Особенности функционирования и перспективы развития рынка жилья в России

     Ипотечный  банк предоставляет залогодателю  кредит на покупку жилья, при  этом между ними заключается кредитный договор и договор залога. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи     недвижимости     или     договор     подряда     на     строительство.            Ипотечный    банк   вправе   продать   закладную   данного   залогодателя   на вторичном рынке ценных бумаг. Возможен другой вариант. После  выплат  в погашение   кредита   и   процентов   по   нему   заёмщик  делает  письменное заявление о погашении основного  долга  за  несколько  следующих  месяцев. Тогда   платёж   во   втором   месяце   будет  определяться   только   выплатой процентов за кредит. Это позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит.

      Фонд - специальный    орган     по    финансированию,    организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям [8, с.138].

       3. Продавцы жилья, которыми могут быть как физические лица, так и юридические лица, в том  числе  подрядные   строительные организации и риэлтерские фирмы.

        4. Государственные органы, которые осуществляют государственную

 регистрацию  прав   на   недвижимость  и   сделок   с  нею   и ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость. Регистрация договора   об   ипотеке   должна   осуществляться   на    основании   заявления залогодателя. Расходы по уплате сборов за  государственную  регистрацию  и внесение  изменений  и  дополнений  в  регистрационную  запись  об  ипотеке возлагаются     на     залогодателя,   если     соглашением      между      ним     и залогодержателем не установлено иное.

    Орган, ответственный за   регистрацию   ипотеке, обязан возместить заинтересованному лицу убытки, причинённые незаконными действиями или бездействием, например,  необоснованным    отказом   или    задержкой   в государственной   регистрации   ипотеки     сверх     установленного    срока, регистрацией  с   нарушением   требований   законодательства    Российской Федерации, неправомерным погашением регистрационной записи.

     5. Страховые компании как государственные (муниципальные), так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также жизни и трудоспособности залогодателя.

      6. Оценщики, к которым относится как независимые оценщики, так и специализированные оценочные агентства.

      7.   Ипотечные      агентства,        обеспечивающие      поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка  ценных ипотечных бумаг. Основные задачи агентства: привлечение новых источников частного     капитала    в  сферу     ипотечного     жилищного    кредитования; формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

      За счёт собственного капитала и заёмных средств агентство выкупает у коммерческих банков дебиторскую задолженность по договорам ипотеки, поддерживая ликвидность банков и повышая привлекательность ипотечного кредитования.

       Если   ипотечное   кредитование   осуществляется   через    Фонд, то агентство создаётся при его участии и представляет местные власти, а также действует  от имени и по поручительству Фонда на   основании договора агентирования.

      8. Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя     и     несущие     имущественную     ответственность   по     его обязательствам.   Если    ипотечное     кредитование     ведётся    через  Фонд, поручитель заключает   договор  с   этим    Фондом. Участие   поручителя   в механизме   ипотечного   кредитования    повышает     вероятность   возврата денежных   средств, обеспечивая  тем  самым  устойчивость и непрерывность процесса финансирования [8, с.142].

     Несмотря на то, что  в   действующем   федеральном   законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” заложены необходимые правовые    основы,   дающие возможность       кредитору       реализовать        механизм     ипотеки в качестве  обеспечения     долгосрочных    жилищных    кредитов, всё   ещё   существуют правовые пробелы и противоречия, которые требуют внесения  изменений и дополнений в действующее законодательство, в частности, в  Гражданский    и  Жилищный    кодексы. Судебная     практика    обращения взыскания на жильё пока носит единичный характер, не отработан механизм  реализации  заложенного жилья, судебного исполнения принятых решений.

 

  

 

 

          

 

 

II. Анализ развития рынка жилья

2.1 Анализ зарубежных рынков жилья и оценка их привлекательности

 

      В большинстве стран цель государственной жилищной политики - обеспечить каждого человека жилищем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей. Особое внимание государство уделяет предоставлению жилья родителям-одиночкам (Франция, Нидерланды), холостякам (Франция, Германия), семьям с низкими доходами, пожилым и инвалидам (Дания, Нидерланды).

Право граждан  на жилье и ответственность государства за его обеспечение прямо сформулированы в конституции трех стран — Испании, Нидерландов и Португалии, В Конституции Испании записано: «Все испанцы имеют право на достойное и приемлемое жилье. Государство создает необходимые условия и принимает соответствующие меры для того, чтобы это право было эффективным».

В других странах право  на жилье признается в различных актах. В социальных законодательствах Дании, Ирландии и Люксембурга подчеркивается право на жилье тех людей, которые не могут обеспечить его собственными силами; в Бельгии, Франции, Германии, Греции и Италии право на жилье предусматривается в законах об аренде жилья. Кроме того, во всех странах действуют законы, регулирующие рынок социального жилья, которое предоставляется на льготных условиях отдельным категориям граждан.

Цены на жилье  в западных странах сильно различаются, что дает основание некоторым экспертам утверждать, что до создания единого рынка жилья в Европе еще далеко. Пятикомнатный особняк в пригороде Франкфурта-на-Майне (Германия) стоит 765 тыс. долл., или вдвое больше, чем в пригороде Лондона, и более чем втрое больше, чем в пригороде Мадрида. Различаются цены на дома новой и прежней постройки: во Франции средняя стоимость нового особняка составляет 823,4 тыс. франков, тогда как особняка прежней постройки — 460,7 тыс.

Во всех западных странах покупатели жилья могут  получить от ипотечных банков и других финансовых учреждений целевые займы на приобретение жилья, достигающие 85—90% его стоимости в Бельгии, 50-60% — в Италии, 60-80% — во Франции, 80% — в Испании и Германии [20, с. 63].

Особая проблема — обеспечение жильем престарелых  и инвалидов — является не только социально-экономической, но и социально-психологической. В настоящее время часто отказываются от решения этой проблемы с помощью специальных домов и поощряют содержание этих людей в домашней обстановке в кругу семьи. С этой целью в ряде стран разрабатываются специальные программы по приспособлению жилья к потребностям этих категорий населения, по предоставлению им специальных государственных пособий на оплату жилья, на ведение домашнего хозяйства и на оплату труда добровольцев, согласных заботиться о престарелых и инвалидах на дому.

      В целом ситуация в сфере жилой недвижимости в западных странах претерпевает определенную эволюцию с учетом всей совокупности социально-экономических, социокультурных и демографических изменений. Уровень развития рынка характеризуется высокой степенью отрегулированности всевозможных экономических и правовых вопросов приобретения, владения и пользования жильем, наилучшим образом отражая и защищая интересы потребителей своего государства. В то же время иностранные инвесторы могут встретить значительные ограничения на приобретение и владение недвижимостью.

    Число факторов, характеризующих привлекательность зарубежной жилой недвижимости, достигает 40. В разных странах они имеют различные сочетания, направленность и значение.

Наиболее  обобщающим и основным критерием  выбора жилья российскими клиентами является цена на жилье — стоимость 1 кв. м в квартире и стоимость дома.

В табл. 1(приложение 2) представлены рейтинги стран по средней стоимости 1 кв. м в квартирах, показаны верхние и нижние значения. Показатели средней стоимости домов представлены в табл. 2 (приложение 2), где указываются также верхние и нижние границы для различных типов домов — особняков, коттеджей, роскошных вилл. Сравнение показывает, что приоритеты стран для потенциальных покупателей квартир и домов различны, за исключением Турции, так как это страна с самой дешевой жилой недвижимостью. Однако наряду с ценовыми показателями необходимо рассматривать факторы, дающие не только прямую экономическую выгоду, но и создающие более широкие возможности во владении недвижимостью и ее использовании. Целесообразно сравнить страны по возможности рассрочки или ипотечного кредитования в иностранном банке.

Анализ данных табл. 3 (приложение3) показывает: наиболее привлекательными с точки зрения льготного приобретения жилой недвижимости являются Кипр, Испания, Мальта, где можно рассрочить платежи или сразу заложить приобретенный объект и вернуть до 70% вложений. Есть страны, в которых регулируется процесс приобретения недвижимости по числу объектов, общей площади, цене и местоположению [20, с.79].

Приведенный в табл.4 (приложение3) сравнительный анализ этих факторов позволяет сделать вывод, что в группе привлекательных по цене недвижимости стран (Турция, Испания) нет никаких ограничений, на Мальте этот процесс достаточно строго регламентируется: приобретение жилья доступно только состоятельным клиентам, имеющим средства на проживание.

Таким образом, исходя из данного анализа, можно сделать  следующий вывод: факторы, определяющие привлекательность зарубежной недвижимости, многочисленны, разнообразны и разнонаправлены.  

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Перспективы рынка жилья в Поволжье

 

     Анализируя рынок жилья в Поволжье выявляются основные жилищные проблемы: гораздо охотнее покупают квартиры в домах-новостройках. Эти тенденции подтверждаются статистическими данными. Например, количество сделок, заключаемых в течение одного месяца на первичном рынок жилья Самары, выросло с 2100 в сентябре 2001г. до 4500 в сентябре 2002г. А за шесть последних месяцев этот показатель увеличился ещё на 35%, к марту 2003г.,  на первичном  рынок жилья в среднем по городу заключается около 5700 сделок в месяц [7, с. 17].

       За оживлением спроса на рынке последовал рост цен на жильё, при неизменном предложении, поэтому жильё в новостройках дорожает, причём как в рублях, так и в валюте. Это явление уже прогнозировалось в 2002г. ведущими аналитиками и экспертами. Рост цен на новые квартиры был вполне закономерным явлением, отражающим общую ситуацию в экономике страны.

        В настоящий момент дешевых  квартир на рынке жилья Поволжья найти уже нельзя. На данный момент можно констатировать факт о том, что квартиры, где квадратный метр стоит от $350 до $500 (в зависимости от планировки), уже не отталкивают покупателя, а вызывают повышенный спрос к себе. К примеру, на рынке Самары  квартиры в новом элитном доме “Морской лайнер” продавались невероятно быстро. Впрочем, ажиотажный покупательский спрос на квартиры в этом доме можно было легко предугадать. Во-первых, граждан всегда привлекает удобное месторасположение дома, в данном случае оно просто великолепно – центр города. Во-вторых, в доме очень хорошие квартиры, с удобной планировкой, с двумя-тремя лоджиями и балконами, большими кухнями. В-третьих, что также, видимо, имело для покупателей не последнее значение, цена квадратного метра, хотя и росла по ходу строительства, в целом оставалась относительно невысокой. Понятно, что такие цены просуществуют недолго. Судя по выраженной тенденции удорожания объектов первичного рынка, уже к концу лета – началу осени 2002г. стоимость квадратного метра в   домах, подобных

“Морскому лайнеру”, будет равна $1000. таков неутешительный прогноз специалистов [7, с.19].

      По мнению  аналитического отдела журнала “Эксперт”, цены на рынке квартир в начале года стабилизировались, продавцы выставили уже все свои квартиры по максимальной цене, объём предложения жилья  максимальный. В настоящее время покупателей, готовых отдать деньги за товар, ещё полгода назад стоивший на 15-20% дешевле, становится меньше и эта тенденция сохраняется. К осени 2002г. продавцы будут снижать цены, однако это не касается квартир повышенного комфорта и качества. Таким образом, в этом году на рынке недвижимости начнётся снижение цен.

       Число  покупателей, готовых платить  на 15-20% больше, чем полгода назад,  ограничено. Эта прослойка практически  исчерпана, и дальше рынок должен  ориентироваться на “экономного” покупателя, готового придержать свои средства до более спокойных времён.

      Исходя  из приведённого анализа делаю  вывод о том, что тем, кто  не хочет платить за ипотечный  кредит 15% годовых в валюте, есть  смысл подождать нового кризиса  в России – тогда и ставки по кредитам должны упасть.   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Особенности  рынка жилья в г. Пензе

III. Перспективы развития рынка жилья

3.1 Роль государства  в регулировании рынка жилья

В современных условиях роль государства в решении проблемы улучшения жилищных условий граждан определяется содержанием права граждан на жилище, закрепленным в Конституции РФ. Изменение государственного подхода к вопросу собственности определило новое содержание права граждан на жилище, а также новый механизм его реализации.