Экономика предприятия

Деление рынка недвижимости происходит по 4 основным составляющим: рынок земельных  участков, рынок жилья, рынок нежилых  помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно посмотреть на рисунке: структурные  составляющие рынка недвижимости.

Каждый такой сегмент рынка  развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную  институционально-правовую базу. Каждый из сегментов рынка включает две  составляющие: первичный рынок, связанный  с реализацией прав на вновь созданные  объекты недвижимости, и вторичный  рынок, представляющий собой сферу  рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный  рынок недвижимости характеризуется  большим разнообразием операций с объектами недвижимости, что  предлагает его более развитую институциональную  среду.

Процессы, происходящие на обоих рынках – первичном и вторичном, - взаимосвязаны: цены вторичного рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства  и его инвестиционной привлекательности. Принятые решения о приобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического оборота:

• динамику извлекаемых из её использования денежных потоков;
• количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав;
• величину транзакционных издержек, связанных с оформлением сделки;
• инвестиционную привлекательность объекта сделки;
• степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения дополнительного дохода);
• способ налогообложения;
• необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля;
• возможные риски экономической и неэкономической природы.

 

6.1.1 Экономическая сущность недвижимости

Рынок недвижимости, также  как основной элемент этого рынка - риэлтерские услуги, представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. Подразумевается что на рынке недвижимости:

• покупатели и продавцы ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях сделки перед тем как принимать решение;
• покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора или мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могут быть сильно искажены.

Перечень объектов, которые  относятся к недвижимому имуществу согласно Гражданскому кодексу РФ представлен на схеме:

Объекты недвижимости

Условно однородные: земельные участки; участи недр; обособленные водные объекты, всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; недвижимые объекты по закону, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; иное имущество, по закону отнесённое к недвижимым вещам

Неоднородное: предприятия, как имущественный комплекс, включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, работы и услуги

 

 

Как видно из схемы объекты  имущества разделяются на две  большие группы исходя из их экономических, социальных и правовых признаков.

Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как  полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос  и предложение и др. Практически  на все вышеперечисленные категории  значительное влияние оказывают  составные части недвижимости или  так называемые принадлежности.

Недвижимость, рассматриваемая  как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает  как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое  обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений. Обращение  недвижимости как специфического товара на рынке непосредственно связано  с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

6.1.2 Функции недвижимости

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций  рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая  функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная  функция — это уникальный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая  функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества, независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения — прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная  функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

6.2 Оценка недвижимости

Оценка – это методически  обоснованное мнение эксперта о стоимости  объекта недвижимости и процесс  её определения.

Оценка недвижимости –  это начальный этап глобального  процесса на рынке недвижимости. Существует несколько подходов для оценки недвижимости, но даже при оценке одного объекта, мы получим различный результат.

Вообще для оценки недвижимости, необходимо определить для себя стадии работы, конечно же, на первоначальной стадии мы собираем информацию, проверяем её достоверность, эта информация должна быть предоставлена надёжными источниками.

Затем мы применяем методику для оценки недвижимости, для каждого  объекта свои особенности расчёта.

В настоящее время необходимо учитывать множество факторов, при  окончательной оценке жилья.

6.2.1 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны,  инвестиционная активность снижается  «тормозится» развитие нормальной  системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности  более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка  недвижимости).

4. Непрозрачность информационного  пространства вследствие политической  неустойчивости, слабого развития  инфраструктуры (только намечены  формы сотрудничества, роли и  функции отдельных звеньев, отсутствуют  специальные службы сбора и  анализа информации), низкого профессионализма  участников рынка недвижимости (небольшой  опыт работы, неопределенность законодательной  базы, тенденция подбора сотрудников  по дружбе и родству, а не  по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической  базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов  рынка недвижимости (наиболее массовым  является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром  и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности  на землю, инфляция и другие вышеперечисленные  факторы накладывают отпечаток  на развитие российского рынка недвижимости.

6.3.1 Оценка недвижимости: подходы и методика

Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Для начала оценки необходимо исследовать  рынок, изучить потребительские  предпочтения, соотношения тех или  иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание

Цели оценки недвижимости могут  быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные  споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов  стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В  отчете необходимо отразить оцениваемый  вид стоимости и обосновать его  выбор.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный  подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов – стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.