Подходы и методы оценки стоимости имущества

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие и сущность оценочной деятельности. Основные направления оценочной деятельности 

В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в итоге состоявшейся сделки. И ни одному, даже выдающемуся, уму за всю историю человечества, от времени Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены.

Вместе с тем в основе рыночной цены сделки, выступающей результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина-стоимость, которая, будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. Именно эту величину чаще всего и пытается определить эксперт-оценщик. В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями по состоянию на 27 февраля 2003г.) дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Определяя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, поступившую из внешних источников, содержащую наряду с другими сведения о состоянии рынка в целом и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект. На основе полученной информации рассчитываются величина, отражающая в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие образование этого дохода, и др. Найденная величина может совпадать с будущей ценой сделки, а может и отличаться от нее. Более того, выполняя заказ покупателя и заказ продавца на оценку одного и того же объекта, оценщик, скорее всего, получит различные величины, так как наблюдается несоответствие информационной базы и ожиданий заказчиков. Однако такое расхождение не должно быть существенным.

Следовательно, величина, определяемая оценщиком, — это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними, органично соединяя специфику оцениваемого объекта и существующие на момент оценки общерыночные параметры, выражая первое через второе. Поэтому любая стоимостная оценка «привязана» к конкретной дате.

 

 

Для того чтобы понять сущность и особенности оценочной деятельности, необходимо дать более развернутые ее определения. Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое на первый взгляд определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, основные черты данного процесса. Рассмотрим каждую из них.

1)     Оценка стоимости — это процесс. Для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, параметров объекта и выбранных методов.

2)     Можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например: определить цели оценки, выбрать вид стоимости, подлежащей расчету; собрать и обработать требуемую информацию; обосновать методы оценки стоимости; рассчитать величину стоимости объекта, внести поправки; вывести итоговую величину; проверить и согласовать результаты. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место, т. к. это приведет к искажению результата. Отсюда следует, что оценочная деятельность — процесс упорядоченный: все действия совершаются в определенной последовательности.

3)     Оценка стоимости — процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта, но какую стоимость надо определить, зависит опять же от цели оценки, а также от параметров оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость; если целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то вычисляется ликвидационная стоимость.

4)     Процесс оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные показатели должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

5)     Сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее связи с рыночной ситуацией. Она означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемой объекта, его технические характеристики, местоположение, генерируемый им доход, состав и структуру активов и обязательств и т. п. Оценщик обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и стратегию конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущее состояние отрасли и экономики.

 

 

Рыночная экономика отличается динамизмом, поэтому время — важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы.

Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году.

Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она «привязана» только к конкретной дате. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, необходимы постоянные оценка и переоценка объектов собственности.

Другим существенным фактором оценки в условиях рынка выступает риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т. п. Иными словами, риск — это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки служат рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...» Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в выбранной валюте, так как это позволяет провести более точные расчеты и избежать или существенно уменьшить погрешность, возникающую при переводе итогового результата из одной валюты в другую.

Вычисляя величину стоимости, оценщик старается полностью учесть влияние основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом; риски, сопровождающие получение этого дохода; среднерыночный уровень доходности; цены на аналогичные объекты; характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (составных элементов); конъюнктура рынка; текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

 

2. Цели и принципы оценки стоимости имущества

Принципы оценки недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы.

Принципы оценки недвижимости

Группа	Принцип	Характеристика
Принципы пользователя недвижимого имущества	Полезности	Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу
	Замещения	Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью

 

 

Группа	Принцип	Характеристика
	Ожидания	Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью
Принципы, связанные с объектом недвижимости	Остаточной продуктивности	В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала
	Предельной продуктивности	В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек
	Вклад	Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов
	Возрастающей и убывающей доходности	Закономерность об убывающей предельной производительности – т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений
	Сбалансированности (пропорциональности)	Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой
	Оптимальных величин	Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости
	Оптимального разделения имущественных прав	Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости
	Наиболее эффективного использования	Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования
Принципы внешней рыночной среды	Соответствие	Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка
	Зависимость	Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.
	Спрос и предложение	Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка
	Конкуренция	Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций
	Изменение	Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования		Разумное и возможное использование объекта недвижимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки*

 

 

 

3. Цена, затраты, стоимость. Виды стоимости.

Цена и затраты.

Определение полных затрат на предприятии используется с целью:  
 
 
— оценки запасов сырья, материалов, готовой продукции;  
— установления цен;  
— оценки результатов деятельности.  
 
Оценка запасов по полным затратам представляет собой применение информации о затратах, предписанной законом и инструкциями, которые должны использоваться всеми предприятиями в финансовых отчетах. Вам следует помнить о том, что процедура оценки запасов с целью анализа финансовых отчетов регулируется официальными инструкциями, а для оценки запасов в рамках управленческого учета никаких инструкций не существует. Установление цен. Одним из наиболее важных решений, принимаемых руководством, является назначение цен на продукцию предприятия. Если установленная цена будет слишком высокой, то рынок может не востребовать предложение предприятия, его затраты не будут окуплены, и предприятие понесет убыток. Если установленная цена будет слишком низкой, то предприятие может оказаться не в состоянии покрыть все свои расходы даже при условии роста объемов продаж. Таким образом, в обоих случаях предприятие долго не просуществует. Оценка результатов деятельности. Одна из целей управленческого учета состоит в «планировании и контроле», а одним из широко используемых методов контроля является сравнение фактических результатов деятельности предприятия с заранее установленными плановыми показателями. На основе этого сравнения для обеспечения оптимальных результатов деятельности предприятия руководство может предпринять соответствующие корректирующие действия. При решении руководством предприятия вопроса о цене, по которой следует реализовать продукцию на рынке, часто используется метод ценообразования по принципу «средние затраты плюс прибыль».  
 
При ценообразовании по принципу «средние затраты плюс прибыль» берутся полные затраты на единицу продукции и к ним добавляется прибыль ( по определенному проценту рентабельности), в результате чего получается оптовая цена. Добавление к оптовой цене налога на добавленную стоимость (НДС) дает отпускную цену. Поскольку полные затраты на изделие обычно включают только производственные накладные расходы, то прибыль должна быть достаточной и для покрытия непроизводственных накладных расходов предприятия (например, на материальную помощь работникам). А часть чистой прибыли должна оставаться на предприятии.  
 
Пример  
Полная себестоимость торта «Птичье молоко» развесом 0,75кг составляет 100руб. Главный экономист полагает, что для покрытия всех других затрат и создания достаточной прибыли необходима прибыль в размере 25%. НДС составляет 18%. Оптовая цена одного торта, полученная по методу ценообразования по принципу «средние затраты плюс прибыль», будет равна: 100 + 100 х 0,25 = 125руб. Отпускная цена (с учетом НДС): 125 + 125 у. 0,18 = 147,5руб. Преимущество метода ценообразования по принципу «средние затраты плюс прибыль» заключается в том, что он позволяет руководству назначать такую отпускную цену, которая покроет затраты на производство изделий, а также обеспечит предприятию определенную долю прибыли от всех продаж. Недостатком этого метода ценообразования является то, что полные затраты на единицу продукции включают начисление накладных расходов, которые устанавливаются на основе заранее определенных объемов выпуска продукции. Если фактические объемы производства окажутся существенно отличающимися от предопределенных объемов, то фактические полные затраты на единицу продукции будут значительно отличаться от запланированных затрат, на которых базируются отпускные цены. Очевидно, что это сделает первоначальную продажную цену, основанную на предварительно определенных объемах, ошибочной и автематически вызовет изменение фактической прибыли по отношению к той, на которую рассчитывало предприятие, устанавливая цену на свою продукцию. Таким образом, очевидно, что если руководство намерено использовать метод ценообразования по принципу «средние затраты плюс прибыль», ему следует уделять особое внимание показателям объема производства, применяемым при расчете затрат. Должна быть гарантия, что запланированный объем производства будет выполнен. Конечно, такую гарантию ни одно предприятие дать не может. Хотя метод ценообразования по принципу «средние затраты плюс прибыль» является полезным инструментом в процессе установления цен, руководству не следует опираться исключительно только на него для установления отпускной цены на свою продукцию.  
 
Необходимо также учитывать следующие факторы:  
— Условия рынка. Законы спроса и предложения свойственны всем открытым рынкам. И рыночная цена товара или услуги должна учитывать этот фактор. Согласно экономической теории, для каждого вида продукции существует цена продажи, при которой сочетание спроса и предложения дает максимальное значение прибыли предприятия. — Цены конкурентов. Если конкурент осуществляет поставку на рынок аналогичных товаров, то отпускная цена конкурента является точкой отсчета для определения предприятием возможных отпускных цен на собственный товар. — Общие экономические показатели (например, изменение покупательной способности населения, отраслевые прогнозы).  
Плановый уровень эффективности предприятия будет основываться на информации, получаемой из ряда источников. Одним из главных источников являются данные о затратах на продукцию, которую предприятие старается реализовать. Во-первых, заранее рассчитанная себестоимость единицы продукции предприятия формирует основу ожидаемых производственных затрат, возникающих у предприятия при данном объеме производства (на котором базируются расчеты). Поэтому заранее определенная себестоимость единицы продукции является важным фактором для принятия решения о назначении цены, а это, в свою очередь, определяет ожидаемый объем продаж и доходы предприятия.  
Во-вторых, планируемый объем продаж определяет объем производства, которого предприятие должно достичь для удовлетворения потребительского спроса. Таким образом, информация о затратах образует основу для большинства плановых показателей деятельности предприятия. Система управленческого учета (вместе с системой анализа финансовых отчетов) предприятия обеспечивает сбор информации о фактических результатах для сравнения с плановыми показателями. 

 

Стоимость. Виды стоимости.

Стоимость недвижимости имеет 2 формы проявления: меновую стоимость и потребительную стоимость. Меновая стоимость – это стоимость возникающая в процессе обмена недвижимости на деньги или другие товары. Формой проявления меновой стоимости является цена, по которой объект недвижимости был отчужден, при этом цена выражает суммарное воздействие всех рыночных факторов. Потребительная стоимость – это стоимость объекта оценки, обусловленная присущими ему совокупностью естественных свойств, способных удовлетворять потребности текущего или потенциального пользования. В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав различные виды стоимости недвижимости делятся на 2 основных группы:

 

 

 

1)                  Стоимость в обмене, как выражение меновой стоимости

2)                  Стоимость в пользовании, как выражение потребительной стоимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Согласно ФС №2 при определении величины стоимости объекта недвижимости рассчитываются или обосновываются в зависимости от целей оценки следующие 4 вида стоимости:

1)                  Рыночная стоимость

2)                  Ликвидационная стоимость

3)                  Инвестиционная стоимость

4)                  Кадастровая стоимость

В свою очередь рыночная и ликвидационная стоимости относятся к стоимости, возникающей в обмене. Инвестиционная и кадастровая стоимости относятся к стоимости, возникающей в пользовании.

Рыночная стоимость  - под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает:

1)                  У каждой из сторон сделки имеются мотивы для её совершения и при этом у каждой из сторон нет принуждения к совершению этой сделки;

2)                  Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана покупать объект сделки;

3)                  Стороны сделки хорошо осведомлены о её предмете и действуют в своих интересах;

4)                  Объект сделки представлен на рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов сделки;