Подходы и методы оценки стоимости имущества

1)                  оценщик должен обосновать законность использования недвижимости либо в текущем её варианте, либо в ином варианте, целесообразность которого по мнению оценщика наиболее выгодна

2)                  оценщик должен подтвердить физическую осуществимость как текущего варианта использования недвижимости, так и иных вариантов, которые целесообразны по мнению оценщика

3)                  оценщик должен обосновать финансовую целесообразность как текущего использования недвижимости, так и альтернативного.

Ответом на эти 3 задачи и будет вариант наиболее выгодного использования объекта оценки. 

 

В соответствии с российскими и международными стандартами рекомендуется применять следующие 3 основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. В настоящее время не существует обязательности применения всех трех подходов. Оценщик в праве определить те подходы, которые по его мнению целесообразны и возможны к применению. Вместе с тем, если оценщик отказался от применения какого-либо из подходов он обязан в своем отчете обосновать причину отказа. 

 

Затратный подход, его суть: стоимость недвижимости рассчитывается с точки зрения величины затрат на создание этой недвижимости. Федеральный стандарт №1 определяет затратный подход следующим образом – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устаревания. Затраты на воспроизводство объекта оценки – это затраты необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затраты на замещение объекта – это затраты необходимые для создания аналогичного объекта по своим потребительским свойствам с использованием материалов и технологий на дату оценки.

При использовании затратного подхода стоимость объекта оценки рассчитывается по Соо=Св+И, где  Соо – стоимость объекта оценки, Св- воспроизводства, И – износ. Стоимость воспроизводства и износ рассчитываются на конкретную дату и это дата – дата оценки, специально оговоренная в техническом задании. В свою очередь стоимость воспроизводства может быть представлена как сумма двух слагаемых = стоимость строительно-монтажных работ + прибыль застройщиков (инвесторов).

Стоимость объекта оценки определяемая на основе затратного подхода может быть рассчитана либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. На практике как правило в большинстве случаев применяется расчет стоимости воспроизводства. Стоимость замещения применяется крайне редко. Причиной этого является необходимость выделения и обоснования качественных характеристик, совпадающих у объекта оценки с такими же качествами у объекта замещения. Выделение таких качеств или характеристик дело субъективное и соответственно спорное, поэтому во избежание  лишних споров оценщики предпочитают применять технологию расчета стоимости воспроизводства. 

 

Сравнительный подход, согласно ФС №1 – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами в отношении которых имеется информация о ценах сделок с этими объектами аналога. При этом объектом аналогом для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим параметрам. Основной базой возможности применения сравнительного подхода является развитость рынка продаж недвижимости. Неразвитость этого рынка отсутствие достоверной информации о ценах сделок с недвижимостью специализированность объекта оценки, наложение каких –либо обременений на объект оценки делает применение сравнительного подхода нецелесообразным, а в отдельных случаях невозможным. Тем немее технология сравнительного подхода предполагает следующие действия:

1)                  подбор аналогичных объектов, по которым проводились сделки купли-продажи и соответственно имеется информация об этих ценах

2)                  выявление отклонений у объектов аналога от оцениваемого объекта недвижимости

3)                  обоснование величин этих отклонений и внесение соответствующих корректировок

4)                  выведение итоговой стоимости полученной сравнительным подходом 

 

Доходный подход  - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определении и обосновании ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозном периоде выбранным для обоснования этих доходов. Идея доходного подхода заключается в том, что стоимость объекта оценки приравнивается к стоимости или величине того дохода, которой эта недвижимость может генерировать. Технология доходного подхода следующая:

1)                  устанавливается, выбирается или обосновывается прогнозный период  в течении которого будет рассчитываться доход от этой недвижимости

2)                  рассчитывается доход за прогнозный период, а также затраты сопровождающие этот доход

3)                  полученный чистый доход с применением специальных технологий как то дисконтирование денежных потоков, цены на данную оценку. Полученный результат и будет являться стоимостью объекта оценки полученной с помощью доходного подхода.

Достоинства: достаточно высокая и обоснованная точность. Как правило у доходного подхода отсутствуют ограничения в применении.

Сложности применения доходного подхода: трудно предсказуема  динамика экономической среды, в которой функционирует объект оценки, существенным образом результаты доходного подхода зависят от исходной информации .

Доходный подход применяется для обоснования рыночной и инвестиционной стоимости.  

 

Этап 4 – согласование результатов применения подходов к оценки и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. В результате применения подходов при оценке объектов недвижимости оценщик получает 3 величины стоимости объекта оценки. Задача оценщика определить стоимость, которая будет являться итоговой стоимостью по подходу или итоговой стоимостью по всей оценки. Поэтому процедура согласования заключается в том, что оценщик выводит среднюю величину из полученных результатов. Смысл этого действия заключается в том, что оценщик должен обосновать приоритетность одного подхода над другим либо признать их равноценными и соответственно получить итоговую стоимость. 

 

Этап 5 – составление отчета наиболее важный, если не самый важный этап работы оценщика. Содержание отчета и форма его изложения могут быть причиной возможных судебных разбирательств с оценщиком.  Именно по этой причине для составления отчета утвержден целый стандарт, который обязывает оценщика излагать результаты своей работы в определенном конкретном и четком формате. Этот стандарт предусматривает следующие требования к отчету:

1)                  требования к составлению отчета

2)                  требование к содержанию отчета

требование к описанию информации, использованной при проведении оценки

требования к описанию методологии оценки и проведенных расчетов 

 

Требования к составлению отчета:

1)                  существенность

2)                  обоснованность

3)                  однозначность

4)                  проверяемость

Существенность означает, что в отчете оценщиком должна быть изложена вся информация существенная с точки зрения оценки объекта оценки. Обоснованность означает, что информация изложенная в отчете, а также информация использованная при проведении этих расчетов должна быть подтвержденной. Однозначность означает, что информация изложенная в отчете не должна иметь двоякого толкования. Проверяемость означает, что состав и последовательность действий с использованием исходной информации об объекте оценки изложенной в отчете должны позволить пользователю отчета совершив те же самые действия прийти к такому же результату, что и оценщик.  

 

Требования к содержанию: отчет и в отчете в обязательном порядке должны содержаться следующие разделы:

1)                  основные факты и выводы, включающие в себя общую информацию идентифицирующую объект оценки, результаты оценки полученные при применении различных подходов и итоговую величину стоимости объектов оценки

2)                  задание на оценку в соответствии с требованием ФС

3)                  сведения о заказчике и оценщике

4)                  допущения и ограничения, которыми руководствовался оценщик при проведении своей работы

5)                  примененные стандарты оценочной деятельности, а также иные нормативные акты использованные оценщиком

6)                  описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, в которых изложены количественные, качественные характеристики объекта оценки, право - устанавливающие документы

7)                   анализ рынка, в котором функционирует объект оценки

8)                  изложение процесса применения подходов при выведении стоимости объекта оценки

9)                  согласование результатов оценки полученных различными подходами 

 

Требование к описанию в отчете информации используемой в отчете: эти требования предусматривают следующие позиции:

1)                  В отчете должны присутствовать в обязательном порядке ссылки на любые источники информации используемые оценщиком, которые позволили бы пользователю отчета ознакомиться с этой информацией непосредственно по указанной ссылке. В отдельных случаях, если это необходимо и возможно к отчету об оценке должна быть подшита или приложена копия этой информации.

2)                  Информация, предоставленная заказчиком должна быть подписана уполномоченным должностным лицом заказчиком. Только в этом случае информация полученная заказчиком будет считаться достоверной и ответственность за достоверность этой информации несет оценщик. При использовании в процессе оценки мнения экспертов, мнение этих экспертов должно быть приложено к отчету на материальном носителе с соответствующим заверением подписью эксперта. 

 

Требования к описанию в отчете методологии оценки и расчетов:

1)                  Последовательность расчета стоимости объекта оценки должна быть изложена таким образом, чтобы пользователь отчета не обладающий специальной подготовкой, совершив эту последовательность действий получил точно такой же результат, что и оценщик.

2)                  В отчете должно быть изложено обоснование примененных в рамках каждого из подходов методов, а в случае отказа от применения какого либо подхода обоснованием причин этого отказа.

3)                  Отчет должен содержать описание всех сделанных расчетов, пояснения к этим расчетам и прочие комментарии, которые позволили бы пользователю убедиться в достоверности этих расчетов.

4)                  Итоговое значение  величины стоимости объекта оценки может быть представлено с разумным округлением, примененным по правилам округления.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Заключение

Оценка в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц, потом добавились стандарты профессиональных организаций, появились специальные законы и акты регулирующие.

Исследуя мировой опыт развития оценки в современной России возможно развивать национальную систему оценки. Нельзя слепо копировать опыт других стран или создавать принципиально новых подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии оценочной деятельности.

Формирование оценки возможно только на основе создания общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и инструктивных актов или иных документов, не связанных с общей системой оценки в РФ, является недопустимым.

Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.

Основной функцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы правового регулирования этого вида деятельности.

Оценка является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг и поэтому необходима унификация понятийного аппарата и терминологии оценочной деятельности с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения. В целях создания благоприятных условий для анализа данных, прогнозирования, решения вопросов инвестиционной, амортизационной и налоговой политики на региональном и федеральном уровнях, осуществляемых, как правило, с привлечением статистических данных, целесообразно принять меры к гармонизации оценки и статистического учета.

В настоящее время наработанный и обобщенный опыт уже позволяет адаптировать западные методики к российским условиям и ведет к повышению качества оценочных услуг. Вследствие этого управленческие решения, основанные на результатах квалифицированной оценки, более обоснованны и снижают вероятность ошибочных действий руководителя в нестабильной рыночной среде.

Это обстоятельство является основой того, что грамотно проведенная оценка становится неотъемлемым инструментом ведения бизнеса, в частности, основой эффективного управления системой активов предприятия.