Экономика предприятия

Любые вложения в недвижимость неизбежно  связаны с риском, обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные  инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д.); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным  методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.

Этот метод, по моему мнению, является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

 

6.3.2 Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке

Вопрос сравнительных  преимуществ жилья на первичном  и вторичном рынках приходилось, приходится и придется решать многим из тех, кто меняет свои жилищные условия. У каждого из двух видов жилья  есть свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники.

Что же всё-таки следует понимать под категорией «вторичное жилье» - если дом сдан, а непроданные квартиры оформлены в собственность застройщиком, то такое жилье — хоть и совершенно новое — уже считается при  реализации вторичным. Аналогичная  ситуация — с жильем, которое  перепродают частные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в  этих случаях разницы нет, все  оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления". А если говорить о домах, которые  стоят по 10-15 лет, то у такого вторичного жилья есть два объективных достоинства. Во-первых, его можно «пощупать» — значит, нет рисков несвоевременного ввода, рисков, связанных с деятельностью  застройщиков и т.д. Во-вторых, проще  подобрать жилье в интересующем месте, поскольку географический объем  предложения новостроек и «вторички» несопоставим. Недостатков же у "старой" квартиры может найтись значительно  больше двух.

Приобретая жилье в  новостройке, мы получаем современную  планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого «сомнительного»  прошлого. Необходимо обратить внимание на то, что электрические сети в старых домах часто не выдерживают современных нагрузок, ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только холодильник и телевизор. Сегодня даже панельные дома строят с улучшенной планировкой, большой кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают возможность самостоятельно спланировать квартиру, учитывая личные привычки и потребности, т.е. при желание покупателя можно разбить стены (если они не несущие), и сделать планировку по вашему усмотрению.

К недостаткам «первички» логично отнести достаточно длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между оплатой покупки и возможностью реального заселения — ведь покупают новостройки, как правило, на этапе строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мере наслаждаться жизнью: еще не один год (три, четыре, а то и больше) счастливые новоселы будут активно вести различные отделочные работы, портя первым поселенцам нервы постоянным шумовым фоном.

Ещё одним недостатком  является то, что, как правило, новостройки  дешевле вторичного жилья по стоимости  квадратного метра, зато на вторичном  рынке «есть возможность сразу  оценить социальный состав жильцов  подъезда или всего дома». К тому же нет вопросов с регистрацией, а заселение возможно практически  сразу после приобретения.

Про стоимость первичного "квадрата" это хорошее вложение денег, так как, пока дом строится, цена квадратного метра постоянно  растет. Квартира на нулевом цикле  стоит значительно меньше, чем  такая же квартира в уже построенном  доме. Однако при этом во многих домах  квартиры сдаются без отделки  — ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел вынужден выделять из своего бюджета значительную сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного  проживания вид.

Но, на вторичном рынке  не бывает «недостроя» и мала опасность, что вместо обещанной квартиры в  руках останется только бумажка. К тому же, если говорить об ипотеке, то базовым направлением ее развития у нас стало именно кредитование покупки вторичного жилья, да и многие банки предпочитают работать с вторичным  рынком.

Как говорят аналитики  и статистика, спрос на первичное  жильё падает значительно быстрее, чем на вторичку.

Основные плюсы  новостроек — это юридическая чистота квартиры, свободные планировки, новые коммуникации, а также срок эксплуатации.

Но есть и определенные минусы. Во-первых, невозможность въехать  сразу после покупки, поскольку  большинство квартир в новостройках продается на стадии строительства  дома. Во-вторых, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого пока не существует, — со всеми вытекающими  отсюда рисками". Именно поэтому, прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо ответственно и внимательно  подойти к выбору девелопера и  обязательно поинтересоваться его  репутацией.

территория, роскошные виды из окон и высокие потолки.

Рассмотрим ситуацию, когда  покупка недвижимости происходит с инвестиционными целями. В этом случае выбор между квартирой в новостройке и вторичным жильем зависит от цели инвестирования, что будет происходить с помещением дальше.

Если покупатель желает получить максимум доходности за короткий срок, имеет смысл приобретать недвижимость в новостройке на этапе котлована и затем реализовывать ее на более поздней стадии строительства или по завершении. Но, здесь есть свои риски, связанные, прежде всего со сроками реализации объектов. Сейчас покупок с целью дальнейшей перепродажи делается меньше, чем в предыдущие годы. Подводя итог, можно сказать, что инвестирование в дорогую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи — по-прежнему весьма актуальный способ вложения капитала. При удачном раскладе он может приносить до 50% годовых.

6.4. Прогнозирование показателей цен на жильё первичного и вторичного рынка до конца 2010

Изучая рынок недвижимости, необходимо учитывать различные  факторы, не только ост или падение  цен, но и ввод жилых домов в  эксплуатацию.

Ввод в действие жилых  домов, тысяча квадратных метров общей  площади, значения за год.

 

Таблица 6. 2

2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
1118,2	1213,7	1757,9	2032	2273,4	2375,7	2636,9

 

Спрогнозируем на пять лет  вперёд, я выберу два подхода для  прогноза:

1 подход – Оптимистический  - через линию тренда. В результате  получается рост уровня ввода  в действие жилых домов. Этого  можно добиться при больших  вкладах российских и иностранных  инвесторов.

Я считаю такой прогноз  несостоятельным, т.к. строительство  значительно сократилось, а многие объекты в настоящее время  заморожены. Если рассматривать ситуацию с инвестированием «замороженных» объектов, то это очень не выгодно. Деньги, вложенные в инфраструктуру законсервированного объекта, являются дополнительным источником убытка, это  если говорить о начальном этапе. Для начала нужно провести изыскательные  работы и только после этого начинать работы по проектированию. В числе  объектов, строительство которых  было прекращено, есть здания средней  и высокой степени готовности. Для поддержания их первоначального  качества и сохранности инвестору  придётся также произвести немало затрат.

2 подход – Пессимистический - показатель на 2009 прогнозируемый  год будет показывать результат  2005 года. Спрос населения и покупательская  способность постепенно падает, только в 1 квартале 2009 года спрос  упал от 11–17%, а цены снизились  всего на 6-10%. Постепенно, когда ситуация  будет налаживаться, возобновят  строительные работы на замороженных  объектах. В условиях кризиса  многие девелоперские компании  заморозили уже начатое строительство  и сдвинули на неопределённый  срок ввод объектов, находящихся  на завершающей стадии работ.  Причина у большинства из них  одна – отсутствие денег к  концу 2010 года, начнётся медленный  подъём. Тогда график будет выглядеть  следующим образом:

 

 

 

Из графика видно, что  цены на жильё вторичного рынка упадут до 72000 руб./кв. м. В настоящий момент вторичный рынок жилья занимает более устойчивые позиции, чем в  начале 2009 года, если падение и будет, то не значительно, предполагаю на весь период 2010 года цифра стоимости одного квадратного метра будет колебаться от 75 000 – до 70 000

Теперь, спрогнозируем цены на первичном рынке жилья:

 

Таблица 6. 5

В данном случае цены упадут до 70 000 руб./кв. м, что незначительно меньше относительно начала года. Желающих купить «нулёвые» квартиры становится всё больше, т.е. спрос на этом рынке падает незначительно. Если рассматривать два рынка вместе, то можно заметить незначительную разницу в цене.

Сравнивать эти рынки  между собой бесполезно, т.к. один рынок - вторичный, прямо пропорционально, зависит от первичного, путём добавления и ранжирования различных факторов, влияющих на стоимость вторичного рынка жилья:

• Спрос покупателей
• Инфраструктура
• Общая площадь
• Площадь жилая
• Месторасположение
• Состояние объекта
• Этажность квартиры
• Материал строительства
• Возможные другие изменения от первоначального вида: износ, модернизация

Приобретая объект недвижимости, всегда нужно проанализировать все  варианты развития, исследовать рынок. На рынке недвижимости, как и на любом другом, выступают всегда две  стороны: покупатель и продавец, поэтому  всегда нужно рассматривать две  стороны, чтобы наиболее точно спрогнозировать  конечный результат. В настоящее  время, это становится труднее с  учётом кризиса, «никто не знает, что  будет завтра». Аналитики расходятся во мнениях: будет ли переломный момент и когда всё придёт в норму. Мой ответ: переломного момента  не будет в настоящем году, а  что касается становления рынка  недвижимости, как в период 2 квартала 2008 года, то это будут не скоро, т.е. пока мы не наладим все сферы связанные  со строительством, а это крупная  сеть смежных предприятий.

 

6.5. Анализ рынка жилой недвижимости в республике Татарстан

Для анализа рынка недвижимости, прежде всего, необходимо знать, что  входит в его структуры и является основополагающим. Поскольку мы рассматриваем  жилищный вопрос, прежде всего это  будет: постройка зданий и сооружений, их ввод в эксплуатацию. Также различные  ситуации, связанные с этими вопросами, такие как: ипотечное кредитование, первичный и вторичный рынок  жилья, программа федерального уровня «жилище» и конечно же кризисная  ситуация на рынке недвижимости.

Объем выполненных работ  по виду деятельности "Строительство" - это работы, выполненные организациями собственными силами по виду деятельности "Строительство" на основании договоров и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции, модернизации жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений.

К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, которые образуют надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

Общий строительный объем  зданий определяется как сумма строительного объема выше отметки плюс минус 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей, проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах. По жилым зданиям строительный объем определяется по разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию.

Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей здания (включая технические, мансардные, цокольные и подвальные), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площади помещений определяются по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок в уровне пола