количественных и  качественных характеристик, формирующих  объект. Формированию уникальных  характеристик объектов недвижимости  способствует возможность добавления  улучшений, т.е. инвестиций в  объект.

4. Низкая ликвидность.  Низкая ликвидность товара на  рынке недвижимости является  следствием его уникальности  и стационарности. Вследствие уникальности  этого товара возрастают издержки  по его поиску и времени  реализации. Стационарность не позволяет  переместить объект недвижимости  в регион с более высоким  спросом.

5. Высокая стоимость. Высокая  стоимость объектов недвижимости  обусловлена затратностью процессов  их создания, поддержания и реализации, а также большим количеством  организационных процедур, сопровождающих  каждый из этих этапов.

Наличие у товара – недвижимости данной особенности оказывает влияние  на поведение экономических субъектов  на рынке в целом. Оборот недвижимости способен в значительной степени  повлиять на благосостояние домохозяйств, изменить объёмы текущего потребления, поскольку для приобретения товара на рынке недвижимости необходимо наличие  значительного капитала. С другой стороны, именно эта особенность  позволяет использовать недвижимость в качестве средств сбережения или  объекта для инвестиций. Зависимость  таких макроэкономических показателей, как сбережения, потребление и  инвестиции от развития рынка недвижимости и стоимости товара на нём позволяет  сделать вывод о важность учёта  показателей рынка недвижимости при анализе общего состояния  экономики и расчёте ВВП.

Особенности рынка недвижимости и обращающегося на нём товара дают возможность определить степень  совершенность данного рынка. Для  определения степени совершенности рынка Г.М.Стерник произвёл сопоставление определённых параметров данного рынка с соответствующими параметрами рынка совершенной конкуренции [43; с.10]. Несмотря на очевидную условность подобного сопоставления, которая связана с отсутствием в реальной жизни такого понятия, как рынок совершенной конкуренции, оно, тем не менее, позволяет вывести заключение о степени совершенности рынка недвижимости (см. табл.1.2). В данном случае рынок совершенной конкуренции рассматривается как некий эталон, совершенство экономического развития.

 

Таблица 1.2

Степень совершенности рынка  недвижимости в сравнении с рынком совершенной конкуренции

параметр сравнения	рынок совершенной конкуренции	рынок недвижимости
ликвидность товара	высокая	Низкая
эластичность спроса и  предложения	высокая	Низкая
скорость установления экономического равновесия	высокая	Низкая
степень информированности  участников	высокая	Низкая
размер издержек и рисков	низкий	Высокий
уровень конкуренции на рынке	высокий	Низкая
степень государственного вмешательства	низкий	Высокая

 

Особенности товара на рынке  недвижимости обусловили значительное различие степени его совершенности  по сравнению с рынком совершенной  конкуренции. Стационарность объектов недвижимости ведёт к снижению их ликвидности, росту издержек и рисков; уникальность товара и индивидуальность сделок препятствуют установлению равновесия спроса и предложения; высокая стоимость ведёт к необходимости привлечения крупных пороговых инвестиций для вхождения в отрасль и тормозит развитие конкуренции.

Недвижимая собственность  конструктивно содержит в себе не только физические составляющие –  землю и постройки, – но и совокупность имущественных (юридических) прав в  отношении этих физических составляющих. Наличие различных прав на один объект недвижимости является одной из главных  особенностей рынка недвижимости, которая  позволяет ему рассматриваться  одновременно в нескольких плоскостях и функционировать более оперативно.

Рынок недвижимости имеет  сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная  недвижимость), все типы которой  имеют общую черту – по своему  функциональному назначению они  предназначены для ведения специфического  бизнеса. Примерами такой собственности  являются гостиницы, рестораны,  бары, спортивно – оздоровительные  комплексы, танцевальные залы  и т.д. Оценка стоимости такого  типа недвижимости может быть  осуществлена с точки зрения  её коммерческого потенциала.

2. По различным регионам (например, регионы с стабильно  высокой занятостью, регионы с  вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования  в недвижимость (рынок прав преимущественной  аренды, рынок смешанных долговых  обязательств, рынок ипотеки, собственного  капитала, заёмного капитала, опционов).

Структуризация рынка  недвижимости, его классификация  по определённым признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных  условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может  быть использован метод «дерева  признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. Каждый уровень  имеет своё наименование и набор  рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.