Анализ формирования рынка земли в России

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда  снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 марок в год, будет продаваться за 2800 тыс. марок ( ). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн марок ( ).

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос  на землю. Его предъявляют крупные  сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся  расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 2.

Рис. 2. Изменение цены земли при  разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рис. 2 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 – П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные  объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную “горячку”, направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному  выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

1.3 Нормативно-правовое регулирование  рынка земли

С утверждением в стране частной собственности  на землю появились необходимые  условия для развития рынка земли. Однако некоторые общественные круги  и их представители в юридической литературе опасаются, что образование рынка земли приведет к созданию обширных пространств с режимом экстерриториальности, то есть неподвластных общественному влиянию и государственному воздействию. И в результате может появиться стихийный разрушительный для экономики рынок земли. Но если обратиться к этой проблеме с позиции права, то можно сделать вывод о неосновательности подобных опасений. Земельное право в сочетании с другими отраслями права имеет широкие возможности для государственного регулирования отношений частной собственности. Это позволяет направить рынок земли в цивилизованное русло.

Прежде всего, для государственного вмешательства в процессы развития земельных отношений имеются  серьезные конституционные основания. В ст. 36 Конституции Российской Федерации , а также в ст. 33 Конституции Чеченской Республики  и законах других субъектов Российской Федерации провозглашен общий принцип: владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Но в той же ст. 36 сформулировано, что эта свобода ограничивается такими конституционными положениями: нельзя наносить ущерб окружающей среде - это во-первых. И во-вторых, нельзя нарушать права и законные интересы иных лиц.

Названные общие конституционные  принципиальные положения применительно  к рынку земли нуждаются в  доктринальном толковании и исследовании.

Прежде всего надо отметить, что земельные рыночные отношения  по ряду причин, как показывает практика, резко выделяются из аналогичных  гражданско-правовых отношений. Почему? Потому, что в содержании земельных  отношений в значительной степени присутствуют публичные интересы. Они диктуют широкий диапазон вмешательства государства в права собственников, то есть в процессы использования земли и других природных ресурсов.

Еще со времен римского права  установился такой принцип: власть - "империум" выше собственности - "доминиум". В современных условиях эта формула не потеряла смысла, хотя, конечно, трансформировалась с учетом требований современности.

Как отечественный, так и  зарубежный опыт показывает, что сам  по себе земельный рынок не всегда и не во всем способен обеспечить интересы общества - в особенности в области перспективного использования земель. Это было, есть и должно, по нашему мнению, оставаться прерогативой государственной власти. Глубина и способы вмешательства государства в частные земельные права зависят от многих факторов и являются продуктом скорее политических решений, чем правовых разработок. Тем не менее любые государственные меры в этом направлении должны учитывать социально-экономические последствия государственного вмешательства и так называемые частноправовые отношения. Эти меры должны быть научно обоснованы и обязательно зафиксированы в праве.

Следовательно, правовое обеспечение  государственного руководства земельными рыночными отношениями требует  более детальной разработки земельного законодательства, чем это наблюдается в настоящее время. В равной степени требуется существенное улучшение деятельности контрольных и судебных органов, применяющих нормы земельного права. [13]

На сегодняшний день, как  показывает практика, государственное регулирование земельных отношений и вмешательство государства в права собственников проявляется по ряду указанных в законе направлений. Остановимся на некоторых из них.

В первую очередь надо сказать  о том, что земельное законодательство полностью исключает из рыночного оборота или ограничивает оборот определенных категорий и видов земель. В их сохранении и в неприкосновенности заинтересовано общество. Перечень этих земель назван в ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и земельных законах ряда субъектов Российской Федерации. Это земли заповедников и национальных парков; земли под объектами обороны и безопасности; земли под объектами атомной энергетики; земли в пределах особо охраняемых природных территорий, в том числе по берегам рек, и т.п.

Ограничение оборота земель сельскохозяйственного назначения государство устанавливает специальным  Федеральным законом от 24 июля 2002 г.. Например, по этому Закону участники сделки самостоятельно не могут изменить целевое назначение сельскохозяйственных земель, не могут продать землю иностранцу, разрешается только аренда и т.д.

Однако соблюдение всех названных ограничений не должно мешать развитию рынка земли. Государство не стремится к излишним экономически не обоснованным ограничениям рынка земли. Если такие излишние ограничения и запреты будут установлены, то рынок начнет пробивать себе дорогу во внеправовых формах.

Можно, на наш взгляд, сделать  вывод: частные интересы рынка и  публичные интересы общества и государства  должны быть логично, экономически и  социально сбалансированы.

Казалось бы, нет причин для беспокойства. Однако дело обстоит не так. Тревогу общества вызывают грубые нарушения земельного и экологического законодательства. Пресса изобилует примерами бесцеремонного отношения с установленным в государстве правопорядком. Сплошь и рядом допускаются: частные самовольные захваты земли; незаконные (в обход закона) сделки; грубые нарушения экологических требований и многое другое. Так, например, участились случаи незаконной застройки водохранилищ, набережных рек и водоемов, что лишает людей возможности прохода к обычным местам отдыха.

Примеров можно привести много. А в чем причины? Их в основном, по нашему мнению, две: первая - ослабление государственного и муниципального контроля, вторая - элементарная распущенность некоторой части нашей элиты.

Следующее важное направление  государственного регулирования рынка земли - это государственное планирование использования природных ресурсов. [11]

Оно проявляется в разных формах. Это - регулирование планировки и застройки; резервирование земель для государственных и муниципальных  нужд; установление зонирования территории земель в населенных пунктах; установление специальных санитарно-защитных зон вблизи промпредприятий, а также защитных зон на транспорте и т.д.

У нас пока нет федерального закона о планировании использования  и охране земель.

На практике зачастую получается так: вначале разрабатывается проект строительства объекта, а потом решается вопрос об изъятии земельного участка. Но должно быть наоборот: вначале надо выбрать оптимальный со всех точек зрения земельный участок, зарезервировать его, а уж потом приступать к разработке проекта строительства. В противном случае получим дорогостоящий проект, а земельный участок не получим.

С 10 мая 2007 г. введены  в действие ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ о резервировании земель. Но эти статьи не решают всех вопросов, связанных с резервированием земель. Сказано только, что права пользования землей ограничиваются при резервировании. И кроме этого, признается само право органа власти на резервирование. Но всякое резервирование земель ограничивает их использование и причиняет убытки собственнику. Как они возмещаются? Конкретного и подробного ответа нет.

По нашему мнению, здесь должны применяться нормы гражданского законодательства о полном возмещении убытков, за исключением случаев запретов возмещения капитальных затрат после информирования пользователя земли о резервировании.

Для примера  правильной и даже образцовой планировки и застройки я бы назвала города в Чечне: Ургун, Гудермес. Эти города застроены по планировке, удобной для жизни и работы людей, так как проекты планировки заранее широко обсуждались среди населения, а потом уже утверждались органами власти. В городах Чечни нет, и не планируется так называемой точечной застройки во дворах, на детских площадках, в местах отдыха жителей микрорайона. Точечная застройка, например, в Москве очень вредит людям из-за чрезмерной плотности, нарушения санитарных правил и других вредных последствий.

Названная точечная застройка ни с кем не согласовывается  и проводится в угоду строительным компаниям. Ведь такая застройка  дает 200 - 300% сверхприбыли из-за экономии на уже готовых коммуникациях. А, как известно, капиталист, если застройка сулит ему подобную прибыль, готов на любое преступление.