Экономика недвижемости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ»

(ФГБОУ ВПО  ИрГУПС)

 

 

 

Факультет: «Строительство железных дорог»

 

Курсовая работа 
по дисциплине: «Экономика недвижимости»

КР. 440200.270115.65.

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент гр. УН-10-1 Гринько Р.Е.   «    » мая 2014 г.		Проверила: Кудрявцева В.А.
		«    »                         2014 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Иркутск 2014

Содержание

 

 

 

 

Введение

В данной работе будет рассмотрено две части. Целью первая части является планомерное и поэтапное изучение «Видов износа: физический, экономический, моральный».

Вторая часть – практическая – «Анализ потребительских свойств и местоположения объекта недвижимости». Объект, который будет рассмотрен далее: Культурное учреждение кинотеатр «Баргузин», находящийся по адресу г.Иркутск, ул.Байкальская, 107.

Данный анализ очень важен для сравнения различных схожих между собой вариантов. По такому анализу можно сразу дать оценку объекту недвижимости.

С помощью этой работы можно получить полное представление о местности, в которой расположен объект, инфраструктуре, уровне преступности, состоянии окружающей среды, конкурентоспособности, престижности, технологичности и многом другом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Теоретическая часть

1. Понятие  недвижимости

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Итак, к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). С 1994 года с принятием первой части Гражданского кодекса РФ, к недвижимости относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, в силу статьи 132 ГК РФ, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

1) недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

2) недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

3) долговечность объекта инвестирования;

4) каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

5) недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

6) стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

7) информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

8) потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

9) полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

10) возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

11) существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

12) существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

13) строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Обладая подобными свойствами, недвижимость является удобным объектом для инвестирования. Помимо того, что она сохраняет свою рыночную стоимость, недвижимость может приносить доход, либо путём сдачи её в аренду, либо используя её в производственных целях, например, размещая в ней производственное оборудование.

 

 

2. Виды износа.

Износ объекта недвижимости - уменьшение рыночной стоимости объекта недвижимости, а также его ценности и полезности вследствие устаревания, потери свойств и качеств.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Существует три вида износа недвижимости:

1) физический износ;

2) функциональный (моральный) износ;

3) внешний (экономический) износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Все виды износа подразделяются на:

1) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;

2) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

2.1 Физический  износ объекта недвижимости

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ – это  утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия  природно-климатических факторов и  жизнедеятельности человека.

Физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов;

Физический  износ отражает снижение работоспособности  объекта недвижимости в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

В теории различают две стадии физического  износа здания: устранимый и неустранимый.

Первая стадия физического износа характеризуется  ухудшением технико-экономических  показателей эксплуатации здания.

На этой стадии снижение потребительских  качеств является следствием увеличения потока отказов в работе конструктивных элементов и инженерных систем здания, в результате этого сокращается  срок эксплуатации объекта, увеличиваются  эксплуатационные затраты (затраты  на техническое обслуживание, текущий  ремонт и т.д.).

Признаком неустранимого  физического износа является то, что  дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной эксплуатации объектов жилищного фонда. Следует отметить,  что существуют методики нелинейного расчёта неустранимого физического износа, причём степень нелинейности часто является функцией качества эксплуатации.

При эксплуатации сооружений различают  силовое воздействие нагрузок, вызывающее объёмное напряжённое состояние, и  агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего сооружения быстро изнашиваются и выходят из строя.

Разрушение  строительных материалов носит весьма разнообразный характер: химический, электрохимический, физический, физико-химический.

2.1.1 Способы определения физического  износа

На практике применяются основные методы расчета физического износа:

• нормативный;

• стоимостной;
• метод срока жизни.

 

1. Нормативный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого и отраслевого уровня.

Принцип применения инструкций подобного рода заключается в следующем: в них даются величины износа различных конструктивных элементов, применяя которые оценщик рассчитывает износ.

Иф=сумма Ифi*di/100

Ифi – физический износ в процентах i-го конструктивного элемента;

Di – доля конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости объекта.

На основании нормативных документов оценщик разбивает недвижимость на основные конструктивные элементы. Такая разбивка существует в этих нормативных элементах или берется из технического паспорта на эту недвижимость. На основании этой разбивки оценщик определяет износ каждого из этих элементов.

Недостатки этого метода: это самый не эффективный и нерациональный метод расчет, т.к. он не в полном объеме учитывает реальный физический износ каждого из конструктивных элементов. Кроме этого, он не учитывает реальное соотношение удельных весов конструктивных элементов между собой.

2) Стоимостной метод расчета физического износа – в основе этого метода лежит сопоставление затрат необходимых на проведение ремонтных работ, устраняющих повреждения конструкций, отдельных элементов здания и иных работ с целью достижения недвижимости полной восстановительной стоимости. С этой целью оценщиком или главными специалистами заказчика проводится работа по выявлению дефектов конструктивных элементов недвижимости. На основании результатов этой работы составляется так называемая дефектовочная ведомость. Далее эта ведомость осмечивается и тем самым определяется стоимость ремонтных работ. Полученный итог и есть величина физического износа недвижимости.

Оценщик самостоятельно или с помощью специалистов заказчика или сторонних экспертов проводит работу по составлению и расценке дефектных ведомостей.

Оценщик также составляет и расценивает дефектные ведомости по выведенным элементам, затем на основании технических данных о недвижимости выделяет величину стоимости каждого и выделенных элементов полной восстановительной стоимости здания в целом и определяет на основании этой информации физический износ каждого из элементов.

3) Метод срока жизни – поскольку оценщик не всегда может располагать информацией, которая позволила бы применить ему нормативный или стоимостной методы, тем не менее должен считать величину физического износа. Он применяет метод срока жизни. Смысл этого метода заключается в следующем: по оцениваемой недвижимости оценщик определяет следующие параметры:

• срок физической жизни типичный для аналогичных зданий  = 50 лет
• он определяет эффективный срок жизни объекта. Оценщик выявил, что эффективный возраст оцениваемой недвижимости составил 18 лет. На основании этой информации оценщик должен рассчитать величину физического износа.

Этот метод следует расценивать как весьма упрощенную методику расчета физического износа. Его применение возможно или необходимо в тех ситуациях когда нормативный метод или стоимостной невозможны. Применяя этот метод оценщик исходит из предположения , что износ физический недвижимости в течение хронологического возраста происходил равномерно. Оценщик обязан установить величину эффективного возраста, т.е. объяснить совпадение или несовпадение эффективного возраста с хронологическим.

2.2 Функциональный (моральный) износ объекта недвижимости

 

Функциональный износ-это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества, устаревшая архитектура и т. п.).

Функциональное устаревание обусловлено влиянием НТП в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом. Причиной функционального износа может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Излишества, имеющиеся у объекта, например, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Функциональный износ так же может быть устранимым и неустранимым в зависимости от затрат на исправление недостатка в сравнении с ожидаемым приростом стоимости объекта.

Если функциональное устаревание устранимо, и связано с отсутствием какого-либо элемента, например, системы кондиционирования воздуха, то износ измеряется разницей между затратами на установку системы кондиционирования на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом сооружении

Причины функционального износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
• сверхулучшения.