Управление муниципальной собственностью

Как уже отмечалось, недвижимость является одним из важнейших ресурсов деятельности муниципалитета наряду с  материально-техническими, финансовыми  и человеческими ресурсами, а  недвижимое имущество является важнейшим  имущественным компонентом. Так, по мнению западных специалистов оценочная  стоимость недвижимости составляет от 50 до 60 процентов национального  богатства стран. Однако в структуре  недвижимости значительную часть занимают объекты, которые не приносят дохода при их использовании (например, объекты  социального и культурного назначения).

Профессиональные управляющие  владеют таким  методом управления как работа с портфелем недвижимости, при помощи которого возможно рациональное содержание как доходных, так и  убыточных объектов путем направления  денежных средств, полученных с доходных видов недвижимости на объекты, не приносящие дохода.

Для повышения эффективности  управления городской недвижимостью  необходимо решить, по крайней мере, три группы проблем, которые условно  подразделяются на стратегические, технические  и организационные.

Стратегической проблемой  является формирование целей управления разными группами объектов городской  недвижимости.

К техническим проблемам  относятся:

стандартизация процедур инвентаризации и оценки городской  недвижимости;

стандартизация форм учета  и отчетности по бюджету объекта  и портфеля недвижимости;

выработка основных критериев  эффективности для каждой группы объектов.

Организационные проблемы связаны  с подготовкой квалифицированных  профессиональных управляющих городской  недвижимостью.

Проводимые на современном  этапе социальные и экономические  реформы обусловливают необходимость  создания новой организационной, законодательной  и нормативной базы для решения  проблем эффективного управления государственной  и муниципальной недвижимостью. В этих условиях одно из первых мест занимает проблема развития и реорганизации  структуры управления городским  хозяйством в целом и недвижимостью  как частью этого хозяйства, т. к. эффективное управление недвижимым имуществом позволит решить социально-экономические  проблемы города, повысит жизненный  уровень населения.[28]

В заключении, обобщая вышеизложенное, хотелось бы отметить следующее:

Что хотя исследование муниципальной  собственности является сложным  процессом, но эта тема одновременно является актуальной и интересной, так как с собственностью непосредственно  связаны экономические интересы каждого члена, всех слоев, групп  населения в любом обществе, муниципальная  собственность составляет экономическую  основу местного самоуправления.

Довольно широкий состав элементов муниципальной собственности  создает все условия органам местного самоуправления для обретения настоящей власти.

Следует отметить, что, несмотря на декларированную законодательством  бюджетную самостоятельность органов  местного самоуправления, уровень собственных  и закрепленных на постоянной или  долговременной основе доходов очень  мал. Система межбюджетных отношений  не отлажена, отсутствует единая методическая основа для выравнивания бюджетной  обеспеченности муниципальных образований. Это происходит на фоне общего тяжелого финансового состояния и дефицитности бюджетов всех уровней. Число муниципальных  образований — бюджетных “доноров”  очень невелико. В результате органы местного самоуправления не всегда имеют  достаточный объем ресурсов для  обеспечения нормальной жизнедеятельности  населения, возможности прогнозирования  и планирования.

Система управления муниципальной  недвижимостью имеет свою специфику, определяемую в основном спецификой использования муниципальной недвижимости.

Критерием эффективности  использования муниципального имущества  может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения  и уровня развития различных районов  города, а также сочетания общегородских  и местных интересов природопользования, экологической безопасности и т.д.

Выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается  эффективность использования муниципальной  недвижимости: земельный; градостроительный; природоохранный.

С позиций первого аспекта  эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей, с позиций второго – созданием  пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса  города; с позиций третьего –  максимальным сохранением ценных природных  ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.

На основании оценки эффективности  использования объектов муниципальной  недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объектов недвижимости (продажа, сдача в аренду, передача в управление, передача в  залог, внесение в качестве вклада в  уставный капитал создаваемого общества).

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных  мероприятий является определение  реальной рыночной стоимости объекта  недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный доход  от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.

Исследовав теоретическую  основу муниципальной недвижимости можно сделать следующие выводы:

• Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской деятельности – все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень – уровень формирования развитого рынка.
• Полномочия органов местного самоуправления осуществляются органами местного самоуправления поселений, органами местного самоуправления городских округов и органами местного самоуправления муниципальных районов самостоятельно.
• Достижение целей управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций распоряжения этими объектами в одном структурном подразделении. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка и всех связанных с ним зданий, сооружений.
• Для наиболее эффективного управления социально значимыми объектами недвижимого имущества необходима четкая стратегия развития и разработкой необходимого комплекса мероприятий для ее реализации.
• Выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования муниципальной недвижимости: земельный; градостроительный; природоохранный.

¹ Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»

(с изменениями от 29 января, 24 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 22 августа 2004 г., 18 июля 2005 г., 26 июля 2006 г., 8 мая 2010 г.)// Собрании законодательства Российской Федерации от 2 ноября 1998 г. N 44 ст. 5394.

² Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"