Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков - в соответствии со статьей 10 Части II Правил: Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков поликлиник, (код вида использования 10910; 10840;  10950) - 1  машино-место на 20  койко-мест,  а также 1 машино-место на 5 работников.                               

Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках                        

Минимальное количество мест на погрузо-разгрузочных площадках на территории земельных  участков - в соответствии со статьей 11 Части II Правил: определяется из расчета: одно место для объектов общей  площадью от 100  квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно место  на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов –  для объектов торговли  (код 105), объектов общественного питания (код 106), промышленных объектов (код 121), для предприятий по первичной переработке, расфасовке   сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2); одно место для объектов общей площадью от 100  квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1250  квадратных метров общей площади объектов – для складских объектов (код 122).

                                                                                                                    

Минимальное количество мест для хранения                                                                

1.Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков определяется из расчета: одно место для объектов общей площадью от 100  квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов – для объектов торговли (код 105),  объектов общественного питания (код 106), промышленных объектов (код 121), для предприятий по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2); одно место для объектов общей площадью от 100  квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1250 квадратных метров общей площади объектов для складских объектов (код 122).                                                                                                               

2.Площадь машино - мест для хранения  (технологического отстоя)  грузового автотранспорта определяется из расчета 95 квадратных метров на автомобиль(с учетом проездов); при примыкании участков                                         для стоянки к проезжей части улиц и проездов и продольном расположении автомобилей – 70 квадратных метров на автомобиль.

                                                                                                 

Максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки

Максимальная высота ограждений земельных  участков жилой застройки - в соответствии со статьей 13 Части II настоящих Правил: : вдоль скоростных транспортных магистралей -  2,5 метров; вдоль улиц и проездов - 1,8 метров; между соседними участками застройки - 1,8 метров без согласования со смежными землепользователями.  Более 1,8  метра –  по согласованию со смежными землепользователями.  Для участков жилой застройки высота 1,8  метра может быть превышена при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности.

                                          

Максимальный класс опасности                                                             

Максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства размещаемых на территории зоны – V (за исключением автовокзалов и объектов внутригородского транспорта) В правилах землепользования и застройки СПб выделяется более 100 видов разрешенного использования земельных участков. Однако, профессионалы рынка недвижимости называют значительно меньше сегментов рынка земельных участков. Характеристики участков, обуславливающие иное их различие, признаются ценообразующими факторами, оказывающими влияние на цену объекта внутри сходной группы, сегмента.

         

 

К выделяемым рынком по функциональному  назначению сегментам относятся  земельные участки, предназначенные  для использования под:

 

-реализацию дачных поселков  невысокого класса и садоводств;

-жилую малоэтажную застройку  (таун-хаузы и коттеджы);

-жилую многоэтажную застройку;

-гостиничную застройку;

-торговую функцию;

-офисную функцию;

-производственно-складскую функцию;

-паркинги;

-открытые парковки и стоянки;

-объекты спортивного назначения;

-санаторно-курортную функцию;

-портовые цели.

Так как речь идет о сегментировании  рынком, то земельные участки, предназначенные  для застройки объектами социальной направленности и коммунально-бытовыми объектами, относятся к группе инвестиционно  непривлекательных объектов. Для  целей анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости типичным инвестором дальнейшая сегментация этой группы бессмысленна. В правилах землепользования и застройки СПб указаны также варианты использования земельных участков, ограниченных в обороте или вовсе изъятых из оборота. При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости типичным инвестором такие земельные участки не анализируются. Представленные в правилах землепользования и застройки СПб виды функционального использования исследуемого земельного участка можно сгруппировать следующим образом:

Таблица 4-3 – Виды разрешенного функционального использования исследуемого земельного участка

№ п/п	Вариант разрешенного использования, указанный в правилах землепользования и застройки СПб	Сегменты рынка коммерческой недвижимости
1	Для размещения объектов общественного                        питания	Торговля
2	Для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани)	Объекты дошкольного, начального и  среднего общего образования (школы)                               Объекты дошкольного, начального и  среднего общего образования (школы)
3	Для размещения объектов среднего и  высшего профессионального образования
4	Для размещения амбулаторно-поликлинических  учреждений
5	Для размещения объектов социального  обеспечения
6	Для размещения религиозных объектов
7	Для размещения медицинских лабораторий, станций скорой и неотложной помощи, учреждений санитарно-эпидемиологической службы, учреждений судебно-медицинской  экспертизы и других подобных объектов
8	Для размещения ветеринарных поликлиник, станций без содержания животных
9	Для размещения объектов культуры и искусства, связанных с проживанием населения (библиотек, музыкальных, художественных, хореографических школы и студий, домов творчества и т.д.)
10	Для размещения объектов культуры и  искусства, не связанных с проживанием  населения, кроме специальных парков (зоопарков, ботанических садов)
Продолжение таблицы 11	Для размещения объектов охраны общественного  порядка
12	Для размещения  больничных учрежденийбез специальных требований к размещению
13	Для размещения государственных административно-управленческих объектов и некоммерческих организаций, не связанных с проживанием населения
14	Для размещения объектов науки	Офисные цели, если это объекты  коммерческого назначения
15	Для размещения финансово-кредитных объектов	Офисные цели
16	Для размещения объектов страхования
17	Для размещения объектов пенсионного обеспечения
18	Для размещения гостиниц	Гостиницы
Продолжение таблицы 19	Для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.д.) без трибун для зрителей	Спортивные  объекты
20	Для размещения спортивных клубов
21	Для размещения жилищно-эксплутационных  служб	Объекты коммунального хозяйства. Некоммерческое использование         Объекты коммунального хозяйства. Некоммерческое использование
22	Для размещения объектов гражданской  обороны и предотвращения чрезвычайных ситуаций
23	Для размещения распределительных пунктов и подстанций, трансформаторных подстанций, блок- модульных котельных, насосных станций перекачки, центральных и индивидуальных тепловых пунктов
24	Для размещения наземных сооружений линий  электропередач и тепловых сетей (переходных пунктов и опор воздушных ЛЭП, кабельных киосков, павильонов камер  и т.д.)
25	Для размещения повысительных водопроводных  насосных станций, водонапорных башен, водомерных узлов, водозаборных скважин	Объекты коммунального хозяйства. Некоммерческое использование
26	Для размещения очистных сооружений поверхностного стока и локальных  очистных сооружений
27	Для размещения канализационных насосных станций
28	Для размещения наземных сооружений канализационных сетей (павильонов шахт, скважин и т.д.)	Объекты коммунального хозяйства. Некоммерческое использование
29	Для размещения газораспределительных  пунктов
30	Для размещения киосков вентиляционных шахт метрополитена
31	Для размещения подземных и надземных  пешеходных переходов
32	Для размещения вестибюлей метрополитена
33	Для размещения стоянок городского транспорта (ведомственного, экскурсионного транспорта, такси)	Открытые парковки, стоянки
34	Для размещения стоянок индивидуального  легкового автотранспорта
35	Для размещения объектов связи	Промышленно-складское назначение, если это объекты коммерческого  назначения
36	Для размещения объектов транспорта (автозаправочных  и газонаполнительных станций)
37	Для размещения складских объектов
38	Для размещения причалов и стоянок водного  транспорта	Порты
39	Для размещения многоэтажных и  Окончание таблицы подземных гаражей	Паркинги
40	Для размещения гаражей для автотранспорта инвалидов
41	Для размещения садов, скверов, бульваров

 

 

Таким образом, юридически осуществимыми  вариантами использования исследуемого земельного участка как условно  свободного может быть признана застройка  улучшениями объектами здравоохранения, паркинги, открытые стоянки, объекты коммунального хозяйства, гостиницы, спортивные объекты, общеобразовательные учреждения, а также торговли.

Физическая осуществимость диктуется физическими характеристиками самого участка (инженерно–геологические параметры грунтов, местоположение, достаточность размера участка и т.д.). При реализации рассматриваемых вариантов препятствий физического характера на данной территории не будет.

Экономическая целесообразность. При анализе экономической целесообразности определяется, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить приемлемый доход владельцу участка, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Основной критерий экономической целесообразности: NPV(CF)>0.

Следует также  учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка земли. Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. На потенциал  местоположения участка земли влияет, прежде всего, характеристика окружающего  типа землепользования. Проведя анализ близлежащего конкурентного окружения, можно сделать вывод о том, что вокруг объекта исследования расположены образовательные и  медицинские учреждения, объекты  общественного питания, жилые дома и парки. С точки зрения экономической  целесообразности можно исключить  данные назначения объектов из рассматриваемого перечня.

Исключим  также дом культуры, пешеходный переход, объект ЖКХ, культовый объект, отделение  милиции, поскольку данные виды использования  земельного участка не принесут дохода. Далее исключим автозаправку, поскольку  для осуществления данного вида деятельности интересно только нефтяным компаниям, ветеринарную клинику, спортивный объект, ресторан и гостиницу, поскольку  в данных случаях бизнес основывается скорее на управлении, а не недвижимости. Исключив также вариант парковки/гаража из-за его малой доходности и рассмотрев близлежащую к участку местность, можно утверждать, что имеется в микрорайоне имеется небольшое количество торговых  и офисных объектов и что существующий локальный спрос  не удовлетворен. Емкости «местного» рынка, особенно в текущих экономических условиях хватит, чтобы принять  дополнительный объем предложения, который появится в результате строительства небольшого торгового комплекса или бизнес-центра.

                                                                                                                                                 

Максимальнаяараэффективность. Максимально эффективным называется такой вариант использования участка, который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется наиболее эффективный из двух вариантов: строительство офисного и торгового здания.

 

Определение наилучшего наиболее эффективного варианта использования условно  свободного участка.

Для того, что  определить наилучший и наиболее эффективный вариант использования  условно свободного участка, необходимо провести следующий алгоритм расчетов:

1. Варианты использования земельного  участка 

2. Стоимость улучшения – затраты  на строительство (нормативы:  УПВС, УПБС ВР; или рыночные данные).

3. Стоимость объекта

 

4. Стоимость земельного участка VL=Vо–VB→max, где VL – стоимость земли, Vо – рыночная стоимость объекта (улучшение + земля), VB – стоимость улучшения. Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, является максимальная стоимость земли. 

Будем использовать метод капитализации нормой отдачи и метод остатка для нахождения стоимости земельного участка. Доходный подход определяет стоимость недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

- Метод прямой  капитализации наиболее применим  к объектам, со стабильными и  предсказуемыми суммами доходов  и расходов в течение достаточно  продолжительного промежутка, включает  три группы техник.

• Техники мультипликаторов валового дохода. Этими техниками рыночная стоимость объекта определяется умножением валового дохода (потенциального или эффективного) на среднерыночную величину мультипликатора (потенциального или эффективного валового дохода соответственно).
• Техники коэффициентов капитализации. Эта группа техник обеспечивает капитализацию чистого операционного дохода путем его делением на норму денежного потока, называемую коэффициентом капитализации ( ). Величина коэффициента капитализации определяется техникой сравнительного анализа продаж, а также другими техниками (коэффициента операционных расходов, группы компонентов собственности, инвестиционной группы, коэффициента покрытия долга).
• Техники остатка. При известной стоимости и известном коэффициенте капитализации одного из
• двух интересов в собственности стоимость второго рассчитывается посредством капитализации инструментом ,части , чистого операционного дохода  :