Анализ формирования рынка земли в России

Проблемным является вопрос о применении к регулированию  земельных отношений норм гражданского права. ЗК РФ и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) - два самостоятельных федеральных закона. У каждого свое правовое поле деятельности. Но в условиях рынка земельные отношения могут регулироваться нормами как земельного, так и гражданского права. Это обусловлено однородностью тех и других отношений в силу того, что в результате земельной реформы земля признана имуществом, земельные отношения - имущественными.

Возникает вопрос о глубине  и степени вмешательства норм гражданского права в регулирование земельных отношений. Я присоединяюсь к точке зрения тех авторов, которые считают, что ГК РФ является по отношению к ЗК РФ общим законом [9, c.187].

Следовательно, общие нормы ГК РФ должны распространяться на сферу регулирования земельных отношений. Так, например, общие положения ГК РФ о полном возмещении убытков обязательны при регулировании земельных отношений. Здесь приоритет принадлежит нормам ГК РФ.

Что касается ЗК РФ, то он является специальным законом, поэтому его специальные нормы должны иметь приоритет перед нормами ГК РФ. Это означает, что если есть специальная норма ЗК РФ по тому или иному вопросу, то действует именно эта специальная норма земельного, а не гражданского законодательства.

Именно поэтому в ГК РФ и ЗК РФ присутствуют такие формулировки, как, например, в ст. 3 ЗК РФ: имущественные земельные отношения, в том числе по сделкам, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Аналогичные ссылки к земельному законодательству содержатся и в соответствующих статьях ГК РФ. Чтобы избежать подобных отсылок одного Кодекса к другому, вносится предложение такого характера. Впервые его обосновал профессор Г.А. Гаджиев [10, c.144]. Нормы ЗК РФ, по его мнению, должны регулировать только публично-правовые, главным образом экологические, отношения по земле. А нормы частного права должны быть содержанием ГК РФ.

Известный ученый-цивилист профессор В.А. Дозорцев был еще  более решительным. Он считал возможным ЗК РФ упразднить, а его публичные нормы объединить с административным законодательством [15, c.155]. Такого же мнения придерживается другой известный ученый - профессор Е.А. Суханов [12, c.130].

Но такой подход к решению  проблемы был отвергнут учеными-экологами, в частности профессором Н.А. Сыродоевым, который показал, что публично-правовые нормы характерны не только для ЗК РФ, но также и для ГК РФ. В свою очередь, нормы частного права, характерные для гражданского права, присутствуют и в ЗК РФ. И это не должно быть основанием для упразднения ЗК РФ [9, c.166].

Как мне представляется, в перспективе с расширением  правового поля деятельности гражданского законодательства за счет сужения правового поля земельного законодательства необходимость в наличии ЗК РФ, возможно, в будущем отпадет. Ведь нет же специального ЗК РФ в странах цивилизованного земельного рынка.

В принципе, имущественные  земельные отношения могут регулироваться исключительно гражданским правом. Но пока, как показывает практика, защита публичных интересов в земельном  праве может быть более эффективной  благодаря действиям норм земельного законодательства, о чем я уже говорила вначале.

2. Анализ  формирования рынка земли в  России

2.1 Формирование российской модели  рыночной экономики

Достигнутые в  СССР к 60 – 70-м годам достаточно высокие  уровни развития производительных сил и жизни населения привели к существенной дифференциации потребностей людей, их быстрой изменчивости. Производительные силы для своего дальнейшего развития требовали совершения технологического переворота во всей системе производства. Между тем существовавшие общественные отношения сдерживали развертывание качественных преобразований системы «наука – техника – производство». Значительный отрыв интересов бюрократизированной части партийно-государственного аппарата от интересов основной массы населения, громоздкость системы управления, замедленность ее реакции на изменения общественных потребностей существенно снижали заинтересованность членов общества в высокопроизводительном труде, в использовании новейших достижений научно-технического прогресса.

Объективно  назревшая задача отхода от единой административно-командной системы  неизбежно приняла форму задачи формирования рыночной системы хозяйствования. Решение этой «двуединой» задачи в ее общей постановке соответствует  потребностям современного российского общества. Однако разные интересы социальных групп и слоев приводят к разному пониманию рыночной системы хозяйствования и путей ее формирования. Поэтому столь важно определить такой характер рыночной системы хозяйствования и такие пути ее формирования, которые соответствовали бы интересам основной массы населения. Чтобы правильно подойти к решению этой задачи в ее экономическом и социальном аспектах, необходимо выявить ряд проблем философско-методологического плана.

Основу современной организации  национального хозяйства составляют два «начала»: рынок и государственное  макроэкономическое регулирование. Рациональность такой организации доказана практикой, что в немалой степени определило направленность нынешнего реформирования российской экономики.

Ослабление, а  затем и падение союзных структур власти позволили российскому руководству  энергичнее взяться за реализацию социально-экономических реформ.

В октябре 1991 г. правительство России представило  первую программу радикальных реформ. Она предусматривала экономическую  стабилизацию в течение года с  последующим подъемом производства. Главным звеном программы стала  реформа ценообразования, автором которой выступал Е. Гайдар. Он справедливо полагал, что именно нерешительность в этой сфере погубила экономические реформы Горбачева. Поэтому с 1 января 1992 г. намечалось отпустить цены на большинство продуктов. Это был не только сильный и решительный, но и опасный шаг российского руководства, способный вызвать мощный социальный взрыв. [15, c.122]

В декабре того же года Россия объявила себя правопреемницей  Союза и унаследовала всю союзную  собственность, расположенную на ее территории, включая остатки золотого запаса. После этого правительство России дополнило программу реформ мерами по приватизации государственной собственности. На 1992 г. предусматривалась приватизация 20% госпредприятий в промышленности и 70% предприятий торговли и сферы услуг. (3 - стр.204) Предполагалось также осуществление жесткой финансово-кредитной политики. Авторы нового курса рассчитывали с помощью предложенных мер не только ослабить экономический кризис в стране, но и сформировать новый класс собственников, каковым, по их мнению, могло бы стать большинство населения страны. Этот «средний класс», по их прогнозам, должен был по западному подобию явиться своего рода буфером между нарождающейся крупной буржуазией и трудящимися, оплотом социальной стабильности в обществе.

Реформа Гайдара  исходила из того, что вначале произойдет либерализация цен, а уже затем  начнется приватизация. Это было прямо  противоположно программе «500 дней». В результате освобождения цен с 1 января 1992 г. денежные средства населения  были, по существу, конфискованы. Соответственно покупать акции приватизируемых предприятий оказалось не на что. В этих условиях летом 1992 г. была утверждена программа приватизации, согласно которой с 1 октября 1992.г. началась выдача приватизационных чеков (ваучеров) всем россиянам. С 1993 г. было разрешено вложение этих ценных бумаг в акции предприятий, которые в перспективе должны были обеспечить получение прибылей. Однако одновременно с выдачей ваучеров началась их неконтролируемая скупка у населения новыми предпринимателями, банкирами, иностранцами.

В январе 1992 г., наряду с освобождением цен, была упразднена централизованная система  распределения ресурсов. И все  же центральным положением реформы  стали новые цены. При сохранении сверхмонополизации экономики они выросли в 100 – 150 раз, в то время как средняя зарплата лишь в 10 – 15 раз. Наиболее сильно пострадали от такого положения дел работники бюджетных организаций. Начался сильный отток научных и педагогических кадров в коммерческие и иные структуры (в том числе и за границу).  Изменение структуры питания, отсутствие у малообеспеченных слоев населения возможности получить квалифицированную медицинскую помощь привели к абсолютному сокращению населения России в 1992 г. на 70 тыс. человек.

Продолжался спад промышленного производства, достигший в первом году реформ 35%. Не удалось добиться перелома и в проведении финансовой реформы: жесткая кредитная политика первых месяцев 1992 г. сменилась под давлением Верховного Совета, директорского корпуса, профсоюзов новыми крупными кредитами убыточным предприятиям России и государствам рублевой зоны. К январю 1993 г. в России было напечатано денег в 4 раза больше; чем их было в июле 1992 г. Это привело к новой волне инфляции. (3-стр.205)

 Не оправдались  и расчеты Гайдара на значительную финансовую поддержку Запада. Ссылаясь на неустойчивость политической ситуации в России, Международный валютный фонд и страны «семерки»» отказали России в обещанных кредитах. Япония попыталась связать финансовую поддержку российских реформ с возвращением ей четырех островов Курильской гряды.

Нестабильность  обстановки вела и к тому, что  российские предприниматели полученные в ходе реформ доходы вкладывали в западные банки и предприятия. Только за 1992 г. из России было вывезено более 17 млрд. долларов. Прежде скрытая коррупция государственных чиновников стала носить открытый характер. [21, c.190]

В результате главная  задача первого года реформ – макроэкономическая стабилизация - так и не была решена. Правда, из 250 тыс. государственных и  муниципальных предприятий за 1992 г. в частную собственность перешло около 47 тыс., а 5631 предприятие было преобразовано в акционерные общества. Значительно расширился рынок продовольственных и промышленных товаров. Это несколько ослабило социальную напряженность, хотя реформы Гайдара вызвали у многих россиян полное неприятие. Естественно, это не могло не отразиться на расстановке политических сил, активизации оппозиции реформаторам.

В декабре 1992 г. VII съезд народных депутатов России оценил деятельность правительства как неудовлетворительную и добился отставки Е. Гайдара с поста премьер-министра. Новым главой правительства был избран бывший руководитель газовой промышленности СССР В. С. Черномырдин. С его приходом в рыночные реформы были внесены коррективы. Сохраняя общее направление движения в сторону рынка, новый премьер сделал ставку на поддержку государственных (в том числе убыточных) предприятий. Особое внимание было уделено топливно-энергетическому и оборонному комплексам, получившим от правительства значительные кредиты. В декабре 1992 г. была принята единая тарифная система оплаты труда, которая позволила несколько смягчить ситуацию в бюджетной сфере. Все это потребовало новых средств и привело в итоге к усилению инфляции. На Западе, да и в самой России заговорили не о корректировке, а о смене курса реформ. В этих условиях Президент Б. Ельцин назначил вице-премьером Гайдара, который вместе с министром финансов Б. Федоровым путем возобновления жесткой финансовой политики сумел снизить темпы инфляции к концу 1993 г.

В то же время  протекционизм продолжал оставаться главной чертой политики Черномырдина. Из-за несогласия в принципах проведения реформ Гайдар и Федоров в начале 1994 г. покинули правительство, перейдя  в парламентскую оппозицию.

В 1993 году чековая приватизация продолжалась. К концу года было приватизировано почти 40 тысяч предприятий. Росло количество частных банков (к концу года их стало 2000) и бирж (303). В сельском хозяйстве на долю предприятий с государственной формой собственности приходилось не более 15% земельных угодий. Однако главными производителями продукции по-прежнему оставались 24000 колхозов. Из-за роста трудностей прекратили свою деятельность 14 тысяч фермерских хозяйств. Тем не менее, в негосударственном секторе экономики было занято 40% работающих.  Продолжался спад производства, как в промышленности, так и в сельском хозяйстве. В первом случае он составил 16, 2%, во втором – 4% по сравнению с .1992 г. По этой причине сократилось число грузовых перевозок, на 25% увеличился объем незавершенного строительства. Бюджетный дефицит составил свыше 12 трлн. рублей. (3-стр.207)

Осложнение  экономической ситуации не могло  не вызвать и обострения социальных проблем. Цены на потребительские товары за 1993 г. выросли в 9 раз, а на платные услуги – в 25 раз. Ускорилось расслоение общества на богатых и бедных. К началу 1994 г. доходы 10% наиболее обеспеченных в 11 раз превышали доходы такой же доли наименее обеспеченных. К этому времени 40 млн. человек имели денежный доход ниже прожиточного минимума. Численность безработных составила почти 8 млн. человек. Однако, несмотря на угрожающую статистику, число забастовок в стране сократилось по сравнению с 1992 г. в 4 раза.

Первые годы реформ привели к  демонтажу основных элементов отжившей административной системы и переходу к экономическим методам регулирования. Завершилась первая стадия приватизации, в результате чего почти полностью истребленная прежде частная собственность вновь стала реальностью. Произошла определенная адаптация производителей и потребителей к рынку. Либерализация хозяйственной деятельности, цен и внешней торговли привела к тому, что заработал потребительский рынок. Центр деловой активности переместился в негосударственный сектор. Удалось обеспечить, внутреннюю конвертируемость рубля, пополнить золотой и валютный запасы. Россия постепенно интегрируется в мировое хозяйство.

2.2 Этапы становления рынка земли  в России

Появление земельного рынка в России является одним из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.