Определение рыночной стоимости комнаты в трехкомнатной квартире в многоквартирном жилом доме

Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования  собственности, исходя из анализа состояния  рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности  способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое их физически осуществимое и разрешенное законом использование  будет давать приемлемый доход владельцу  участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом  двухэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

3.1 Оценка стоимости объекта затратным подходом.

Затратным методом основан  на определении затрат, который может  понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве  здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или  потребительским свойствам оцениваемой  недвижимости. При затратном подходе стоимость объекта определяется суммированием рыночной стоимости земельного участка и полных затрат застройщика на его благоустройства и строительства на нём улучшений. При этом учитывается предпринимательская прибыль инвестора и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ. В современных условиях применение затратного подхода является определяющим.

Затратный подход применяется: для определения стоимости нового строительства; для оценки объектов уникального назначения; объектов специального назначения; для целей налогообложения; в целях получения кредита в банке под залог. Затратный подход не рекомендуется применять при оценке объектов приносящих доход, чрезмерным износом, имеющих историческую ценность.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом:

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка с учётом его наилучшего или наиболее эффективного использования.
2. Оценка прямых и косвенных затрат на строительство здания на дату оценки.
3. Оценка величины предпринимательской прибыли, соответствие требо-ванием рынка.
4. Расчёт восстановительной стоимости улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Оценка общего накопленного износа здания как сумма физического износа, функционального и внешнего устаревание.
6. Расчёт рыночной стоимости здания как разницы между восстанови-тельной стоимости и величиной общего накопленного износа.
7. Расчёт рыночной стоимости объекта, как суммы рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости строений.
8. Корректировка рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

Ст. объекта = Рст зу + З + П – И

 

Определяют стоимость  восстановления или стоимость замещения.

Стоимость восстановления представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания.

Стоимость замещения  – это сумма затрат в текущих  ценах на дату оценки, на строительство  нового здания имеющего эквивалентную  полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и конструкций  и в соответствии с современными стандартами.

 

Ст. вост. = Ст. строит + Прибыль

 

Ст. строит = СМР +Зобор +Зкосв

 

Обоснование отказа от использования затратного подхода  к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта  оценки я  пришел к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который  гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую  нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства  на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, я не располагаю.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того,  абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых  выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

3.2 Оценка стоимости  объекта методом сравнения продаж.

При определении рыночной стоимости земельного участка применяются разные методы. Наиболее распространённым является метод сравнения продаж, который основан на принципе замещения. Суть, которого в том, что у покупателя есть возможность выбора земельных участков, и он не заплатит за земельный участок больше, чем цена по аналогичным участкам. Метод сравнения продаж основан для определения рыночной стоимости тех земель, которая фактически незастроенные или рассматриваются как незастроенные.

Для оценки земельного участка  необходимо информация оценок продаж земельных участков являющихся аналогами  оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

1. подбор участков земли сопоставимых по ценообразующим факторам с оцениваемым участком, с известными ценами продаж.
2. Внесение поправок в цены продаж сопоставимым земельным участком по ценообразующим факторам.
3. расчёт итоговой стоимости оцениваемого земельного участка на основе цен сопоставимых участков.

В качестве единицы сравнения  используется стоимость одного гектара  или одного квадратного метра  участка. Для сравнения используется три или пять аналогичных земельных участков.

Сравнительный подход является методом прямого сравнительного анализа продаж. Он основан на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы. Оценщик  делает поправки на различие в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки. В результате определяется, цена продажи каждого объекта в сравнении, как если при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки. Основным условием применение сравнительного подхода является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации. Предпочтение отдаётся в виду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке односемейных жилых домов, недвижимости малого бизнеса незастроенных участков земли. Применение сравнительного подхода не целесообразно, когда рынок недвижимости недостаточно развит, информация о ценах недоступки для оценщика нарушаются условие типичности рыночной сделки.

Этапы применения сравнительного подхода:

1. Изменение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданных на соответствующем рынке.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведения сравнительного анализа по каждой единице.
4. Проведение корректировок, цены продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющими различиями.
5. Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объектов для получения единого показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Элементы сравнения  – это характеристики собственности  и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

Подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.

Таблица 2

№ п.п.	Элементы расчета	Комнаты
		№ 1	№ 2
1	ОЦ (общая цена), руб. S (площадь), м2 Ц (цена) 1 м2, руб.	250000 30 8333	200000 23 8696
2	ИП (имущественные права) СЦ (скорректированная цена)	- 8333	- 8696
3	УФ (условия финансирования) СЦ (скорректированная цена)	- 8333	- 8696
4	УСС (условия совершения сделки) СЦ (скорректированная цена)	- 8333	- 8696
5	ВЗС (время завершения сделки) СЦ (скорректированная цена)	8333*(1+0,02) 8500	8696*(1-0,1) 7826
6	МО (местоположение и окружение)	+5	-
7	ПГО (Правовые и гражданские ограничения  по виду использования и застройки  земельных участков)	-	-
8	ФХ (Физические характеристики)	-3%	-7%
	ЭХ (экономические характеристики)	-	+10%
	Суммарная корректировка	2%	+3%
	СЦ	8670	8061
	Количество корректировок	2	2

 

W₁= (1/2) / (1/2+1/2) = 0, 5

W₂ = (1/2) / (1/2+1/2) = 0, 5

СЦ = (8670*0,5)+(8061*0,5)= 4335 + 4031= 8366 руб. – это цена за 1 м² оцениваемой жилой комнаты.

Площадь оцениваемой жилой комнаты равна 10,6 м². Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемой комнаты следующим образом:

10,6*8366=88680 руб.

Ответ: рыночную стоимость оцениваемой жилой комнаты мы нашли методом сравнения продаж и сосчитали, что оцениваемая жилая комната имеет стоимость 88680 рублей.

3.3 Оценка стоимости  объекта доходным подходом.

Доходный подход – это один из трёх неизвестных подходов к оценке недвижимости представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов объекта оценки всех будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Доходный подход основан  на предположении о том, что стоимость  объекта недвижимого имущества  определяется текущей стоимостью будущих  доходов от его использования, т.е. фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта.

Существует два основных метода доходного подхода, которые  будут подробно рассмотрены в  последующих разделах наряду с другими  техниками:

1. метод прямой капитализации;
2. метод дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход к  оценке земельного участка включает методы, с помощью которых оценка стоимости земли определяется исходя из ожидаемых покупательских доходов. Доходный подход применил только к  земельным участком приносящий доход в будущем на протяжении всего процесса эксплуатации. При данном подходе существует сложность, которая заключается в том, что трудно определить доход, будущий и через коэффициенты привести его к современному уровню. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью коэффициента капитализации.

В основе доходного подхода  лежат следующие принципы:

1. Наиболее эффективного использования.
2. Ожидания.
3. Спроса и предложения.
4. Принцип замещения.

Методы доходного подхода, так же как и затратный подход, применимы для оценки стоимостей в использовании и для целей финансового учёта.