Управление муниципальной собственностью

Общая особенность всех объектов недвижимости как товара – это  невозможность их физического перемещения. Не возможно взять с собой земельный  участок, переместить без ущерба предприятие, учреждение, жилое или  нежилое строение.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим  имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и  общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей).

Основные сделки с муниципальной  недвижимостью на рынке - продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и  нежилого фонда).

Порядок предоставления гражданам  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, для целей, не связанных  со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Продавец заключает договор  купли-продажи и предоставляет  покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Следующая форма реализации муниципальной недвижимостью на рынке – приватизация. Приватизация означает передачу государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретают права аренды на них.

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным  законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" РФ 2001 г. Приватизация муниципального недвижимого  имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом приватизации. В случае необходимости привлечения  дополнительных денежных средств в  местный бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие  изменения в установленном порядке.

Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается Комитетом по управлению имуществом (КУИ) в срок, установленный его  главой и направляется ему для  утверждения. Он содержит перечень муниципальных  унитарных предприятий, акций открытых акционерных обществ и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной  собственности, и иного муниципального имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству.

Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая  существенно большим, чем у любого другого собственника на данной территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет  способен диктовать свои условия  рынку: сдерживать рост и разброс  цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать  уровень произвола в отношении  арендаторов со стороны частных  владельцев недвижимости.

Муниципальная собственность  не является разновидностью государственной  собственности. Статья 12 Конституции  РФ определяет, что органы местного самоуправления не входят в систему  органов государственной власти. Статья 130 п. 1 Конституции гласит, что  местное самоуправление обеспечивает владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Ст. 215 Гражданского кодекса РФ определяет в качестве субъектов права муниципальной  собственности муниципальные образования. И то, что собственность принадлежит  муниципальным образованиям, придает  ей публичный характер, так как  муниципальное образование представляет собой публично-правовое явление.

 Органы местного самоуправления  поселений и органы местного  самоуправления городских округов  вправе в соответствии с уставами  муниципальных образований принимать  решение о привлечении граждан  к выполнению на добровольной  основе социально значимых для  поселения и городского округа  работ (в том числе дежурств) в целях решения вопросов местного  значения поселений и вопросов  местного значения городских  округов.

 К социально значимым  работам могут быть отнесены  только работы, не требующие специальной  профессиональной подготовки. К  выполнению социально значимых  работ могут привлекаться совершеннолетние  трудоспособные жители поселений  и городских округов в свободное  от основной работы или учебы  время на безвозмездной основе  не более чем один раз в  три месяца. При этом продолжительность  социально значимых работ не  может составлять более четырех  часов подряд.

Полномочия органов местного самоуправления осуществляются органами местного самоуправления поселений, органами местного самоуправления городских  округов и органами местного самоуправления муниципальных районов самостоятельно. Подчиненность органа местного самоуправления или должностного лица местного самоуправления одного муниципального образования  органу местного самоуправления или  должностному лицу местного самоуправления другого муниципального образования не допускается.

Отдельные государственные  полномочия, передаваемые для осуществления  органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных  районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено  федеральным законом или законом  субъекта Российской Федерации.

Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями на неограниченный срок либо, если данные полномочия имеют  определенный срок действия, на срок действия этих полномочий.

Финансовое обеспечение  отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, осуществляется только за счет предоставляемых  местным бюджетам субвенций из соответствующих  бюджетов.

Органы местного самоуправления имеют право дополнительно использовать собственные материальные ресурсы  и финансовые средства для осуществления  переданных им отдельных государственных  полномочий в случаях и порядке, предусмотренных уставом муниципального образования.

Статьи 48 и 125 Гражданского кодекса  РФ установили, что органы местного самоуправления являются юридическими лицами и действуют от своего имени  самостоятельно. Приобретение, осуществление  имущественных и личных неимущественных  прав и обязанностей от имени муниципальных  образований возлагается только на органы местного самоуправления. Для  населения таких прав и обязанностей не предусмотрено ни в Конституции, ни в Гражданском кодексе РФ. Но при этом собственником остается все население муниципального образования.

Органы местного самоуправления могут передавать объекты муниципальной  собственности во временное или  постоянное пользование физическим и юридическим лицам на возмездной или безвозмездной основе, сдавать их в аренду, отчуждать. Если на территории муниципальных образований имеются незадействованные в местном хозяйственном обороте объекты, то они (образования) могут сдавать их в аренду или продавать в целях пополнения доходной части бюджета.

В настоящее время в  ряде субъектов РФ приняты законы о местном референдуме, которые  позволяют сообществу граждан муниципального образования непосредственно осуществлять процесс управления муниципальной  собственностью.

Актуален и вопрос о  разграничении полномочий Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных  образований по регулированию порядка  приобретения и прекращения права  муниципальной собственности. По этому  поводу Е. Колюшин отмечает: в соответствии с Гражданским кодексом РФ, ни субъекты Федерации, ни муниципальные образования  не могут устанавливать особенности  приобретения и прекращения права  муниципальной собственности. Однако Закон «Об общих принципах  организации местного самоуправления в Российской федерации» устанавливает  в п. 4 ст. 29 право органов местного самоуправления самостоятельно определять порядок и условия приватизации муниципальной собственности. Эта  норма федерального закона делегирует местному самоуправлению полномочие, которое согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ должно быть урегулировано  законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Однако вывод о делегировании  муниципальным образованиям государственных  полномочий по установлению порядка  приватизации, думается, неточен. Вопросы  регулирования приобретения и прекращения  права муниципальной собственности - смены собственника муниципального имущества относятся к гражданскому законодательству, т.е., в соответствии со ст. 71 Конституции РФ, - к предметам  ведения Российской Федерации. Таким  образом, ее субъекты не могут регулировать своими законами особенности приобретения и прекращения права муниципальной  собственности. При этом муниципальные образования регулируют порядок и условия приватизации муниципального имущества не в результате наделения их соответствующими государственными полномочиями, а по праву собственника муниципального имущества.

В отличие от норм муниципального права, основные из которых устанавливает  Российская Федерация, менее общие - ее субъекты, а наиболее конкретные - муниципальные образования, полномочия по регулированию порядка осуществления  прав муниципальной собственности  распределяются только между Российской Федерацией, которая устанавливает  соответствующие нормы гражданского права, и муниципальным образованием, как собственником муниципального имущества, свободным в осуществлении  этих прав в той мере, в которой  они не ограничены федеральными законами, без какой-либо необходимости делегировать муниципальному образованию государственные  полномочия по регулированию порядка  и условий приватизации муниципальной  собственности.

Отметим, что территориальное  самоуправление не заменяет территориального управления. Последнее как деятельность, осуществляемая профессионалами-госслужащими в том или ином регионе, имеет  свою цель - процесс организации  производства, размещения и развития производительных сил, а также способы  вовлечения в оборот природных ресурсов исходя из народнохозяйственных интересов. Территориальное самоуправление имеет  своим объектом удовлетворение потребностей поселенческих коллективов людей  за счет их активности, творческого  потенциала и самоорганизации.

1.2 Особенности  управления объектами недвижимого  имущества

Согласно Федеральному закону «Об общих принципах организации  местного самоуправления в РФ» в  собственности муниципального образования может находиться только четыре категории имущества:

1) имущество, предназначенное  для решения вопросов местного  значения, установленных данным  Федеральным законом;

2) имущество, предназначенное  для осуществления отдельных  государственных полномочий, переданных  органам местного самоуправления, в случаях, установленных федеральными  законами и законами субъектов  РФ;

3) имущество, предназначенное  для обеспечения деятельности  органов местного самоуправления  и должностных лиц местного  самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий  и учреждений;

4) имущество, необходимое  для решения вопросов, право решения,  которых предоставлено органам  местного самоуправления федеральными  законами и которые не отнесены  к вопросам местного значения.

При этом органы местного самоуправления вправе самостоятельно решать какие  виды муниципального имущества в  пределах перечня, определенного законом, необходимы им для решения вопросов местного значения. В случае возникновения  у муниципальных образований  права собственности на имущество, не относящееся ни к одной из вышеперечисленных  категорий, указанное имущество  подлежит перепрофилированию (изменению  целевого назначения имущества) либо отчуждению. Органы местного самоуправления до 1 января 2009 года должны осуществить в порядке, предусмотренном законодательством  о приватизации, отчуждение или перепрофилирование муниципального имущества, не относящегося ни к одной из вышеперечисленных  категорий и находящегося в муниципальной  собственности на день вступления в  силу указанного Федерального закона. Данные положения Федерального закона создают правовые гарантии, предусматривающие  использование муниципальной собственности  в целях удовлетворения потребностей населения муниципального образования. Вместе с тем, необходимо учитывать, что в этом случае органы местного самоуправления лишаются дополнительных доходов, поступающих в местные бюджеты от использования муниципальной собственности.

В связи с этим по-прежнему остается актуальной задача повышения  эффективности использования муниципального имущества. Эту задачу необходимо решать, в частности, за счет обеспечения  полной инвентаризации объектов муниципальной  собственности, проведения государственной  регистрации прав на объекты муниципальной  собственности, вовлечения в хозяйственный  оборот объектов незавершенного строительства, четкого разграничения и скоординированности  полномочий всех структурных подразделений  администрации города, участвующих  в процессе управления недвижимостью, установления жесткого контроля за использованием недвижимости, закрепленной на праве  хозяйственного ведения и оперативного управления.