Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

- Метод капитализации  нормой отдачи основан на учете  периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности  их поступления. Каждое поступление  дохода, включая доход от перепродажи,  дисконтируется (то есть пересчитывается  по ставке дисконтирования в  настоящую стоимость). При этом  ставка дисконтирования, которая  является в основном функцией  риска, может быть для каждого  вида дохода различной. Величина  ставки дисконтирования выбирается  с учетом состояния рынков  капитала, ожиданий и желаний  инвесторов. К указанному методу  отнесены техника непосредственного  дисконтирования, модельные техники  и техники ипотечно – инвестиционного  анализа.

 

Определение прогнозного периода

Метод капитализации  доходов нормой отдачи основывается на будущих денежных поступлениях, поэтому задачей оценщиков является выработка прогноза изменений денежного  потока на какой–либо будущий временной  период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется  период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста недвижимости не стабилизируются (предполагается, что  в постпрогнозный период должны иметь  место стабильные долгосрочные темпы  роста или бесконечный равный поток доходов). Выбор прогнозного  периода (срока проекта) зависит  от объема информации, достаточной  для долгосрочных прогнозов. Чем  более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно  предсказать характер изменения  денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее  влияние имеет точность определения  денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата. В настоящих расчетах принят прогнозный период, равный 10 годам.

 

Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки

Потенциальный валовой доход  определяется от сдачи  объектов недвижимости в аренду на вторичном рынке.

• Контрактная годовая арендная плата — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания.
• Рыночная годовая арендная плата — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Рыночная  арендная ставка для  двух вариантов  использования участка как условно  свободного определена сравнительным  подходом ниже. В данной работе применялась  техника факторного анализа (парных сравнений).

 

Отбор объектов-аналогов

При выборе объектов-аналогов уделялось внимание назначению объектов, схожести местоположения, типу объекта, площади и состоянию помещений. Источниками информации послужили  интернет ресурсы: www.spb.arendator.ru, www.estate.spb.ru. Рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких–либо особых обстоятельств.

 

 

 

 

 

Элементы сравнения и корректировки

В данной работе в качестве элементов сравнения  послужили права на земельный  участок, наличие парковки, доступность  объекта (пешеходная и транспортная), состояние помещений.

Техника парного сравнения заключается в том, что арендная ставка рассчитывается путем корректировки ставок с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность арендных ставок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

 

Табл.4-4 Расчет арендной ставки для торговой функции

 

Элемент сравнения	Объект исследования	ТД ”Пассаж”	Северный Молл	Сенатор	Вояж
Цена (руб/кв.м в месяц)		1750	600	1020	800
Район расположения	Выборский	Невский	Калининский	Петроградский	Калининский
Местоположение	Пр.Просвящения	Невский Пр.	Культуры пр.	Ул. Проф. Попова	Гражданский пр.
Тип объекта	Торговое здание	Торговое здание	Торговое здание	Торговое здание	Торговое здание
Арендная площадь, кв. м		7000	26670	3000	15708
Права	собственность	аренда	аренда	аренда	аренда
Корректировка		-1150	-1150	-1150	-1150
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		600	600	600	800
Наличие парковки	есть	есть	есть	есть	нет
Корректировка		-	-	-	-200
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		600	600	800	600
Состояние помещений	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	отличное
Корректировка		-	-	-	-200
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		600	600	600	600

 

Элемент сравнения:

1. Права. Корректировка  1750-600=1150;

2. Парковка. Корректировка 800-600=200;

3. Состояние  помещений. Корректировка 800-600=200

Расчетная арендная ставка для торговой функции равна 600 руб. за кв.м в месяц.

 

 

 

 

 

 

 

 

Табл.4-5 Расчет арендной ставки для офисной функции

Элемент сравнения	Объект исследования	Акватория	Атлантик Сити	Собрание	Совирен
Цена (руб/кв.м в месяц)		625	875	1000	1250
Район расположения	Выборский	Выборгский	Приморский	Невский	Василеостровский
Местоположение	Пр.Просвящения	Выборгская наб	Савушкина ул.	Цветочная ул.	Малый просп. В.О.
Тип объекта	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание	Офисное здание
Арендуемая площадь, кв. м		21000	9500	22000	7000
Права	Собствен.	аренда	аренда	аренда	аренда
Корректировка		-625	-625	-625	-625
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		480	1355	1105	1105
Потребность в ремонте	нет	нет	есть	есть	есть
Корректировка		-	-625	-625	-625
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		480	730	480	480
Доступность объекта	плохая	плохая	хорошая	плохая	плохая
Корректировка		-	-250	-	-
Скорректированная стоимость, руб/кв. м		480	480	480	480

 

Элемент сравнения:

1. Права. Корректировка  1250-625=625;

2. Потребность в ремонте. Корректировка 1250-625=625;

3. Доступность.  Корректировка 875-625=250.

Расчетная арендная ставка для офисной функции равна 490 руб. за кв.м в месяц.

 

Определение величины эффективного валового дохода

Эффективный валовой доход (Ieg) рассчитывается по следующей формуле:

_,

где - потенциальный валовый доход,

      – потери от недозагрузки,

      – потери от неплатежей.

 

Расчет по объектам-аналогам: для торговой функции – торговый центр Пассаж, для офисной функции – бизнес-центр Атлантик Сити, как наиболее схожие и подобные объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектов сравнения).

Коэффициент недозагрузки для офисной функции  принят на уровне 9,6%¹, а для торговой недвижимости  коэффициент недозагрузки составляет 7%², коэффициент неплатежей как для офисной, так и торговой функции составляет 1%.

Стоимость эксплуатации здания напрямую зависит от его площади  и класса, которая определяется общепринятой классификацией. На практике эти величины могут варьироваться в течение  годового цикла эксплуатации и зависят, в первую очередь, от сезонности, износа здания и его инженерной инфраструктуры. Операционные расходы делятся на постоянные и переменные.

              

В постоянные операционные расходы включаются:

*минимальные расходы на управленческий и бухгалтерский учет;

*затраты на «антиаварийное» теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание сетей и конструкций;

*затраты на техническое обслуживание: своевременный ремонт кровли, элементов конструкций и сетей из средств, планируемых как резерв замещения;

*расходы на эксплуатацию: уборку территории, а также систему обеспечения безопасности в здании.

В переменные операционные расходы включаются:

*расходы по управлению;

*расходы по управлению (в зависимости от объекта: 3–6 % от эффективного валового дохода или заработная плата управляющего);

*расходы на маркетинг (целевое финансирование мероприятий рекламной кампании, по аналогии как у основных конкурентов, 1–6 % от эффективного валового дохода, по остаточному принципу);

*расходы на юридические и бухгалтерские услуги (% от эффективного валового дохода, можно по рыночным расценкам аналогичных услуг или заработная плата специалиста);

*коммунальные услуги (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация, удаление мусора можно рассчитать по нормам или проанализировать бухгалтерские счета ретро-периода);

*эксплуатационные расходы (обслуживание всех коммуникаций здания, дезинфекция, расходные материалы, кондиционирование – данные рассчитываются аналогично коммунальным услугам);

*расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с отчислениями в социальные фонды, рассчитывается по рыночным данным о средней заработной плате подобных специалистов);

*расходы по обеспечению безопасности (рассчитывается по рыночным расценкам аналогичных услуг или по данным о среднерыночной заработной плате специалиста);

*резерв на замещение.

На  оплату услуг по содержанию и управлению офисным центром приходится, в  среднем, 30% от валового дохода объекта, а для торговых центров не превышает 20%³.

Прогнозные  значения уровня арендных ставок в  данных сегментах, рассчитанные на основании  результатов ежемесячных экспертных опросов о состояния рынка  коммерческой недвижимости относительно 1 квартала 2012 года составили 8% для офисных  центров и 4% для торговых центров.⁴

 

Табл.4-6 Чистый операционный доход для офисного объекта

Год	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Площадь, кв. м	9500	9500	9500	9500	9500	9500	9500	9500	9500	9500
Арендная ставка, руб./кв.м/мес.	500	544	592	644	701	763	831	905	986	1074
Потери от неплатежей, %	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Потери от недозагрузки, %	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9
Операционные расходы, %	30	30	30	30	30	30	30	30	30	30
Чистый операционный доход, руб./год	2995492	3259096	3546663	3858194	4199680	4571122	4978508	5421841	5907111	6434317