Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

 

Расчёт чистой текущей  стоимости ресторана общего питания.

Ресторан общего питания	Предынвестиционная и инвестиционная фазы		Операционная фаза						Постпрогноз
Период	0	1	2	3	4	5	6	7	8
Затраты на капитальный ремонт с модернизацией	-33 152 667	-33 152 667
Темп роста арендной ставки и аренды автостоянки ,%		5,60%	5,10%	5,10%	4,40%	3,60%	3,60%	3,40%	3,40%
Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год	16 106 112	17 008 054	17 875 465	18 787 114	19 613 747	20 319 842	21 051 356	21 767 102	22 507 184
Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg			20%	20%	20%	20%	20%	20%	20%
Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год	11596400,64		14 300 372	15 029 691	15 690 997	16 255 873	16 841 085	17 413 682	18 005 747
Операционные расходы, руб. в год			5 005 130	5 260 392	5 491 849	5 689 556	5 894 380	6 094 789	6 302 011
Чистый операционный доход, руб.в  год			9 295 242	9 769 299	10 199 148	10 566 318	10 946 705	11 318 893	11 703 735
Стоимость реверсии, руб.								97 531 129
Денежные потоки проекта, руб.	-33 152 667	-33 152 667	9 295 242	9 769 299	10 199 148	10 566 318	10 946 705	108 850 022
Чистая текущая стоимость, NPV	13 270 862

5.2 Выводы по выбору НЭИ участка с имеющимися улучшениями

 

Сравнения показателей NPV u IRR ресторана и спортивной площадки.

	NPV	IRR	PP, лет
Стоимость ресторана	13 270 862	18%	4	вариант 2
Стоимость спорт - площадки	6 615 117	14%	4	вариант 1

 

Делаем вывод из приведенных  данных в таблице, что наилучшим  и наиболее эффективным вариантом  использования земельного участка  с улучшением будет постройка  ресторана общего питания.

 

Заключение

 

В данной работе были описаны земельный участок, улучшение на этом участке, определены основные и особые допущения и ограничивающие условия, принятые при проведении исследования. Был проделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного, а также анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями с кадастровым номером 78:5516А:2 и расположенным в Санкт-Петербурге по адресу: проспект Просвещения, дом 40, литера A.

                В ходе проделанной  работы было выявлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка как условно свободного является реализация на нем офисной  функции. А также, что наиболее эффективным вариантом использования земельного участка с существующими улучшениями является пристройки ресторана общего питания

 

Список  литературы

 

Закон Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»  от 16.02.2009 г. № 29-10 (часть II)

Закон Санкт-Петербурга «О генеральном плане Санкт-Петербурга и зонах охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» от 22.12.2005 г. № 728-99 (с изменениями на 30.06.2010 г.)

http://www.becar.ru/get_file.php?doc=2798

http://theproperty.ru/sankt-peterburg/sale/torgovye/

kgainfo.spb.ru

http://www.uniprice-ocenka.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=139

Приказ КЗРиЗ Санкт-Петербурга № 158 от 01.06.2012 г.

http://base.garant.ru

http://www.naibecar.ru

¹ http://www.becar.ru/get_file.php?doc=2797

² http://www.becar.ru/get_file.php?doc=2798

³ http://www.restat.ru/article/showarticle/13/

⁴ http://www.guion.spb.ru/userfiles/prognoz2012_1.pdf

⁵ http://theproperty.ru/sankt-peterburg/sale/office/

⁶ http://theproperty.ru/sankt-peterburg/sale/torgovye/

⁷ http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_000137.htm

⁸ http://base.garant.ru/2305985/

⁹ http://www.naibecar.ru/research_message_6263.html

¹⁰ http://www.naibecar.ru/research_message_6263.html