Подходы и методы оценки стоимости имущества

5)                  Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении какой-либо из ее сторон не было.

Возможность отчуждения на открытом рынке посредством публичной оферты типичной для аналогичных объектов означает, что информация об объекте оценки доступна для всех заинтересованных лиц и срок экспозиции объекта оценки должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа заинтересованных покупателей. 

Срок экспозиции это период времени в течении которого информация об объекте недвижимости представлена в виде открытого предложения о покупке или продаже недвижимости. Период времени экспозиции исчисляется с момента опубликования по продаже или покупке недвижимости до момента её продажи. Каждый вид недвижимости имеет свой срок экспозиции.

 

 

Рыночная стоимость определяется в следующих случаях:

1)                  При изъятии имущества для государственных нужд;

2)                  При определении стоимости ценных бумаг;

3)                  При определении стоимости объекта залога;

4)                  При определении стоимости не денежных вкладов в УК  юридического лица;

5)                  При определении стоимости имущества должника в ходе проведения процедуры банкротства;

6)                  При определении стоимости безвозмездно передаваемого и соответственно получаемого имущества;

7)                  В иных случаях, не противоречащих действующему законодательству.

 

 

На практике по желанию заказчика могут быть рассчитаны следующие разновидности рыночной стоимости:

1)                  Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

2)                  Специальная стоимость;

3)                  Стоимость замещения объекта оценки;

4)                  Стоимость воспроизводства объекта оценки;

5)                  Стоимость объекта оценки при существующем ее использовании.

 

 

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – это стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами необходимыми для продажи свободнообращающихся на рынке товаров. Как правило, к объектам с ограниченным рынком относятся специализированные объекты, право приобретения которых, имеет специализированные организации или объекты, не имеющие аналогов. К специализированным объектам может быть отнесена военная техника или объекты недвижимости, требующие специальных условий эксплуатации.

Специальная стоимость – под специальной стоимостью понимается стоимость объекта оценки, для определения которой оговариваются специальные условия её определения. Разновидностями специальной стоимости являются: залоговая стоимость, стоимость аренды, страховая стоимость. Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Как правило, залоговая стоимость используется и применяется в банковской сфере. По сложившейся практике в РФ залоговая стоимость, как правило, процентов на 30 ниже по сравнению с рыночной стоимостью. В этом смысле залоговая стоимость очень близка по своему содержанию к ликвидационной.  Рыночная стоимость аренды – это величина арендной платы, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях. При этом типичными рыночными условиями считаются:

1)                  На дату оценки объект оценки не занят, готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка и соответственно арендодатель и арендатор в полной мере осведомлены о характеристиках объекта, действуют разумно и без принуждений.

2)                   Период экспозиции объекта аренды достаточен  для того, чтобы информация о нем стала известна потенциальным арендаторам.

3)                  Предлагаемая арендная стоимость соответствует типичным рыночным условиям, величине и динамике арендных ставок по аналогичным объектам.

Страховая стоимость – это денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости или сама недвижимость в целом рассчитанная по методикам, применяемым в сфере страхования. Специфическим моментом расчета страховой стоимости является то, что в основе ее расчета лежит принцип замещения или воспроизводства объекта страхования или оценки с учетом накопленного износа. Именно по этой причине и ряда других причин, принято выделять и говорить о таких видах стоимости, как стоимость замещения и стоимость воспроизводства. Эти 2 вида стоимости как расчетные величины применяются в затратном подходе. Стоимость замещения – это величина затрат на создание объекта функционально аналогичного объекту оценки в рыночных ценах действующих на дату оценки с учетом износа рассчитанного также на дату оценки. Стоимость воспроизводства – это величина затрат в действующих рыночных ценах на дату оценки необходимых для создания объекта идентичного объекту оценки с применением идентичных технологий с учетом накопленного износа.

Стоимость при существующем использовании – это стоимость определяемая из существующих условий использования объекта недвижимости и исходя из предположения, что цель использования недвижимости останется неизменной.

Ликвидационная стоимость представляет собой разницу в виде денежной суммы между доходами от продажи недвижимости и расходами связанными с подготовкой этой недвижимости к продаже. Подготовка к продаже как правило включает в себя: предпродажную подготовку, размещение объявлений, оплату услуг посредников и т.д.  По своему содержанию ликвидационная стоимость является разновидностью рыночной стоимости, тем не менее между рыночной и ликвидационной стоимостями существует различие, которое и выделяет ликвидационную стоимость в самостоятельный вид. Согласно стандарту ликвидационная стоимость имеет следующее определение: это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции меньший типичного срока экспозиции, характерного для данного вида недвижимости и в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению недвижимости. Из этого определения следует, что ликвидационная стоимость как некая величина формируется под влиянием чрезвычайных обстоятельств. Такими чрезвычайными обстоятельствами как правило являются:

1)                  ликвидация юридического лица

2)                  продажа недвижимости с целью удовлетворения претензий кредиторов

3)                  продажа недвижимости судебными приставами с целью удовлетворения претензий кредиторов и иных требователей

Второй вид стоимостей, которые могут быть определены и обоснованы с помощью оценки это стоимости возникающие в пользовании:

1)                  инвестиционная

2)                  кадастровая

Под инвестиционной стоимостью понимается – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом или лицами в инвестиционных целях использования оцениваемой недвижимости. Особенностью или признаком отличающим инвестиционную стоимость от рыночной заключается в том, что в данном случае недвижимость отчуждается или продается не на открытом рынке.

Кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, определяемая методами массовой оценки, установленных и утвержденных законодательством, регулирующим проведение оценок. Спецификой расчета кадастровой стоимости является:

1)                  массовость объектов оценки

2)                  применяемые методы и методики не предполагают учет индивидуальных особенностей каждого из оцениваемых объектов. Наиболее типичным примером в данном случае является кадастровая стоимость земельных участков.

Основное предназначение кадастровой стоимости – это учетная функция и исчисление налогов, пошлин и т.д. для уплаты в бюджет. Разновидностью кадастровой стоимости является балансовая  бухгалтерская стоимость.

 

 

4. Подходы и методы оценки стоимости имущества

 

Оценка недвижимости представляет собой упорядоченный и целенаправленный процесс расчета, обоснования стоимости недвижимости. Поскольку этот процесс упорядоченный поэтому он предполагает четкую, конкретную последовательность действий при обосновании стоимости объекта недвижимости. ФС №1 предусматривает следующие 5 этапов на проведение оценки:

1)                  заключение договора на проведение оценки, в т.ч. согласование технического задания

2)                  сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки

3)                  применение  подходов  к оценке включая выбор методов оценки и проведение необходимых расчетов

4)                  согласование результатов  применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

5)                  составление отчета об оценке 

 

Основными задачами 1 этапа являются:

1)                   Определение объекта оценки

2)                  Определение цели оценки

3)                  Определение вида стоимостей объекта оценки

Определение объекта оценки предполагает четкое и конкретное указание, описание местоположения объекта оценки, а также определение иных его параметров, позволяющих однозначно, без всяких оговорок идентифицировать объект оценки. Определение или формулирование цели оценки предполагает выбор подходов и методов при расчете стоимости объекта оценки. Определение вида стоимости предполагает четкое и конкретное её наименование, поскольку в противном случае, если этого не сделать, оценщик в соответствии с законом имеет право самостоятельно определить тот вид стоимости, который он будет рассчитывать и обосновывать.  Вместе с тем законодательство не ограничивает заказчика в определении того вида стоимости оцениваемой недвижимости , который его интересует, но при этом видение заказчика по поводу стоимости, которую хочет знать, должна быть четко и конкретно описана и согласована с оценщиком. Кроме этого на этом этапе определяются или оговариваются дата на которую проводится оценка, а также ограничивающие условия и иные обстоятельства, которые оказывают или могут оказать свое влияние на величину рассчитываемой стоимости. В дальнейшем в своей работе оценщик руководствуется именно этой исходной информацией и желанием заказчика по поводу определения вида стоимости.

На втором этапе проводится сбор и обработка следующей информации:

1)                  Выявляются правоустанавливающие документы, сведения об объекте оценки, а также сведения обременении или обременениях наложенных на объект оценки. Одним из видов правоустанавливающих документов на недвижимость является свидетельство о регистрации, право собственности в органах юстиции. Если на объект недвижимости наложены какие-либо обременения, предполагающие ограничения права текущего собственника на отчуждение этой недвижимости, передачу ее в залог, обременения подобного рода регистрируются в органах юстиции и указываются в свидетельстве о праве собственности.  Кроме этого оценщиком должна быть найдена и собрана иная правоустанавливающая информация или документация.

2)                  Данные бухгалтерского учета и отчетностей, имеющие отношения к объекту оценки.

3)                  Собирает  оценщик информацию о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки. для недвижимости источником такой информации выступает технический паспорт. В этом паспорте содержится вся информация об объекте недвижимости как то дата ввода в эксплуатацию, материал из которого построена эта недвижимость, в т.ч. по каждому из её конструктивных элементов (фундамент, стены, перекрытия, лестничные пролеты, шахты лифта, кровля и т.д.). Кроме этого технический паспорт содержит в себе такую важнейшую информацию как поэтажный план. Любая недвижимость содержит в себе так называемые инженерные сети (электропроводка, система отопления, телефонизация). Оценщик собирает информацию и об инженерной обеспеченности недвижимости. Следует иметь в виду, что технический паспорт является документом срочным, поэтому оценщик должен убедиться, что технический паспорт на дату оценки является документом действующим. Кроме этого оценщик должен убедиться и в том, что перепланировки, которые могут быть в недвижимости нашли свое отражение в этом техническом паспорте. Оценщик также должен убедиться, что эти перепланировки носят законный характер, т.е. согласованы с соответствующими службами и если в этом есть необходимость оценщик должен потребовать (запросить) проект на перепланировку. Это же касается и инженерных сетей, имеющихся в этой недвижимости. Наличие или отсутствие названной документации существенным образом влияет на величину рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

4)                  Собирает информацию из внешних источников об объекте недвижимости, которая является дополнением к информации собранной из внутренних источников. Например такой информацией может быть: справочные данные из архива, справочные данные из бюро технической инвентаризации. Цель этого шага убедиться в том, что информация предоставленная собственником недвижимости соответствует или не соответствует действительности.

5)                  На этом шаге оценщик собирает информацию о сегменте рынка, к которому относится эта недвижимость, информация о текущей конъюнктуре на этом сегменте, а также проводится подбор аналогов и предварительное обоснование выбора этих аналогов.

6)                  Оценщиком проводится визуальный осмотр недвижимости, фиксируются визуально установленные дефекты, проводится привязка недвижимости к тому району, в котором она расположена. Эта привязка проводится с целью установления законодательно разрешенного существования недвижимости в текущем его виде на данной местности.

На этом же этапе оценщиком решается еще одна важнейшая задача: установление имущественных прав на объект недвижимости, а также обременений возложенных на эту недвижимость, как объект чей-то собственности.  Факт возникновения и перехода этих имущественных прав подтверждается свидетельством о государственной регистрации этих прав на недвижимое имущество. 

 

Третий этап: применение подхода к оценки включая выбор методов в оценке и проведение необходимых расчетов. Подходом в оценке считается некая методология, характеризующая технологию расчета рыночной стоимости объекта недвижимости. Методом в оценке принято считать – конкретную методику расчета варианта рыночной стоимости объекта недвижимости оцениваемого в рамках конкретного подхода. Согласно сложившейся практике при оценке рыночной стоимости чего-либо применяются 3 подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из этих подходов может содержать в себе несколько методов. Выбор метода или методов является правом оценщика. В целом третий этап подразделяется на 2 под этапа :

1)                  на этом под этапе проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости с точки зрения его текущего использования, а также возможных альтернативных вариантов.

2)                  непосредственный расчет стоимости объекта оценки с применением подходов, предусмотренных федеральным стандартом.

На первом под этапе оценщик проводит так называемый качественный анализ использования объекта оценки. Поскольку мы говорим о недвижимости то соответственно оценщик проводит анализ использования земельного участка. При этом оценщиком рассматриваются как текущее использование недвижимости в сочетании с земельным участком, так и альтернативные варианты. Основная задача первого под этапа заключается в следующем: