Отчет по производственной практике в агентстве недвижимости ООО "Компания Век"

К основным задачам рынка недвижимости можно отнести следующее:

1. Формирование и внедрение  профессиональных норм и стандартов  взаимоотношений участников рынка  недвижимости, сводящих к минимуму  затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска  информации (ведения переговоров, принятия  решений, правового закрепления  сделок участников, координации  усилий участников, контроля и  восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители  агентств, менеджеры, психологи, специализированные  подразделения общественных объединений, подразделения и организации  систем профессионального обучения.

2. Создание института  инфраструктуры рынка недвижимости  для координации действий участников  рынка недвижимости, исследования  и анализа, контроля и регулирования  на рынке недвижимости.

3. Формализованное описание  профессиональных норм и стандартов  взаимоотношений участников рынка  недвижимости и тиражирование  их в профессиональной среде.

Рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) [6, c. 62-63].

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

• субъекты рынка;
• процессы функционирования рынка;
• механизмы (инфраструктуру) рынка;
• объекты недвижимости.

Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис.1). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка.

Рис.1. Субъектная структура рынка недвижимости

 

Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

-         органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

-         организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

-         федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

-         органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

-         органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

-            предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;

-            инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

-            риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

-            застройщики, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

-            девелоперы, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

-            редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

-            заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

-            страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

-            управляющие проектом, выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

-            управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

-            оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

-            финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

-            аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

-            участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

-            маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги на рынке недвижимости;

-            специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

-            юристы, осуществляющие юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости;

-            специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

-            другие специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости [19, c.165-168].

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
• оценка инвестиционного проекта;
• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.  

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта  недвижимости;

1.1 Организация системы  развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта  недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации  и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3. Товарный оборот объектов  недвижимости;

3.1.Организация системы  товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий )собственности на объект недвижимости  и регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного  оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие  рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.