Рынок недвижимости и особенности его функционирования

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 25 Сентября 2014 в 20:26, курсовая работа

Краткое описание

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Содержание

Введение 3
1. Особенности функционирования рынка недвижимости 5
1.1 Недвижимость. Виды недвижимого имущества 5
1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, структура 6
1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости 9
1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости 10
1.5 Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала 13
2 Расчетно-практическая часть 17
2.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости 17
2.2 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений и парковых площадей 19
2.3 Расчет финансовых поступлений 21
2.4 Расчет стоимости недвижимости 23
2.5 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью 25
2.6 Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений 26
Заключение 28
Список использованной литературы 29

Скачать в ZIP архиве (56.39 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Вложенные файлы: 1 файл

Курсовая.doc

— 307.00 Кб (Скачать файл)

 

Таблица 4 - Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно - коммерческих зданий

Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно - коммерческих зданий

2009

2010

2011

2012

2013

2014

−

3

4

6

8

9

 

1,03

1,04

1,06

1,08

1,09


 

Таблица 5 - Прогнозные изменения по годам

Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам (в %)

2009

2010

2011

2012

2013

2014

−

5

5

6

6

7

 

1,05

1,05

1,06

1,06

1,07

Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости (в %)

2009

2010

2011

2012

2013

2014

−

4

4

5

4

6

 

1,04

1,04

1,05

1,04

1,06

Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в %)

2009

2010

2011

2012

2013

2014

−

80

85

90

95

97

 

0,8

0,85

0,9

0,95

0,97

Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений (в %)

2009

2010

2011

2012

2013

2014

−

85

92

95

96

98

 

0,85

0,92

0,95

0,96

0,98

Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (в %)

2009

2010

2011

2012

2013

2014

−

80

80

85

85

90

 

0,8

0,8

0,85

0,85

0,9


Таблица 6 - Уровень арендной платы по жилым помещениям, коммерческим, офисным и по парковочным местам в 2014 году

Уровень арендной платы по жилым помещениям, коммерческим, офисным и по парковочным местам в 2014 году, руб./м2

жилые помещения

коммерческие помещения

офисные помещения

парковочные места

2400

10000

6000

12000

Цена продажи квартир, коммерческих, офисных помещений и парковочных мест, руб./м2

жилые помещения

коммерческие помещения

офисные помещения

парковочные места

20000

50000

40000

  

Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений, руб./м2 год

жилые помещения, офисно-коммерческие

1200

      

Годовые нормы амортизационных отчислений (в %) 2%

59000

      

Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2008 года, млн.р.

Начальная стоимость

50

Инвестиционная

45

Заемный капитал 40% от инвест. на 10 лет под 18% годовых

Погашение долга равными долями по 10% с конца 2009года

 

2.2 Расчет кассовых  поступлений от сдачи в аренду  жилых и коммерческих помещений и парковых площадей

Расчеты в таблице производится путем умножения площади типа помещения на арендную ставку, переведенную в уровень цен данного года и на степень занятости помещений в данном году.

Таблица 7 – Доход от сдачи помещения в аренду

 

№ п/п

Показатели

Ед. изм.

Годы

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

Жилые помещения

1.1

Площадь помещения

м2

6 180

6 180

6 180

6 180

6 180

6 180

1.2

Площадь, приносящая доход

м2

−

4 944

5 253

5 562

5 871

5 995

1.3

Доход от аренды с учетом индексации

тыс. руб.

−

12340,22

13635,95

15159,97

16642,27

18013,40

2

Коммерческие помещения

2.1

Площадь помещения

м2

1030

1030

1030

1030

1030

1030

2.2

Площадь, приносящая доход

м2

−

875,5

947,6

978,5

988,8

1009,40

2.3

Доход от аренды с учетом индексации

тыс. руб.

−

9 105,2

10 249,24

11112,63

11 678,79

12 637,42

3

Парковочный холл

3.1

Площадь помещения

мест

96

96

96

96

96

96

3.2

Площадь, приносящая доход

мест

−

76

76

81

81

86

3.3

Доход от аренды с учетом индексации

тыс. руб.

−

948,48

948,48

1020,60

1010,88

1093,92

ИТОГО

тыс. руб.

−

22 393,90

24833,67

27293,20

29331,94

31 744,74


 

Изменение арендной ставки по годам для каждого года относительно 2009 года получаем умножением предыдущей ставки на ставку этого года:

2010 год: 1,04;

2011 год: 1,04* 1,04 = 1,0816;

2012 год: 1,0816*1,05 = 1,13568;

2013 год: 1,13568*1,04 = 1,1811072;

2014 год: 1,1811072*1,06 = 1,25197363.

Площадь помещения = всего площадей из таблицы 2 * соответствующий удельный вес различных типов площадей в общем балансе / 100

Площадь, приносящая доход = площадь помещения (табл.7) * степень занятости арендаторами соответствующего типа помещения (табл.3) / 100

Доход от аренды = площадь приносящая доход *уровень арендной платы (табл.6) * прогнозные изменения арендных ставок (табл.5)

По коммерческим помещениям вышеперечисленные показатели считаются аналогично.

Количество парковочных мест = всего площадей (табл. 2) * удельный вес площади парковочного холла в общем балансе / 100 / 30

Доход от аренды = площадь, приносящая доход * уровень арендной платы за место (табл.6) * прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (табл.5)

Итого = доход от аренды жилых помещений + доход от аренды коммерческих помещений + доход от аренды парковочного холла.

 

2.3 Расчет финансовых  поступлений

Таблица 8 – Расчет финансового результата

 

№ п/п

Показатели

Ед. изм.

Годы

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

Доходы от аренды

тыс. руб.

0

22393,90

24833,67

27293,20

29331,94

31744,74

2

Техническое обслуживание

тыс. руб.

0

12 730,8

13 240,03

14 034,43

15 157,2

16 521,34

3

% за привлеченный капитал

тыс. руб.

3 240,00

3 240

2 916

2 624,4

2 361,96

2 125,76

4

ЧОД

тыс. руб.

 

3 240,00

6 423,1

8 667,64

10 634,37

11 812,78

13097,64

5

Амортизация

тыс. руб.

0

1 180,00

1 180,00

1 180,00

1 180,00

1 180,00

6

Финансовый результат перед уплатой налогов

тыс. руб.

3 240,00

5 243,10

7 487,64

9 454,37

10 632,78

11 917,64

7

Налог на прибыль

тыс. руб.

  

1 048,62

1 497,53

1 890,87

2 126,56

2 383,53

8

Финансовый результат после уплаты налогов

тыс. руб.

3 240,00

4 194,48

5 990,11

7 563,50

8 506,22

9 534,11


 

 

Таблица 9 –обслуживание долга

№ п/п

Показатели

Ед. изм.

Годы

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

Заемный капитал на начало года

тыс. руб.

18 000

18 000

16 200

14 580

13 122

11 809,8

2

Погашение долга в конце года

тыс. руб.

-

1 800

1 620

1 458

1 312,2

1 180,98

3

Заемный капитал на конец года

тыс. руб.

18 000

16 200

14 580

13 122

11 809,8

10 628,82

4

% от стоимости кредита  на конец года

тыс. руб.

3 240

3 240

2 916

2 624,4

2 361,96

2 125,76


 

Заемный капитал на начало года = 40% от инвестиционных затрат (45 млн. руб.*0,4 = 18 000 тыс.руб.)

Погашение долга = 10% от заемного капитала на начало года, распределяется равными долями по всем годам.

Заемный капитал на конец года = разница между заемным капиталом на начало года и погашением долга в конце года.

Заемный капитал на начало следующего года = заемный капитал на конец предыдущего года

% от стоимости  кредита на конец года = 18% от заемного капитала на начало года.

 

2.4 Расчет стоимости недвижимости

 

Таблица 10 – Расчет поступлений от продажи

№ п/п

Показатели

Ед. изм.

2014

1

2

3

4

1

Цена продажи недвижимости в конце 2014 года

тыс. руб.

232 092,04

2

Бухгалтерская стоимость (=балансовая ст-ть-амортизация)

тыс. руб.

44 100,00

3

Налогооблагаемая часть от цены продажи

тыс. руб.

187 992,04

4

Налог с прибыли от продаж

тыс. руб.

37 598,41

5

Цена продажи недвижимости на конец 2014 года

тыс. руб.

194 493,63

6

Выплата долга за привлеченный капитал

тыс. руб.

10 628,82

7

Чистые кассовые поступления от продажи недвижимости

тыс. руб.

183 864,81


 

1. Цена продажи недвижимости  в конце 2014 года определяется как сумма произведений площадей по видам помещений на цену продажи 1 м2. соответствующих видов помещений, приведенная к уровню цен 2014 года:

(6180*20+1030*50)*1,05*1,05*1,06*1,06*1,07 = 232 092,04 тыс. руб.;

  1. Бухгалтерская стоимость на 2014 год определяется как разность между начальной стоимостью 2009 года и суммой амортизации за 5 лет эксплуатации: 50 000 – 0,02*59 000 5 = 44 100 тыс. руб.;
  2. Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи недвижимости в конце 2014 года - бухгалтерская стоимость на 2014 год: 232092,04 - 44 100 = 187 992,04 тыс. руб.;
  3. Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж = 20% от налогооблагаемой части от цены продажи: 187 992,04 * 0,2 = 37 598,41 тыс. руб.;
  4. Цена продажи недвижимости на конец 2014года = цена продажи недвижимости в конце 2014 года - налог, уплачиваемый с прибыли от продаж: 232092,04 - 37598,41 = 194 493,63 тыс. руб.;
  5. Выплата долга за привлеченный капитал = невыплаченный долг на конец 2014года (см. таб.10 – заемный капитал в конце года): 10 628,82 т. руб.;.
  6. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = конечная цена продажи на конец 2014 года - выплата долга за привлеченный капитал: 194 493,63 - 10 628,82 = 183 864,81 тыс. руб.;

Информация о работе Рынок недвижимости и особенности его функционирования